Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Mahkemece, davalı yüklenici şirketin, edimlerini yerine getirmemesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında tapu verilme şartlarının oluşmaması sebebiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bu tür davalarda tapu iptali ve tescil talebi yönünden yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacağından yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden bu konuda mahkemece yapılan inceleme ve araştırma yetersizdir. Dava konusu taşınmazda 04.06.2013 tarihinde yapılan keşif sonucu düzenlenen keşif rapor ve ek raporunda inşaattaki çalışmaların devam ettiği belirtilmiştir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; davalı arsa sahipleri ile yüklenici arasında 18.07.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı 27.09.2000 tarihli sözleşme ile dava konusu dükkanı yükleniciden satın almıştır....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.8.1999 ve 7.10.1999 gününde verilen dilekçeler ile birleştirilerek görülen davalarda tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 28.12.2005 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, yüklenicinin temliki sonucu kazanılan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, istek hüküm altına alınmış, kararı davacı ile arsa sahibi davalılardan ... temyiz etmiştir. 1-Davalı yüklenici ile diğer davalı arsa sahipleri arasında biçimine uygun düzenlenmiş 18.10.1995 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır....
kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici davalıya bırakılacak yerlerden olduğunu, davalı yüklenici ile arsa malikleri arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında ihtilaflar yaşandığını, bu nedenle satış vaadine konu 8 nolu daire müvekkile tapuda devredilmediğini, davalı yüklenici tarafından da davacının sürekli oyalandığını, taşınmazın devri yapılmadığı gibi, davacının satış bedeli olarak ödediği paranın da iade edilmediğini, vaat alacaklısı davacı adına Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca, tapu iptal ve tescil talebinde bulunduklarını, bu kapsamda, söz konusu taşınmazın davalı Şerife Özkoç adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini, Satış vaadi sözleşmesine konu dairenin inşaat işleri eksik olduğundan davacının sözleşmede kararlaştırılan 20.000 TL'yi yükleniciye ödemediğini, asli talep olan tapu iptal ve tescil talebi kabul edilmediği takdirde, terditli dava şeklinde fer'i talep olarak taşınmaz satış bedelinin faizi ile birlikte...
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince genel iskan alındığı takdirde, yüklenicinin tapuları hakedeceği, davacıların da yüklenicinin halefi olmakla talepte bulunamayacakları gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, İİK.'nun 94/2 maddesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Bu tür bir davanın dinlenebilmesi için borçlunun hakedip de adına henüz tescil ettirilmeyen mülkiyet veya diğer ayni hakkın bulunması gerekir. Oysa dosya kapsamındaki bilgi ve belgelere göre, davalı arsa sahibi ile borçlu yüklenici T. İnş. San.Tic. Ltd.Şti arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi fesih ile sonuçlanmış olup, borçlunun bu sözleşme gereğince mülkiyet hakkı bulunmadığı gibi ikinci yüklenici ile borçlu arasındaki devir sözleşmesinde de borçluya karşı herhangi bir bağımsız bölüm devri taahhüdü olmadığı için eldeki davanın dinlenebilme imkanı bulunmamaktadır....
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2-Davadaki istek kalemlerinden birisi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki 22.04.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, inşaatın yapı ruhsatı alındıktan sonra 12 ay içerisinde yapı kullanma izin belgesi alınmak suretiyle teslimi kararlaştırılmış olup, iskânın 13.04.2012 tarihinde alındığı anlaşılmıştır. Davalı savunmasında, inşaatta halen noksan ve ayıplı işler ve bağımsız bölümün süresinde teslim edilmemesi nedeniyle gecikme tazminatı alacağının bulunduğunu savunmuştur....
zorunda kaldığını, davacı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapan firmanın ......
Şti'den satın almış olduğunu, davalılar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu yapı tamamlanmış olmasına ve tüm taleplerine rağmen tapuda devir yapılmadığını, A1 ve A2 numaralı bağımsız bölüme ait tapu kaydının iptali ile müvekkili adına kayıt ve tesciline, mümkün olmadığı taktirde temliken tescile, mümkün olmadığı taktirde satış sözleşmesindeki bedelin davalılardan tahsiline ve davacılara eşit şekilde ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar... İnş. Ltd. Şti. ile ... vekillerinin davacılarla davalı... Yapı İnş. Ltd. Şti. ile ... arasında ne sözlü, ne de yazılı hiçbir hukuki ilişki bulunmadığını, davalı... Yapı İnş. Ltd. Şti.'nin diğer davalı arsa sahibi ... ile aralarında arsa payı karşılığı gayrimenkul satış vaadi inşaat sözleşmesi olduğunu, yüklenici... Yapı İnş. Ltd. Şti.'nin inşaatların yapımını ... İnşaat Ltd. Şti.'ne verdiğini, davacıların sözleşmeyi ve ödemeleri taşeron ... İnş. Ltd. Şti.'...
