Asıl ve birleşen dosyada davacı yüklenici vekili, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimlerini yerine getirerek, söz konusu bağımsız bölümleri teslim tarihinden önce arsa sahiplerine teslim ettiğini, ancak payına düşen ve davalı arsa sahibinin uhdesinde bulunan 14 ve 15 nolu bağımsız bölümleri teslim etmediğini, davalılar adına kayıtlı olan bağımsız bölümlerin tapu iptal ve tesciline, olmadığı takdirde bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.Birleşen dosya davacısı arsa sahibi vekili ise yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, teslim etmesi gereken bağımsız bölümleri süresinde teslim etmediğini, fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 10.000,00 TL kira kaybı alacağının tahsilini talep etmiştir....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 183, 184 ve 188 nci maddeleri ile 470 ve devamı maddeleri. 3.Değerlendirme Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün 818 sayılı Borçlar Kanununun 162 (TBK'nın 183). maddesi uyarınca temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Dava konusu taşınmaz teminat dairesi olduğundan bu davada tüm arsa sahiplerinin hukuki durumu etkilenecektir. Bu nedenle 30.03.2006 tarihli, 04.01.2006 tarihli ve 17.01.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca diğer arsa maliklerinin davalı olarak davada yer alması sağlanmalıdır. Taraf teşkili sağlandıktan sonra; Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler....
Somut olayda; davalı arsa sahibi ... ile dava dışı yükleniciler ... ve... arasında 19.07.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, yapılacak inşaattan 4 no'lu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün yüklenicilere bırakılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı, arsa sahibi ... tarafından yükleniciler ... ve...'ye karşı açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ve tazminat istemine ilişkin olarak açılan dava sonucu Ümraniye 2.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 26.04.2006 tarihli ve 2003/483 E., 2006/143 K. sayılı kararı ile onaylanan "Protokol" gereğince dava konusu 4 no'lu mesken niteliğindeki bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından ...'a devredileceğinin kararlaştırılması sonucu hak sahibi olduğunu ileri sürerek 25.11.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanarak dava konusu taşınmazın adına tescilini talep etmektedir....
Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. 1-Yapılan yargılamaya toplanan deliller dosya kapsamına göre davalıların aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş ve reddi gerekmiştir. 2-Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de, Borçlar Kanununun 355. maddesinde tanımlanan "eser sözleşmesinin bir türü olup, karşılıklı haklar sağlayan ve borçlar yükleyen iki taraflı sözleşmelerdendir....
Şti'nin satıcı sıfatıyla yer aldığı sözleşme kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazdan 1 bağımsız bölümü satın alarak bedelini ödediğini ancak tapu devrinin bugüne kadar yapılmadığını ileri sürerek, gayrimenkul satış sözleşmesine konu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini, bunun mümkün olmaması halinde ödenen taşınmaz bedelinin, oluşan kira kaybının, sözleşmede belirtilen cayma tazminatının ve davacının oluşan manevi zararının tazminini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen davalarda davalılar vekilleri, asıl ve birleşen davaların reddini istemişlerdir....
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede tazminat istemlerine ilişkindir. Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkili kooperatifin üyelerine konut yaptığını ve arsa sahiplerine arsa karşılığı daire verdiğini, davalının da aralarında bulunduğu arsa sahipleriyle ....04.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, taraflar arasındaki bu sözleşmeye göre arsa sahibi ile kooperatif üyelerinin aynı konumda olduğu ve inşaatın bitimini müteakip çekilecek kura üzerine daire sahibi olacaklarının kararlaştırıldığını, dairelerin değerleri belirlenerek kura sonunda arsa sahiplerine isabet edecek dairelerin kat farkı olursa üyeler gibi bu kat farkını ödeyeceklerinin öngörüldüğünü, davalının, kat farkı nedeniyle oluşan ....500,00 TL'yi müvekkiline ödememesi üzerine davalı aleyhine takibe geçildiğini, davalının yapılan takibe haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazının iptali ile %40 oranda ... inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir....
Kararın davalı arsa sahibi ve diğer davalı tapu malikleri tarafından temyiz edilmesi üzerine; Dairemizin 04.03.2014 tarih ve 2013/15876 – 2014/2820 sayılı ilamı ile; "Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa sahibi ... arasında düzenlenen 18.09.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici şirketin şahsi hakkını 02.08.2007, 14.04.2008 ve 01.11.2007 tarihli sözleşmeler ile davacılara devretmesine ilişkin "alacağın devri"(temlik) sözleşmeleridir. Davaya konu olayın temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Mahkemece davalı arsa sahibinin ileri sürdüğü defileri (iskan, yaptığı harcamalara ilişkin faura belgeleri) değerlendirilmeden hüküm tesisi doğru görülmemiştir. Ayrıca dava konusu taşınmazların son kayıt sahipleri davalılar ..., ... ve ...'...
Yaptığı araştırmada tapu kaydının yüklenici adına olduğunu tespit eden birinin -aksi ispat edilmedikçe- iyi niyetli olmadığını söylemek mümkün olmadığı için "tapuya güven ilkesine" istinaden mülkiyet kazanımının korunması TMK nın 1023. maddesi ve hakkaniyet gereğidir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir....
Kararı, davalılar vekili temyiz etmiştir. 1)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. vd. ( 6098 sayılı TBK'nun 470. vd) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir....
