Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanunu'nun .../k. maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye yapılan tapu devri "avans" niteliğinde olup, yüklenici ediminin kural olarak tamamen ifası sonucu, sözleşme konusu kendisine bırakılan tapulu taşınmaz ya da bağımsız bölümün ayni hak sahibi olabilir. Somut olayımıza dönüldüğünde, dava konusu bağımsız bölümlerin arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesinde davacı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler olduğu, tapuları arsa sahibi üzerindeyken, arsa sahibi adına vekaletle hareket eden davacı kooperatif temsilcileri Mehmet Yayla ve Serap Üçdal tarafından 12.01.2012 tarihinde davalı şirket ve temsilcisi adına devredilmiş oldukları bellidir. Yukarıda da açıklandığı üzere bu tür devirler finansman temini için olup avans mahiyetinde devirlerdir. Davalı tarafın arsa sahibinden bedeli karşılığı aldığı savunması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi sebebiyle dosyasına uygun değildir....
Nama ifaya izin ve giderim bedellerini karşılamak için satışa izin ve yetki verilmesi davalarında, nama ifa giderlerini karşılamak üzere satışına izin verilecek bağımsız bölüm, bölümler, parsel ya da arsa payının aleyhine nama ifa talep edilen yüklenici adına kayıtlı ya da, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yükleniciye devredileceği kararlaştırılan ve hakettiği bağımsız bölüm-bölümler, parsel ya da arsa payı olmalıdır. Arsa sahipleri ile yüklenici arasında 30.04.2002 gün 9918 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak,... 20. Noterliği'nde imzaladıkları 29.09.2005 gün 26410 yevmiye nolu düzenleme şeklinde düzeltme beyannamesinin 3. maddesi ile sözleşme konusu parsellerden ... ilçesi ...mahallesi 879 ada 1 parselin davalı yükleniciye bırakıldığı kararlaştırılmış olmakla birlikte, dava devam ederken bu parselin tamamı davacı arsa sahiplerince 28.02.2012 tarihinde tapuda ...'a satılarak devredilmiş olup, onun üzerinde kayıtlıdır....
Kararı, davacılar vekili ile bir kısım davalılar vekili temyiz etmiştir. 1-Davacılar vekilinin temyiz itirazları bakımından; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil ile kal istemine ilişkindir. Dosyanın yapılan incelemesinde; davalılarda ...'ın 02.04.2009 tarihli dilekçesi içeriğinde, bağımsız bölümünü yükleniciden satın aldığını beyan etmiş olmasına rağmen bu husus dikkate alınmaksızın hüküm kurulması da doğru olmamıştır. 2-Bir kısım davalılar vekilinin temyiz itirazları bakımından; Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında ilk açılan dava tarihindeki durum ile sonradan açılan dava tarihindeki durum arasında fark bulunabileceğinden önceki davada verilen karar, eldeki dava için kesin hüküm oluşturmaz. Mahkemece işin esasına girilerek uygun sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının talep halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 10.09.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
Davacıların, sözleşme kapsamında kalan eksik işlerin tamamlanması, yapı ruhsatı alınması için yapılacak giderlerin ödenmesi, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden dolayı Sosyal Güvenlik Kurumuna olan borçlarının ödenmesi ve yapı denetim şirketine bedel ödenmesine yönelik taleplerin tamamı, sözleşmenin aynen ifası kapsamında kalan, tasfiyeye yönelik taleplerdir. TBK nın 113/1. fıkrasındaki "yapma borcu" ibaresi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sadece eksik inşaatın yapılması şeklinde değil; sözleşme gereğince yüklenici tarafından inşaatla ilgili yapılması gereken tüm işlemlerin yapılması şeklinde anlaşılması gerekir. Bu yorum tarzına göre, yüklenici tarafından yapılması gereken ancak yerine getirilmeyen tüm işlemlerin, masrafı yükleniciye ait olmak üzere arsa sahibi tarafından yapılmasına karar verilebilir....
Dava, taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkeme, yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmenin adi yazılı şekilde yapıldığı, resmi şekilde yapılmadığı, resmi şekilde yapılmayan sözleşmenin davalıyı tapunun devri konusunda yükümlülük altına soktuğunun kabul edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar vermiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir....
S.2 getirince kendisine düşen bağımsız bölümlerin arsa payının devrini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır. Kural olarak, ücret (arsa payı) sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa (kademeli ferağ öngürülmemişse) işin yapılmasından sonra ödenir (devredilir). Bu durumda, inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. Somut olayda davalı arsa sahibi, eksik işler bulunduğunu ve sözleşme gereği cezai şart alacağının olduğunu savunmuş olup, davalı arsa sahibinin sözleşmeden doğan haklarını, teminat altına alabilmek amacıyla elde tuttuğu bağımsız bölüm veya bölümler yönünden, söz konusu eksikler tamamlanmadan veya bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden, davacı yüklenici tescile hak kazanamaz....
Kararı, davalı-karşı davacı vekili temyiz etmiştir. 1) Asıl dava yönünden; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. TMK’nın 692. maddesi hükmünce; paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen 14.07.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye konu parselin tüm paydaşlarının katılımı sağlanmadığından geçersizdir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.07.2004 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 20.07.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteminin değerden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece dava reddedilmiş, hükmü davacı temyiz etmiştir. Dosya kapsamından davalı ... ile dava dışı arsa sahipleri arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler....
