Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununun 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin, 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Dosya kapsamında ... 11. Asliye Hukuk Mahkemesince 23.12.2015 tarihli görevsizlik kararının temyizi üzerine dosyanın Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Başkanlığına gönderildiği, Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 03/12/2018 tarih ve 2016/5972 -2018/5604 E.K....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : İlk derece mahkemesince yapılan yargılamada;"...Dava; taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davacı arsa malikine geç teslim edilen Ordu ili, Altınordu ilçesi, Şahincili mahallesi, 2896 ada, 1 parselde kayıtlı taşınmazın üzerinde bulunan E Blok 7, 10, 13, 18, 21, 26, 29 ve 34 no.lu 8 adet bağımsız bölüm için gecikme tazminatı istemine ilişkindir....
-KARAR- Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, davalı yüklenici ile akdedilen ...48. Noterliğinin 17.03.2010 tarihli ve 68306 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin taahhütlerini süresinde yerine getirmediği gibi eksik ve ayıplı işler yaptığını iddia ederek eksik ve ayıplı işler giderim bedeli, gecikme nedeniyle ceza-i şart alacağı, kiracı bulunmadığı döneme ilişkin ödenen aidat gideri, kira kaybı alacağı ile sözleşmenin feshine bağlanan 100.000,00USD ceza-i şartın tahsilini talep etmiştir.Davalı yüklenici cevap dilekçesinde özetle; davanın reddini savunmuştur....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
H.D. nin 2017/1819 E: 2017/3827 K. sayılı kararında “... yanlar arasındaki 05/11/2010 tarihli sözleşme nakit bedel karşılığı düzenlenmiş olup, fesih tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşması ile hukuku sonuç doğuracağı, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinden olduğu gibi fesih ve ileriye etkili fesih ile tasfiye için mahkeme kararına ihtiyaç bulunmadığını, iş sahibi tarafından sözleşmenin feshe halinde feshin haksız olduğu, fesih gerekmeyip tasfiye gerektiği ve bunu sonuçları ile ilgili eda davası açılması mümkün olduğunu, davacının davasında tasfiye talebi yanında eda istemi bulunmamaktadır....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı gecikme tazminatı ve eksik iş iddiasına dayalı alacak talebine ilişkindir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi eser sözleşmelerinin bir türü olduğu için uyuşmazlığın çözümünde TBK'nın 470. ve devamı maddelerinin uygulanması gerekmektedir. Davacı arsa sahibi, davalı ise yüklenicidir....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Tüketici Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı niteliğinde kira kaybı tazminatı ve sözleşme gereğince kira yardımı niteliğinde ödenmesi gereken paranın ödenmemesi nedeniyle alacak istemine ilişkin olup; mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir....
Somut olaya dönüldüğünde; arsa sahibi ve yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlık konusunda bu davanın mutlak ticari dava olmadığı açıktır. Öte yandan, arsa sahibi-davalının tacir olmaması, ticari işletmesinin bulunmaması dolayısıyla her iki tarafın tacir olması ve işin her iki tarafın ticari işletmesini ilgilendirmesi şartının olayda gerçekleşmediği anlaşılmıştır. Bu anlamda dava, nispi ticari dava olarak da nitelendirilemez. Bu itibarla, davaya bakma görevinin mahkememize değil, asliye hukuk mahkemesine ait olduğu anlaşıldığından, TTK.'nun 4 ve 5. madde hükümleri çerçevesinde, göreve ilişkin dava şartı noksanlığı bulunduğundan, HMK.'nun 114/1-c ve 115/2. maddeleri uyarınca davanın usulden reddine karar verilmesi uygun görülmüş, aşağıdaki hüküm kurulmuştur....
Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye, ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu, bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarıda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi, işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir....
Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; davalı kooperatif ile dava dışı arsa sahibi arasındaki ....06.2010 tarihli protokole göre, davalı kooperatifin gecikmeden kaynaklanan kira bedelini üstlenmesinin, davalı kooperatifi davacı yararına bir borç altına sokmayacağı gerekçesiyle, davanın pasif husumetten reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Davacı, dava konusu 38 numaralı dükkanı, dava dışı arsa sahibi...’dan tapuda devralmıştır. Davacının arsa sahibinin halefi olarak bu davayı açabilmesi için, arsa sahibi ile davalı arasında yapılan ....04.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ....06.2010 tarihli sulh ve ibra sözleşmesinden kaynaklanan hakların satıcı arsa sahibi tarafından davacıya temlik edilmesine ilişkin BK’nın 163. (6098 sayılı TBK 184/...) maddesi hükmüne uygun, yazılı temlik sözleşmesi sunulmalıdır. Alacağın temliki ve borcun nakli BK'nın 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
