Konut Yapı Kooperatifinin üyesi olduğu ve kooperatife karşı üyelikten kaynaklı herhangi bir borcunun bulunmadığı, dava konusu bağımsız bölümün kur’a ile davacı adına tahsis edildiği, davalı yüklenici kooperatifin de diğer davalı arsa sahibi T.H....’ne karşı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiği, bu itibarla davacının tapu iptal ve tescil talebinde bulunabileceği, ne var ki, dava konusu bağımsız bölüm de dahil olmak üzere davalı yüklenici kooperatife isabet eden bazı bağımsız bölümlerin, davalı arsa sahibi tarafından verilen vekaletnameler kötüye kullanılarak, yüklenici kooperatifin o dönemdeki yöneticileri tarafından üçüncü kişilere devredildiği, dava konusu bağımsız bölümü devralan davalı ......
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 HMK, 6098 Sayılı TBK 3. Değerlendirme Dava ve birleşen dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat talebine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır. Mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin reddine, davalı yüklenici yönünden bedel talebinin kabulüne, diğer davalılar yönünden davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş ise de; yapılan inceleme ve araştırma hüküm vermek için yeterli değildir. Eksik inceleme ile hüküm kurulamaz. Bu kapsamda; Davacı arsa sahibi, T10 Ltd şti yüklenici, diğer davalılar ise üçüncü kişi konumundalar....
Davadaki istemin dayanağı, yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
a devredildiğini, adı geçenin iyiniyet iddiasında bulunamayacağını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, davalı ... adına kayıtlı bulunan bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, tapu iptal ve tescil mümkün olmadığı takdirde uğranılan zararların karşılığı olarak 700.000,00 TL'nin davalılardan tahsilini, ayrıca, 6.000 Euro kira tazminatı ile 100.000 Euro cezai şart bedelinin davalı kooperatiften tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı ..... vekili, taraflar arasındaki 25.11.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davacıya verileceği taahhüt edilen 2519 ada 4,5,12,13 ve 14 nolu parseller üzerinde inşa edilen binanın zemin katındaki işyerinin, dava konusu 4389 ada 8 parselde kain zemin kat 17 ve 18 nolu dükkanlar ile ilgisinin bulunmadığını, yeni parsel numarasına göre, davacıya verileceği taahhüt edilen .../......
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, inşaat halindeki yerden tapu devralan üçüncü kişilerin de iyiniyet iddiasında bulunamayacaklarını, bu kişilerin TMK'nın 1023. maddesinden yararlanamayacakları, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğinden bahisle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde yüklenicinin devrettiği taşınmazların takyidatlarından arındırılmış olarak arsa sahiplerine devri gerektiği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre sözleşme kapsamında inşaatın %95'inin davacı yüklenici tarafından tamamlandığı taraflar arasında yapılan sözleşmenin geçersizliğini gerektirecek bir seviyede bulunmadığı davalının edimini yerine getirmediği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. 818 Sayılı BK'nın 81. (TBK'nın 97.) maddesine göre karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 21.12.2015 gün ve 2015/869 Esas, 2015/8319 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davacılar vekilince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Dava, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici şirket arasında imzalanan arsa payı kaşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve sözleşme uyarınca davalı yüklenici şirket ve diğer davalı 3. kişilere devredilen hisselerin iptali ile davacı arsa sahipleri adına tescili istemine ilişkindir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu gerekçesiyle feshe yönelik davanın kabulü ile anılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu iptali ve tescil talebi yönünden; davalı ...'...
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmeye dayalı olarak taşınmazın yüklenicinin eşi diğer davalı ... ......’a tapuda devredildiğini, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, taşınmazın tapuda kötüniyetli ve muvazaalı olarak davalılar arasında el değiştirdiğini, en son davalı ...’e devredildiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile davalılar arasındaki satış işlemlerinin iptalini ve davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile hisseleri oranında müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir....
Yüklenici de arsa sahibince kendisine duyulan güvene karşı inşaatı zamanında tamamlayıp arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince borçlu bulunduğu arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmelidir. Bu durumda mahkemece, 2009 yılında adi yazılı şekilde düzenlendiği ileri sürülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca tapu devri yapıldığı ve bu devrin sözleşmedeki yüklenici ...'a verilen avans niteliğinde olduğu gözetilerek, sözleşmenin ayakta olduğunun kabulüyle uyuşmazlığın esası incelenip taraf delilleri değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamışdır....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/664 Esas sayılı dosya ile arsa sahiplerine karşı bir kısım bağımsız bölümlerle ilgili olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası açtığını, eldeki davanın bu dava ile birleştirilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen kararın davalılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizin 13.10.2015 günlü ve 2014/13723 Esas, 2014/8846 Karar sayılı ilamıyla ".... davacı davasını arsa malikleri ... ve ...'a yöneltmiş, yüklenici ... Tur. İnş. Em. San. Ltd. Şti. davada yer almamıştır. Bu gibi davalarda arsa malikleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın arsa maliklerinin ve yüklenicinin taraf olduğu bir davada yapılması gerekir. Bu durumda mahkemece, davacıya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisi olan ... Tur. İnş. Em. San. Ltd....
