Davalı ..., dava dilekçesindeki iddiaların gerçek dışı ve yasal dayanaktan yoksun olduğunu, davacılar tarafından 2009 yılı Temmuz ayında dava konusu taşınmazları satmak üzere kendisine vekaletname verildiğini, vekaletnamede arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu konuda yapılacak işlerle ilgili bir yetki olmadığını, davacılar tarafından dava dilekçesine eklenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kendisinin ilgisinin olmadığını, altındaki imzanın kendisine ait olmadığını, kiminle yapıldığı belli olmayan sözleşmenin vekaletnamelerin alınmasından yaklaşık iki ay sonra düzenlendiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Davalı ... ve ... vekilleri, müvekkillerinin geçerli vekaletnameye dayanarak dava konusu taşınmazları satın aldıklarını, arsaların bedeli olan 140.000,00 TL'nin şahitlerin huzurunda vekil ...'...

- K A R A R - Davacı vekili, davalı arsa sahipleri ile davacı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi süresi dolmadan, arsa sahiplerinin, diğer davalı ile sözleşme imzaladığını ileri sürerek, inşaata müdahalelerinin meni, davalılar arasındaki sözleşmenin feshini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, taraflar arasındaki uyuşmazlığın, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, 6502 Sayılı Yasa hükümlerine göre Tüketici Mahkemesi'nin görevli olduğu gerekçesiyle, mahkemenin görevsizliğine ve dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir. Karar, davalı...vekili tarafından temyiz edilmiştir....

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 Sayılı Kanun'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 Sayılı Kanun'da, kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutafak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....

Kararı, asıl ve birleşen davada davacılar vekili temyiz etmiştir. Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali-tescil istemlerine ilişkindir. Davacı arsa sahipleri ile davalı-yüklenici ... arasında 11.11.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup, sözleşmeye göre devri gereken arsa payının, yüklenicinin istediği zaman tapuda devri kararlaştırılmıştır. Nitekim, 14.11.2005 tarihinde sözleşme konusu parseller yükleniciye devredilmiş, bilahare, arsa sahiplerine ait taşınmaz 31.05.2006 tarihinde başka parsellerle tevhid edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibince yapılan pay devirlerinin kural olarak sözleşme gereği yapıldığı kabul edilir. Bunun aksini savunan yüklenicinin, savunmasını kanıtlaması gerekmektedir....

Yukarda belirtildiği üzere, pay devrinin inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yapılması halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır. Bu durumda dava konusu temliki işlem arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yapılmış olduğundan ve gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, davacının ön alım hakkını kullanması mümkün değildir.” denmiştir. Yukarıda açıklanan nedenlerle; eldeki dosyadaki uyuşmazlığa ilişkin yasal önalım hakkına konu resmi senet ile aynı tarihte yapılan düzenleme şeklindeki satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğinden adı geçen resmi senedin bu sözleşmenin icrasını sağlamak maksatlı pay devrine ilişkin olduğu, satış amaçlı olmadığı ortada olup mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir....

Mahkeme, taraflar arasında zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığını; “sözlü” olarak da bu nitelikte bir sözleşmenin yapılmasına yönelik olarak taraf iradelerinin birleşmediğini; inşaatın davacı tarafından tamamlanmış olmasının da sözleşmenin varlığını kanıtlamak için yeterli olmadığını, davacı iddiasının yasal delillerle kanıtlanamadığını gerekçe göstererek davayı reddetmiş ve verilen karar davacı vekilince temyiz edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Yasası’nın 355.maddesinde tanımlanan “eser” sözleşmesinin bir türü olup; tarafları yönünden haklar ve borçlar içeren tam iki yanlı sözleşmelerdendir. Yüklenicinin edimi arsa sahibi ya da sahiplerinin kayden maliki olduğu arsaya yasa ve sözleşme koşullarına; fen ve sanat kurallarına uygun şekilde inşaat yapmak ve sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümleri arsa sahibi - sahiplerine teslim etmektir....

Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _K A R A R_ Davacı ..., davalı yüklenici .... ile ... Noterliğinde 31.03.2011 günü düzenledikleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan bağımsız bölümleri yüklenicinin ... Noterliğinin temlik sözleşmeleri ile davalılar ...’a temlik edilerek satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edildiğini, davalı yüklenici .... ile düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin adı geçen yüklenicinin istemiyle aynı noterlikte 03.11.2011 tarihinde feshedilerek yüklenicinin yönlendirmesiyle aynı gün aynı noterde davalı yüklenici ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, bu sözleşmenin de noterde feshedildiğini, temel aşamasındaki inşaatın belediyece yıkım kararı alındığını ileri sürerek, tapu kaydındaki taşınmaz satış vaadi şerhlerinin terkinini istemiştir....

Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile davalı ... ve dava dışı arsa sahibi arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; asıl davada davacı yüklenici ile davalı arsa sahibi arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapı kullanım izin belgesi alınarak arsa sahibine ait dairelerin teslimi gerekirken, yüklenici tarafından yapı kullanma izin belgesinin alınmadığından dava konusu 8 nolu bağımsız bölümün hak edilmediği, birleşen davada davalı olan ... ile arsa sahibi arasında sözleşme ilişkisi bulunmadığı, yüklenici şirketin işi sözleşme uyarınca tamamlamadığı, eksik ve kusurlu işler bulunduğu, manevi tazminat koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle asıl davanın reddine, birleşen davada ... 'a yönelik dava ile manevi tazminat isteminin reddine, yüklenici şirkete yönelik davanın kabulü ile 5.000,00 TL'nin faiziyle birlikte davalı şirketten tahsiline karar verilmiştir....

ya ise bu sözleşme ile arsa payı karşılığı olarak yine davalı ... şirketi ile 1957 ada 7 nolu parsel maliki davalı ... arasında yapılan 14.3.2006 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı şirkete bırakılan C1 ve C2 nolu vilların verileceğinin kararlaştırıldığı dosyadaki tüm bilgi ve belgelerden anlaşılmaktadır. Mahkemece alınan 12.7.2011 tarihli bilirkişi raporunda, müteahhit şirketin 1953 adadaki vilların tamamını bitirdiği ancak arsa sahibi birleşen davacı-davalı ...'ya 1957 adada yapılacak inşaattan verilecek villanın % 88,79'nun tamamlandığı, projeye göre toplam villa sayısının 48 adet olup, davalı ... ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapması gereken 37 adet villanın % 89,54'nün tamamlandığı, inşaatın bütünü değerlendirildiğinde, eksik işlerin pek az ve katlanılacak boyutta olduğu, davacılara eksikliği tamamlama fırsatı verilerek arsa sahibi ...'...