Asıl davada yüklenici ... vekili, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde herkesin mağdur olacağını, davacıya bırakılan eksikliklerin giderilebileceğini savunarak, sözleşmenin geriye etkili feshi talebinin reddini talep etmiştir. Birleşen davada davacı ..., arsa sahibi ... ile yüklenici ... arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan A Blok 6 nolu işyerini satın aldığını ve beş yıldır kullandığını ancak arsa sahibinin tapuyu vermediğini ileri sürerek, dava konusu yerin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiş, müdahil olduğu asıl davada ise sözleşmenin feshi talebinin reddini istemiştir. Mahkemece, yapılan yargılama sonunda, davalı yüklenici ...'...
Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve eksik işler bedeli ile tazminat, karşı dava ise terditli olarak sözleşmenin feshi ve imalat bedelinin tahsili, mümkün olmazsa 7 ve 12 numaralı dairelerin yüklenici adına tescili istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tarafların karşılıklı anlaşması ile feshedilebilir. Feshin ileriye/geriye etkili olacağı konusunda taraf iradelerinin uyuşmaması halinde, iki tarafa borç yükleyen eser sözleşmesinin feshi kural olarak geriye etkili sonuç doğurur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili” olarak feshine karar verilmesi durumunda ise 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi ve ayrıca aynı Kanun'un 61 ve izleyen maddeleri uyarınca taraflar, karşılıklı olarak verdiklerinin iadesini talep etme haklarını elde ederler....
Kararı, davacılar vekili ve asli müdahil vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi istemine ilişkindir. Davacı tarafça inşaatın belirlenen seviyesine rağmen sözleşmenin ileriye etkili feshi istenmiş olup, mahkemece, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına yanlış anlam verilmek suretiyle davacının talebi dışına çıkılarak sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmesi HMK'nın 26. maddesinde düzenlenen taleple bağlılık ilkesine aykırı olmuştur. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir....
Hukuk Dairesi tarafından yapılan inceleme sonucunda davalıların istinaf başvurularının kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiştir. Kararı bir kısım davalı tapu malikleri temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenici şirketin sözleşmede kararlaştırılan sürede işi tamamlayamadığını, sözleşmenin geriye etkili feshi için gönderdikleri ihtarnameye olumlu yanıt verdiğini, kendisine isabet eden 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümleri tapuda diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, müvekkiline isabet eden dört dairenin kira bedeli olarak şimdilik 104.000,00 TL’nin davalı şirketten tahsilini, diğer davalılar adına kayıtlı 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... İnşaat Gayrimenkul San. ve Tic. Ltd....
Yanlar arasında yapılan ve mahkemece geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine karar verilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafından yerine getirileceğine güvenilerek bina yıkılmış olmasına ve sözleşmenin feshinde yüklenicinin tamamen kusurlu bulunmasına göre yıkılan binanın getirebileceği asgari kira bedeli olumsuz zarar kapsamındadır. Eser sözleşmesi kapsamındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan yüklenici, sözleşme gereğince yapımını yüklendiği inşaattaki bağımsız bölümleri arsa sahibi veya sahiplerine teslim etmemesi; başka bir anlatımla, “teslimde temerrüdünün” gerçekleşmesi durumunda ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde sözleşme konusu bağımsız bölüm ya da bölümler için istenen gecikme tazminatı kapsamındaki kira tazminatı “olumlu zarar”dır ve sözleşmenin geriye etkili feshinde belirtilen olumlu zarar istenemez. Mahkemece, dava konusu maddi tazminatın, bu nitelikte olumlu zarar olduğunun nitelendirilmesi doğru olmamıştır....
inşaat halinde bıraktığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile bu sözleşmeye konu taşınmazlar üzerine, davalı tarafından yapılan daireler ve diğer tüm imalatın terk edilerek bedel alınmaksızın davacılara devrine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tasfiyesi, tasfiye kapsamında dairelerin davacı adına tescili, eksik ve ayıplı ... bedeli ile kira tazminatının tasfiye de nazara alınması, olmazsa tahsili istemine ilişkindir. Davacı tarafça sözleşmenin feshi talep edildiğinden öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ayakta olup olmadığı değerlendirilmelidir.Ahde vefa ilkesi gereği kural olarak eser sözleşmesi, sözleşmedeki hak ve borçların karşılıklı olarak ve bütünüyle yerine getirilmesi sonucu sona erer. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. vd. ( 6098 sayılı TBK'nın 470. Vd) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, ... sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri" ise, bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun .... maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir. Mahkeme, önce fesih isteyenin haklı olup olmadığını tartışır; haklı ise feshe karar verir, aksi halde davayı reddederek sözleşmeyi yürürlükte tutar. Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır....
Belediyesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bağımsız bölüm satın alan feri müdahil Aktif İnşaat Anonim Şirketi vekilleri temyiz etmiştir. Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal tescil ve tazminat istemlerine ilişkindir. Ahde vefa ilkesi gereği kural olarak eser sözleşmesi, sözleşmedeki hak ve borçların karşılıklı olarak ve bütünüyle yerine getirilmesi sonucu sona erer. 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. vd. ( 6098 sayılı TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir....
