Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; sözleşmedeki teslim tarihi üzerinden altı yıl geçmesine rağmen, binanın iskân ruhsatı alınacak seviyeye getirilmeden terk edildiği, bağımsız bölümler ve ortak yerlerdeki eksik ve kusurlu imalat nedeniyle davacının hissesine düşecek bedelin 15.563,09 TL olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, davacının sözleşmenin feshini talepte haklı olduğunun tespitine ve yanlar arasında düzenlenen 29.12.2003 tarihli inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiştir. Kararı, davalı şirket temsilcisi diğer davalı... kendi adına ve şirketi temsilen temyiz etmiştir. 1) Davalı...'in temyiz istemi yönünden; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Davalı şirketin temsilcisi olan davalı ...'...
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davalı tarafça haksız olacak feshi sebebiyle TBK'nın 125/2. maddesine dayalı olarak yoksun kalınan kârın tahsili istemine ilişkindir. 6098 sayılı TBK'nın 470. vd maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, TBK'nın 237, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır....
Noterliğinin 1490 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile davalı adına kayıtlı olan taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına miras hisseleri oranında kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı A.B.S İnşaat Plastik Ambalaj ve Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle; Davanın dayanağı olan ve davacıların murisinin tarafı olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin dava dışı NB İnş. Turizm ve Nak. Hiz. San. Tic. Ltd....
Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Davacıların murisleri ile davalı T11 arasında Mudanya Noterliğinin 27/05/2005 tarih ve 05226 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, buna göre arsa maliklerine ait Mudanya Ömerbey Mahallesi 301 ada 58 parsel üzerinde yapılacak olan her biri ikişer bağımsız bölümlü A ve B bloktan oluşan inşaatta, A blokta bulunan 2 adet bağımsız bölümün arsa sahiplerine kalacağı B bloktaki bağımsız bölümlerin ise yükleniciye ait olacağı, ayrıca yine arsa maliklerine ait bitişik 301 ada 59 parsel numaralı arsanın da davalı yükleniciye verileceği kararlaştırılmıştır. Sözleşme taraflarınca artık parsel olarak nitelenen 301 ada 59 parsel üzerinde herhangi bir bina yapımı kararlaştırılmamış olup bu arsa 58 parsel üzerinde arsa sahipleri için yapılacak bağımsız bölümler karşılılığı davalı yükleniciye ücret olarak bırakılmıştır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların fesih iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
K A R A R Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin feshedildiğinin ihtarname ile yükleniciye bildirildiğini, buna rağmen yüklenicinin tapuya şerh koyduğunu, usulsüz tevhid işlemi yaptığını ileri sürerek sözleşmesinin fesihinin haklı olduğunun tespitine, tapuya konulan arsa payı karşılığı şerhinin terkinine, usulsüz bir şekilde tapuda yapılan tevhid işleminin düzeltilerek tapunun işlemden önceki haline getirilmesini, fesih nedeni ile davacının maruz kaldığı zararlar saptanarak davalıdan tahsilini, davalının inşaata müdahalesinin önlenmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, müvekkili yüklenicinin edimlerini yerine getirdiğini savunarak davanın reddini istemiştir....
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-)Davada, 21.10.2011 günlü düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talep edilmiştir. Dosya kapsamındaki 21.10.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunun 37717 ada 8,11,13 parsellere ilişkin olduğu, 8 parsel maliki ...... da sözleşmenin tarafı olduğu anlaşılmış olup, mahkemece, adı geçen kişinin hukuki durumunun etkileneceği gözetilerek davaya muvafakatının alınması, muvafakat verilmemesi hâlinde ise, ayrı bir dava açılması için süre verilmesi, dava açılması halinde eldeki davalar ile birleştirilmesi ve bu şekilde taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esasına girilip, sonucuna uygun bir hüküm kurulması gereklidir. Açıklanan nedenlerle mahkeme kararının bozulması gereklidir. .../... S.2 2- Bozma nedenine göre davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir....
. - KARAR - Davacı arsa sahibi vekili, davalı ile müvekkili arasında ........2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, davalının aradan bir yıl geçmesine rağmen inşaata başlamadığı gibi, Belediye'ye ruhsat almak için dahi başvurmadığından ....07.2011 tarihli ihtarla akdi feshettiğini bildirdiğini, bu haliyle davalı yüklenicinin temerrüde düştüğünü ileri sürerek, akdin feshi ve tapudaki şerhin de kaldırılmasını talep ve dava etmiştir....
İlk derece mahkemesi kararına karşı, davalılar ... ve ... vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine, teslimin ruhsat tarihinden itibaren 18 ay olarak kararlaştırıldığı ancak 12.08.2016 tarihinde ruhsat alınmasına rağmen 12.02.2018 tarihine kadar ve keşif tarihi itibariyle davalı yüklenici tarafından inşaata başlanmadığı bu nedenle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine karar verilmesinde usûl ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı, davacı arsa sahibinin vekili olarak satımda bulunan ...’un davalı yüklenici şirket temsilcisi olduğu, davalı ...’e bizzat arsa sahibinin yaptığı satış işleminde ise ...’un bu kez alıcı ... vekili olarak hareket ettiği, akraba oldukları anlaşılan davalıların henüz inşasına başlanmamış bir yapıdan inşaatın bizzat yüklenicisi ile muhatap olarak, bağımsız bölüm satın almaları nedeniyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde iyiniyet iddiasında bulunmayacakları gerekçesi ile istinaf başvurusunun esastan...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, davacı arsa malikleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi veya alacak istemine ilişkin olup, alacağın tahsiline ilişkin olarak verilen hükmü davacı arsa malikleri ile müdahiller temyiz ettiğinden, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14. maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 25.07.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
