ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 15/06/2023 NUMARASI : 2021/124 ESAS, 2023/145 KARAR DAVA KONUSU : Tapu İptali ve Tescil (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Bafra 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 15/06/2023 tarih, 2021/124 esas 2023/145 karar sayılı kararına karşı, bir kısım davalılar vekili Av....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ DAVA TÜRÜ : SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDEN KAYNAKLANAN -KARAR- Mahkeme kararındaki nitelendirmeye göre dava; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti istemine ilişkindir. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 21.01.2013 tarih ve 1 sayılı kararı ile aynen kabul edilen ve 26.01.2013 günü Resmi Gazetede yayımlanarak 01.02.2013 tarihinde yürürlüğe giren hukuk dairelerine ilişkin işbölümü uyarınca temyiz incelemesi Yargıtay 14. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan nedenlerle, dosyanın ilgisi yönünden 14. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 17.02.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Mahkemece, davanın kabulü ile,gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin iptaline, ödenen satış bedeli 32.342,52 TL nin faizi ile davalıdan tahsiline, bakiye satış bedeline ilişkin olarak düzenlenen senet bedelleri toplamı 3000 TL miktar için borçlu olmadığının tesbitine karar verilmiş, hüküm; davalı tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-Dosyanın incelenmesinde;Davalının dava dışı müteahhitten 29.7.2010 tarihli noter sözleşmesi ile satın aldığı (zemin katın meskene dönüştürülerek teslimine ilişkin) haklarını 1.10.2010 tarihli noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacıya sattığı,satış esnasında inşaat halinde olan yerin zaman içinde inşaatının tamamlandığı ancak davacıya vaat edilen zemin kat değil projesinde sığınak olarak gözüken üçüncü bodrum katın meskene dönüştürülerek...
Şti'nin yaptığı inşaattan daire satın almak istediği ve tarafların 27.07.2007 tarihinde üç adet daire için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladıkları, katılanın dairelerin bedeli olan 465.000 TL'yi şirket hesabına yatırdığı, sanıkların sadece bir dairenin tapusunu katılana teslim ettikleri, diğer daireleri ise başkasına sattıkları ve bu şekilde dolandırıcılık suçunu işledikleri iddia olunan olayda, Katılan vekilinin yerinde görülmeyen diğer temyiz itirazlarının reddine, ancak; Sanıkların savunmaları, katılan ve tanık beyanları ile dosyada mevcut tapu kayıtlarına göre sanıkların katılana teslim etmeleri gereken dairelerden birini ipotek ettirmek suretiyle, diğerini de normal bir şekilde katılan ile yaptıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden daha sonraki bir tarihte sattıklarının anlaşılması karşısında; sanıkların dolandırıcılık suçundan mahkumiyetleri yerine oluşa ve dosya kapsamına uygun olmayan yetersiz gerekçeyle yazılı şekilde beraat kararları verilmesi, Bozmayı gerektirmiş...
ın vefatından sonra dava konusu 335 parsel üzerinde muris ... mirasçıları ... ve ... adına tescil edildiğini, satış işleminin gerçek olmadığını, muvazaalı olduğunu, bu vekaletnamenin kötüye kullanılmak suretiyle vekil ... ile davacı arasında yapılan tüm satış işlemleri ve satış vaadi sözleşmesi işlemlerinin iş birliği içinde danışıklı olarak gerçekleştirildiğini, davanın reddine karar verilmesi talep etmiştir. Davalı taraf satış vaadi sözleşmesinin iptali için ayrıca dava açmış, ... . Asliye Hukuk Mahkemesinin 2012/224 Esas, 2013/177 Karar sayılı ilamı ile; hukuki yarara ilişkin dava şartı bulunmadığından davalarının reddine karar verilmiştir. Mahkemece; davaya konu ... ....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 09.05.2013 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ... iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; ... iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kısmen kabulüne dair verilen 07.04.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili ve davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ... iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir....
İş bu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tanımına kanunlarda yer verilmemekle birlikte Tanımı Yargıtay uygulamaları ile birlikte şekillendiğini, bu kapsamda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında “... gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satış vaadi alacaklısına, bedeli karşılığı satış vaadine konu yapılan taşınmazın mülkiyetinin kendi üzerine geçirilmesini, satış vaadi borçlusundan talep etme hakkı sağlayan kişisel bir hak doğurur.” demek suretiyle gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin kişisel hak doğuran ön sözleşme niteliğinde olduğu vurgulanmıştır. En özet haliyle “bir taşınmazın ileride asıl satışının yapılmasına ilişkin ön sözleşme/taahhüt” olarak tanımlayabiliriz. Satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Noterde düzenlenmeyen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçersizdir ki iş bu şarta da müvekkilce ve davalı şirketçe uyulmuştur da....
İddianın ileri sürülüş biçimine göre dava, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağı ile tapu harç bedelinin düşürülmüş olması nedeni ile fazla ödenen tapu harç bedelinin iadesi istemine ilişkin olup davacının satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi bulunmamaktadır. Dairemizin görev alanı satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ve el atmanın önlenmesi davalarına ilişkin olup HSK'nın 01/09/2020 tarihli kararında belirtilen işlerle sınırlıdır. 01/09/2020 tarihli İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri ve Ceza Daireleri arasındaki iş bölümü kararı gereğince "6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ikinci kısmında yer alan ve diğer dairelerin görevine girmeyen sözleşmeler ile özel kanunlara göre yapılıp diğer dairelerin görevine girmeyen sözleşmelerden kaynaklanan davalar sonucu verilen hüküm ve kararlar" İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 18.-19.-46. Hukuk Dairelerinin görev alanındadır....
un hissesini 04.05.2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile, davalı ...'un hissesini ise 28.12.2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, davalı ...’nun bu durumu bilmesine rağmen hisseleri hile ile ... ...’a devredip daha sonra kendi adına tescilini sağladığını beyan ederek gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur. Mahkemece davanın açılmamış sayılmasına dair verilen ilk hükmün Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 16.01.2017 tarih 2015/7295 Esas, 277 Karar sayılı ilamı ile "davacı tarafından HMK 119/b maddesindeki noksanlıkların yerine getirildiği, davanın esasına girilerek karar verilmesi gerektiği ..." gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda davanın reddine dair verilen ikinci hükmün Yargıtay 14....
Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. (Bknz. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/661 Esas, 2018/5376 Karar sayılı ilamı, Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2017/3627 esas, 2017/7555 karar sayılı ilamı) Somut olayda; dava konusu parselde davalıya ait hissenin müvekkili ile davalı arasında yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devralındığı hususu ileri sürülerek taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukuksal nedenine dayalı olarak tapu iptali ve tescile karar verilmesi talebinde bulunulduğu, mahkemece davanın kabulüne yönelik kararın verildiği, davalı vekili tarafından kararın istinafa taşındığı görülmektedir....
