Davalı vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra davacılar ile ek sözleşme yapıldığını ve 48 aylık ek süre verildiğini, sözleşmenin feshi koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece tespit davasında akdin feshi uyuşmazlığının incelenemeyeceği gerekçesiyle dava reddedilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Yanlar arasında yapıldığı ileri sürülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin İzmir 16.Noterliğince “ “doğrudan" düzenlenmiş olduğu bildirilmiş ise de; dosya kapsamındaki sözleşme metni incelendiğinde anılan noterlikçe düzenlemeyi gösterir metin ya da metinlerin sözleşmeye ekli olmadığı anlaşılmıştır. Bilindiği üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Borçlar Yasasının 355.maddesi hükmünde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, taraflara karşılıklı olarak haklar sağlayan ve borçlar yükleyen iki taraflı sözleşmelerdendir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; arsa sahibi ile yüklenici arasında 01.11.1991 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı harici şekilde düzenlenmiş sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden iş karşılığı almıştır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu m.470 (mülga BK m.355 vd.) ve devamında düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin, 6502 sayılı Kanun bakımından ifade edilen tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç arsasını değerlendirmektedir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Davacı ile dava dışı yüklenici ... arasında 16.05.2006 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeye göre zemin kat betonu atıldığında 1 dairenin ferağının yükleniciye verileceği kararlaştırıldığı, sözleşme kapsamında 12 nolu bağımsız bölümün devrinin davalıya yapıldığı, yüklenicinin inşaatı %10 seviyesinde tamamladıktan sonra yarım bıraktığı, davacı ve dava dışı arsa sahibinin sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettikleri ve 23.11.2011 tarihinde 2. bir yüklenici ile Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzaladıkları dosya kapsamından anlaşılmaktadır....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin edimi, inşaat yapımına uygun olarak arsayı teslim etmek, yüklenicinin edimi ise sözleşmede kararlaştırılan şekilde inşaatı yaparak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekten ibarettir. İskân alınmayan ve/veya iskân alınmaya uygun olmayan bir binanın ekonomik bir değeri bulunmamaktadır....
-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 6502 sayılı Kanun'un .... maddesi gerekçesinde eser sözleşmelerinin kanun kapsamına alınmasına herhangi bir açıklama getirilmemiştir. Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda .../k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir....
Karar düzeltme talebinin kural olarak temyiz incelemesini yapan Yargıtay Hukuk Dairesince incelenmesi gerekmekte ise de; Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 09.02.2018 gün 2018/1 sayılı iş bölümü kararı ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan ve 01.07.2016 tarihinden sonra temyiz ya da karar düzeltme talepli olarak Yargıtay'a gelen dosyalardaki temyiz ya da karar düzeltme taleplerini incelemek görevi Yargıtay 15....
nın bu inşaatı bitirme süresinin henüz dolmamış olsada, inşaatın terk edildiğini, ve de sözleşmeye ve imar mevzuatına aykırı imalatlar yapıldığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, taşınmazın hukuka uygun eski haline getirilebilmesi amacıyla, imara aykırı yapıları yıkması için davalıya süre verilmesini, yıkmaması halinde masrafları davalıya ait olmak üzere müvekkiline yıkım için izin verilmesini, arsa payı karşılığı inşaat şerhinin kaldırılmasını talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davacının kusurlu olduğunu, inşaat ruhsatının yenilenmesi ve diğer işlemler için gerekli vekaletnamelerin verilmediğini, kalan sürede inşaatın tamamlanabileceğini savunarak, davanın reddini talep etmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, bu sözleşmeden kaynaklanan alacak ve inşaat ruhsatının iptali istemine ilişkindir. 818 BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; ... sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....
