Ocak 2007 tarihinde başlanarak, ... yıl ... günü esas almak suretiyle eserin tamamlanacağının kararlaştırıldığı, iklim şartları birlikte değerlendirildiğinde yılın 365 günü çalışma imkanı bulunmadığı, eserin yapımında davalı tarafın gecikmediği gerekçesiyle kira bedelinin reddine, eksik yapılan işler nedeniyle bilirkişi raporunda belirlenen ....681,45 TL'nin davalı taraftan tahsiline karar verilmiştir. Kararı davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, taraflar arasındaki ........2006 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim tarihi ... yıl (... günü) şeklinde yazılmıştır. Sözleşmelerde sürelerin ... günü olarak yazılabilmesi için işin tüm süresinin de gün olarak belirlenmesi gerekir. ........2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin genelinde tarafların gerçek iradelerinin ... yıl olarak belirlendiği anlaşılmaktadır....
Davalılar vekili, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan edimlerini yerine getirmediğini, taşınmazın sözleşme uyarınca ... parçaya ifrazı gerekirken ... parçaya ifraz edilerek arsa maliklerine daha az yer verildiğini, sözleşmede arsa sahiplerine isabet edecek dairelerin kur'a sonucu belirleneceğine ilişkin hüküm bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; davacı şirket ile aralarında davacılar, davalılar ve dava dışı kişilerin bulunduğu arsa malikleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, yüklenicinin edimini sözleşmeye uygun şekilde yerine getirmediği, arsa maliklerine ait olacak 80 daireden 44 tanesinin yapı kullanım izin belgesinin alındığını gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. ...-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir....
Davalı yüklenici davayı kabul etmiş, arsa maliki davalı davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalı ... temyiz etmiştir. Dava, davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün kişisel hakkın temliki suretiyle edinilmesine dayalı tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Davadaki istemin dayanağını davalılar arasındaki 16.10.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Anılan sözleşmede 3353 ada 3 sayılı parsel üzerinde yapılacak C blok, 3.kat, 5 numaralı bağımsız bölümün yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır. Davalı yüklenici, kazanacağı kişisel hakkını 02.03.2007 günlü sözleşmeyle davacıya temlik etmiştir. Davada, bu temlik sözleşmesine dayanılmaktadır....
Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye, ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu, bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarıda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi, işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir....
DAVACININ İSTİNAF SEBEPLERİ: Davacı vekili, davalı arsa sahibi ve diğer davalı müteahhit şirketin akdetmiş olduğu birden fazla yapım sözleşmesi bulunduğunu, satış protokolünün her iki davalının onayı dahilinde yapıldığını yasal faiz işletilmesi gerektiğini belirterek, istinaf başvurusunda bulunmuştur. DELİLLER: Tapu Kaydı, satış protokolü vs. DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE HUKUKİ SEBEP : Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil; ikinci kademede alacak istemine ilişkindir. Bilindiği gibi; eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatın genel fiziki tamamlanma oranı % 96-97 olduğu anlaşılmaktadır. Ne var ki, bilirkişi kurulu tarafından hazırlanan raporda eksik ve ayıplı işlerin parasal karşılığı hesaplanmadığından bilirkişi kurulundan eksik ve ayıplı işlerin bedeline ilişkin ek rapor alınmalıdır....
Noterliği'nin 7425 yevmiye numaralı "İnşaat Yapım Sözleşmesi' akdedildiğini, dosyaya dayanak teşkil edilen "Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" 'nin tarihi bulunmadığını, aynı gayrimenkule ilişkin aynı taraflar arasında davaya dayanak teşkil edilen "Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" nde sonra taraflar arasında aynı gayrimenkule ilişkin 30/03/2018 tarihinde Balıkesir 2. Noterliği'nin 7425 yevmiye numaralı yeni "İnşaat Yapım Sözleşmesi"nin akdedilmesi ile tarihsiz olan ve davaya dayanak teşkil edilen "Arsa Karşılığı İnşaat Sözleşmesi"nin feshedildiğini ve hükümsüz hale geldiğini, zira dava konusu gayrimenkule ilişkin son sözleşmenin Balıkesir 2....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
Noterliği'nin 12.04.1993 tarih ve ... yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile; arsa sahiplerine ait arsa üzerine bina yapılması kararlaştırılmıştır. Türk Medeni Kanunu'nun 692'nci maddesi hükmüne göre, koruma ve olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapım işleri ile ilgili sözleşmelerin kurulması ve bunların feshi ile ilgili davaların olağanüstü yönetim işlerinden olması sebebiyle sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerince açılması veya davaya davacı dışındaki diğer arsa sahiplerinin, davacı safında iseler muvafakatlarının sağlanması, davalı tarafta yer alacak iseler de davanın kendilerine yöneltilmesi gerekir. Taraflar arasında imzalanan 12.04.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan ..., ..., ... ve ... davada yer almamaktadır. Bir davada, işin esasının incelenebilmesi için öncelikle taraf teşkili yapılması zorunludur....
