Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır.TMK’nun 733/3 maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden 3 ay ve herhalde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer hükmü yer almaktadır. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Somut olaydaki uyuşmazlık kat mülkiyeti kurulu binadaki bodrum kat 2 nolu bağımsız bölümün fiilen ikiye bölünerek kullanılması neticesinde fiili taksimin kabul edilip edilmeyeceği ve önalım hakkının kullanıp kullanmayacaklarına ilişkindir. Tapu kaydı incelendiğinde dava konusu taşınmaz üzerinde kat mülkiyetinin kurulu olduğu anlaşılmaktadır....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Önalım Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar, davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı dava konusu payın önalım hakkı nedeniyle adına tescilini istemiş, davalı taraf ise dava konusu payın ilişkin olduğu taşınmazın fiilen taksim edildiğini, fiili taksime göre taşınmazın kullanıldığını savunmuştur....

Olayımıza gelince; 15.04.2012 tarihinde davaya konu taşınmazın 43/80 payının davalı ... tarafından satın alınması üzerine davacı tarafından süresi içinde önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil isteminde bulunulmuştur. Davalı hakkında, 01.03.2012 tarihinde açılan dava ile önalım hakkının kullanılması üzerine davalının, önalım hakkına konu edilen 43/80 payını ...'ya 18.04.2012 tarihinde satış yoluyla devrettiği görülmektedir. Mahkemece davacı tarafa HMK'nın 125. maddesi hükmü uyarınca seçimlik hakkının hatırlatılması davanın önalım hakkına konu payı iktisap eden kişiye yöneltilmesi halinde davaya onun hakkında devam edilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir....

II.CEVAP Davalı vekili, davacının müvekkilinden önce taşınmazı 245.000,00 TL'den almak istediğini, ancak teklif edilen bedel düşük olduğu için eski malik taşınmazın değerinin 300.000,00 TL olduğunu söylediğinden davacının taşınmazı almaktan vazgeçtiğini, davacının eski malike 245.000,00 TL teklif ettiğini müvekkiline çektiği noter ihtarında ikrar ettiğini, önalım hakkının yenilik doğurucu bir hak olup ... kullanma iradesinin karşı tarafa ulaştığı takdirde bu hakkın bir daha kullanılamayacağını, geri alınamayacağını ve yenilenemeyeceğini, dolayısıyla önalım hakkını müvekkiline çektiği ihtarla kullandığından yeniden bedel arttırımına giderek tükenen önalım hakkını kullanamayacağını, davacının muvazaa iddialarının haksız olduğunu, müvekkilinin ödemeyi banka yoluyla yaptığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur....

HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Önalım Davasında verilen Karar Nedeniyle İhtiyati Haciz istemine ilişkindir. İhtiyati haciz talebine konu alacağın Kırıkhan 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/26 Esas, 2021/540 Karar sayılı dosyasındaki yargılama giderleri ve vekalet ücreti alacağından kaynaklandığı, Kırıkhan 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/26 Esas, 2021/540 Karar dosyasının davanın konusunun ise önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası olduğu anlaşılmaktadır. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/09/2021 tarihinden itibaren geçerli 431 sayılı İş Bölümü Kararı gereği, 4....

Mahkemece, önalım bedeli ve masraflar toplamı yaklaşık 12 yıl sonra depo edilmesine karar verilmiş, resmi senette belirtilen bedel depo edildikten sonra davanın kabulüne karar verilmiştir. Aradan geçen zaman içinde taşınmazın değerinde meydana gelen objektif artışlar ve enflasyon olgusu nedeniyle kurda meydana gelen değişikliklerin önalım bedelinin belirlenmesine etkisi olduğu kabul edilmelidir. Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedeline davacı tarafından muvazaa nedeniyle itiraz edilmesi, bu nedenle yargılamanın uzaması, önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle davacıyı, amaç dışında zenginleştirecek ve alıcı davalıyı da fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır....

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz....

Dava konusu paya yönelik önalım davasının açıldığı tarih ile önalım bedelinin depo edildiği tarih arasında uzunca bir zamanın geçtiği;  bu süre gözönüne alındığında, önalım bedelini zamanında depo etmeyerek kullanması nedeniyle davacının amacı dışında zenginleştirildiği, nemalandırılmayan satış tarihindeki miktarın depo edilmesi nedeniyle enflasyon oranında veya faiz getirisinden mahrum kalınması oranında davalının da fakirleştiği, bir tarafın diğer taraf zararına azımsanamayacak derecede oransız bir çıkar sağladığı, bu durumun 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralına aykırı olacağı açıktır. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle önalım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır....

Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse davacı daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeli ile sorumludur. Davacının davayı yönelttiği kimsenin kötüniyetli olduğunu iddia etmesi halinde bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İkinci satış fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötüniyetli olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca kötüniyetin kanıtlanmasına gerek yoktur. Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732. maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz....

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732. maddesi ile bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması halinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir....