"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi _K A R A R_ Dava, yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil istemine ilişkin olduğundan, 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 20.07.2011 tarihinde oybirliği ile karar verildi. ......
-K A R A R- Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalı arsa sahibinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle ortak yerlere el atmanın önlenmesi istemine ilişkin olup, davalı vekili sözleşmeye aykırı davrananın davacı taraf olduğunu savunarak, davanın reddini istemiş; mahkemece, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklar açısından Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle dava dilekçesinin görev yönünden reddine karar verilmiştir. Karar, davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Davanın, taraflar arasında imzalanan ....03.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açıldığı ve iskan ruhsatının alınmadığı taraflar arasında uyuşmazlık konusu bulunmadığına ve iskan ruhsatı alınmadan kat mülkiyeti kurulamayacağı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun .../a. maddesi gereği olduğundan, davanın taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamına göre çözümleneceği hususu gözardı edilmiştir....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkili yüklenicinin taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiğini, binanın iskan ruhsatının alındığını, ancak davalının müvekkiline düşen dükkan ve bağımsız bölümlerin tapuların vermediğini, bu nedenle müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek, müvekkiline düşen 3 daire ve 1 dükkan ile dükkan altında bulunan depoya isabet eden arsa payının tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 5.000,00 TL tazminatın davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâli ve tescil, birleşen 2014/232 Esas sayılı dosya kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı, birleşen 2011/434 Esas sayılı dosya senede dayalı olarak başlatılan takibe yapılan itirazın iptâli ve bu davaya karşı açılan karşı dava ise yine kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme nedeniyle tazminat istemine ilişkin olup, davacı asıl davada kat karşılğığ inşaat sözleşmesi gereğince edimin ifa edilmesine karşın bir kısım taşınmazların tapu kaydının devredilmediğin belirterek tapu kaydını iptâli ile kendisi adına tescilini birleşen 2011/434 sayılı dosyada takibi yapılan itirazın iptâli ve diğer birleşen dosya ile karşı davada taleplerin reddine karar verilmesini talep etmiş, birleşen 2014/232 Esas sayılı dosyada davacı aralarında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinni süresinde bitirilmemesi...
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davacı, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini, kendisinin de yükleniciden dava konusu bağımsız bölümü satın aldığını ileri sürmektedir....
Mahkemece, iddia, savunma, dosya kapsamı ve benimsenen bilirkişi raporuna göre; yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişi davalının, yükleniciye halef olduğu, yüklenicinin yarım bıraktığı işlerin davacı kooperatif tarafından tamamlandığı, peyzaj, aydınlatma, iskân ruhsatı, çevre düzenlemesi için yaptığı masraflardan davalının arsa payına 3.000,00 TL isabet ettiği, davalının 1.000,00 TL davacıya ödeme yaptığı, geri kalan kısmını ise ödemediği gerekçesiyle, davanın kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına, alacak yargılamayı gerektirdiğinden icra inkâr tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, davacı kooperatif ile dava dışı ....Şti. ile .... Şti. ortak girişimi arasındaki 06.06.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yükleniciden daire satın alan davalıdan eksik iş bedelinin tahsili için başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatın genel fiziki tamamlanma oranı % 96-97 olduğu anlaşılmaktadır. Ne var ki, bilirkişi kurulu tarafından hazırlanan raporda eksik ve ayıplı işlerin parasal karşılığı hesaplanmadığından bilirkişi kurulundan eksik ve ayıplı işlerin bedeline ilişkin ek rapor alınmalıdır....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Mahkemece iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini tam olarak ifa etmemiş olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Kararı davacı vekili temyiz etmiştir. Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali tescil talebine ilişkindir. Davacı yüklenici, sözleşmeye konu inşaata ilişkin tüm edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Davalı arsa sahibi ise sözleşmeye göre yüklenicinin sorumluluklarını yerine getirmediğini, dava konusu taşınmazın site şeklinde yapılması gerekirken yapılmadığını, ayrıca binanın dış cephesinin sözleşmede kararlaştırılan şekilde boyanmadığını öne sürerek davacı yüklenicinin edimini tam olarak yerine getirmediğini savunmuştur....
