Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı cezai şart bedelinin tahsili için başlatılan ... takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olarak kurulabilmesi için tüm arsa malikleri ile geçerli bir sözleşme yapılması gerekir. Tüm arsa maliklerinin katılmadığı sözleşme geçersiz olup, sözleşmeye katılmayan malik ile sözleşme yapıldığı tarihte önceki sözleşmeler de geçerli hale gelir. Somut olayda sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle tapu kaydında belediyenin hissesinin bulunduğu ve davaya konu sözleşmeye belediyenin taraf olmadığı dolayısıyla geçersiz olan sözleşmenin belediye hissesinin yüklenici tarafından ....02.2013 tarihinde satın alınmasıyla geçerli hale geldiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle sözleşmede inşaat süresinin sözleşmenin geçerli hale geldiği tarihte başladığının kabulü gerekir....
Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı kira tazminatı talebine vaki itirazın iptaline ilişkindir. Somut olayda, her ne kadar dava dışı arsa sahiplerince davalı yükleniciden bağımsız bölümlerin teslim alındığına dair 30.08.2011 tarihli teslim tutanağı düzenlenmiş ise de eldeki dava açısından söz konusu teslim tutanağının davacı arsa sahibini bağlamayacağı açıktır. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede yapı kullanma izin belgesinin davalı yüklenici tarafından alınacağının kararlaştırıldığı ve yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı görülmüştür. Davacı arsa sahibinin sözleşmede kendisine verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim aldığı veya kullandığı sabit değildir....
Dava, davalı yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olup olmadığı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemlerine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, Türk Borçlar Kanununun 184 ncü maddesi, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı, TMKnın 692. maddesi. 3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2.1.Eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olarak kurulabilmesi için TMK'nın 692. maddesi gereğince, sözleşmenin konusu olan taşınmazın tüm paydaşlarıyla sözleşme yapılması veya diğer paydaşların yapılmış olan sözleşmeye muvafakat etmiş olması gerekmektedir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, davacı yüklenici ile davalı arasında ....01.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının edimlerini yerine getirmeyerek davacıyı vekaletten azlettiğini ve sözleşmeyi tek taraflı şekilde feshettiğini, davacının sözleşmenin .... maddesine dayalı olarak ödediği ....000,00 TL'nin ve .... maddesinde düzenlenmiş 50.0000,00 TL cezai şartın tahsili için başlattığı ... takibinin ise davalının haksız itirazı neticesinde durduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile %... ... inkar tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin iptali isteğine ilişkindir. 9.2.2011 gün ve 6110 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik yapılmasına Dair Kanunun 8.maddesi ile 2797 sayılı ... Yasasının 14.maddesinde yapılan değişiklik uyarınca; ... Büyük Genel Kurulunun 9.2.2012 günlü ve 2012/1 sayılı kararı ile arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararların temyizen incelenmesi görevi 1.3.2012 tarihinden itibaren ... 23.Hukuk Dairesine verilmiştir. SONUÇ: Dosyanın görevli ... Yüksek 23.Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 9.4.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Başka bir deyişle arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşat sözleşmeleri gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan davalarda alacağın temliki hükümleri gereğince tapu iptali ve tescil davası açılabilmekte olup bu durum taşınmaz mülkiyetini nakleden sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı kuralının istisnalarından biridir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasıdır. Mahkemece davalı ...'in sözleşme haklarını temlik almadığı gerekçesi ile eksikleri talep edemeyeceği kabul edilmiş ise de arsa sahibi ...’ın sözleşmeye konu taşınmazda bulunan hissesini davalılardan ...’ya sattığı, 07.09.2005 tarihli resmi senette "... ... bu satış işlemini yukarıda yazılı olduğu şekilde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm hukuki sonuçlarını kabul ederek gösterilen bedel üzerinden alıp kabul ettiğini" şeklinde ibarenin bulunduğu görülmüştür. Bu ibare alacağın temliki mahiyetinde olup arsa sahibinden hisse satın satın alan davalı ...’nun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı hakları temlik aldığının kabulü gerekir. 818 Sayılı BK.nın 81. (TBK.nın 97.)...
Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 19.04.2012 gün ve 115-248 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ihtilâf olup, Yargıtay Başkanlar Kurulu’nun 09.02.2012 gün ve 1 Sayılı Kararı uyarınca arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ihtilâfların temyiz incelemesinin 23. Hukuk Dairesi’nce yapılmasına karar verildiğinden dosyanın Yargıtay Yüksek 23. Hukuk Dairesi’ne gönderilmesi gerekmiştir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın temyiz incelemesini yapmakla görevli Yargıtay Yüksek 23. Hukuk Dairesi’ne GÖNDERİLMESİNE, 31.10.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar arasındaki ... 5.Noterliği’nde 29.06.2004 günü düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, taraflarına karşılıklı hak ve borç yükleyen iki taraflı bir sözleşmedir....
