Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin 4 geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "Tapuya Güven İlkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK'nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır....
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan 2015/18249 - 2017/2263 -2- sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması...
Taraflar arasındaki dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa ödenen bedelin tahsili ve tazminat istemine ilişkindir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, yüklenicinin temlikine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir....
Yerel mahkeme yaptığı yargılama sonucunda ... ile Uğur Kabala’ın tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak yükleniciden satın alan kişilerden bağımsız bölüm karşılığı arsa hissesi satın aldıklarını kabul ederek bu şahıslara yönelik tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar vermiştir. Dairemiz, somut olayda tapuya güven ilkesinin geçerli olmadığını belirterek yerel mahkeme kararını bozmuştur. Davalılardan ... ve ... karar düzeltme isteminde bulunmuştur....
- KARAR - Asıl ve birleşen 2008/303 Esas ve 2008/385 Esas sayılı dosyalar İİK'nun 94/.... maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Birleşen 2009/80 Esas sayılı dosya ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil ve mümkün olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, asıl dava ile birleşen 2008/303 Esas ve 2009/80 Esas sayılı dosyalar bakımından tapu iptal talebinin reddine ancak davanın tasfiye alacağına dönüştüğü gerekçesiyle dönüşen şekliyle davanın kısmen kabulüne, birleşen 2008/385 Esas sayılı dosya bakımından davanın açılmamış sayılmasına karar verilmiştir. Karar, davacı ... vekili, davalı arsa malikleri vekili ve davacı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. ......
KARAR Asıl ve birleşen davalarda davacı arsa sahibi vekili, müvekkilinin davalı yüklenici şirket ile 05.12.2007 tarihli inşaat sözleşmesi imzaladığını, ancak yüklenicinin inşaatı yapmadan temel seviyesinde bıraktığını, buna rağmen sözleşme gereği devraldığı tapu payını davalı 3. kişilere kat irtifakı kurarak devrettiğini, yüklenici adına kayıtlı bağımsız bölümler için açılan tapu iptal ve tescil davasının kabulüne karar verildiğini, yüklenicinin davalı 3. kişilere yaptığı devirlerin ise muvazaalı olduğunu ileri sürerek, davalı ... adına kayıtlı 4 ve 5 no’lu, davalı ... adına kayıtlı 6,7 ve 8 no’lu bağımsız bölüm tapularının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı yüklenici şirket temsilcisi cevap vermemiştir. Davalılar ... ve ... vekili, davanın hukuki dayanağının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.12.2011 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; mahkemenin görevsizliğine dair verilen 19.04.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Başkasının taşınmazında bağımsız bölüm imalatı yapan şahıslar tarafından taşeron ...’a boya, kapı, pencere, mutfak, laminant, malzeme, işçilik vs. gibi işlerin yapılması karşılığında daire satışı yapılmış, davacı da taşeron ...’a halef olarak bu şahıstan temlik aldığı hakka dayanarak tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat talebinde bulunmuştur....
B.. vekilinin aşağıdaki tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Asıl ve birleştirilen davalar , arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alan davacıların tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise tazminat taleplerine ilişkindir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ilâ 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur....
Mahkeme tarafından davalı yüklenici .... nin davacı ile adi şekilde yapmış olduğu satış sözleşmesinin şahsi hakkın devri mahiyetinde olduğu, yasalar gereği bunun bir gayrimenkul satış sözleşmesi olmadığı, gayrimenkul satış sözleşmesi için gerek medeni kanun gerekse tapu kanunundaki şekli şartların yerine getirilmemiş olduğu anlaşıldığı belirtilerek 10.10.2013 tarihli sözleşmenin adi şekilde yapıldığından geçerli olmadığı belirtilmiş ise de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda açıklık yoksa da bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı ....Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın .......
