Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davalı arsa sahibi, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile kararlaştırılan edimlerini yerine getirmediğini bu nedenle davacının tescil isteyemeyeceğini savunmuş, ... 3 Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/213 Esas sayılı dosyası ile bu davada eksik teslim edilen m2 nedeniyle talepte bulunduğunu belirtmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali tescil, mümkün olmazsa tazminat davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı ...di, gereği konuşulup düşünüldü. Davacı vekili, müvekkilinin ortağı olduğu şirketin, davalı ... tarafından inşa edilen blokların PVC doğrama işlerini yaptığını, bunun karşılığında müvekkilinin kooperatif üyeliğine alındığını ve kendisine 3. kat 15 nolu dairenin tahsis edildiğini, davalı ... ile davalı... arasında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, sözleşmeye konu arsanı... tarafından...fi'ne tahsis edildiğini, yüklenici davalı ...'nin söz konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirdiğini, inşa edilen dairelerin kooperatifler arasında paylaşıldığını, yüklenici ...'...
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan arsa payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir. İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez. Taraflar arasında düzenlenen 09.02.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde anahtar teslimi inşaat yapımı kararlaştırıldığından yapı kullanma izin belgesinin alınması da yüklenicinin yükümlülüğündedir....
BK’nın 108 ve 106/III. maddesi gereğince, arsa sahipleri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili sonuç doğurur” şekilde feshinde haklı olduklarına göre; gerçekleşmiş ise menfi zararının yüklenici davalıdan tazminini isteyebilirler. Sözleşme yapılmamış veya görüşülmesine girişilmemiş bulunulsaydı uğranılmayacak olan zarar, menfi zarardır. Somut olayda da; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan Ankara ili, Çankaya 5. Bölge, Karapınar mahallesinde bulunan 27989 ada 1 parsel numaralı taşınmazdaki üç katlı, yığma çatısı örtülü bodrumunda iki oda, mutfak, kömürlük ve banyo, birinci ve ikinci katında da aynı bölümler bulunan davacılara ait yapı, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince 10.12.2003 tarihinde yıkılmıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yukarıda açıklandığı şekilde feshinden sonra arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici arasında 15.12.2006 tarihinde ayrı bir eser sözleşmesi yapılmıştır....
Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 15.02.2018 gün ve 2016/108-2018/70 sayılı bozmaya uyularak verilen hükmün Yargıtayca incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptâli ve tescil ile maddi tazminat istemlerine, karşı dava ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı maddi tazminat istemine ilişkin olup, mahkemece yapılan yargılama sonucunda bozmaya uygun olarak asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine dair verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.Mahkemece verilen kararı, asıl dava ile birlikte karşı dava yönünden de temyiz eden asıl davalı-karşı davacıdan sadece asıl davaya ilişkin olarak 176,60 TL temyiz yoluna başvurma harcı ile 1.345,87 TL nispi temyiz karar harcı alınmış; karşı davada verilen kararın temyizi için yatırılması gereken 176,60 TL temyiz yoluna başvurma harcı ile 35,90 TL maktu temyiz karar harcı olmak üzere toplam...
Somut olayda, davacı dava dilekçesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan maddi tazminat alacağından şimdilik 1.000,00 TL'nin tahsili istemiyle de fazla haklarını saklı tuttuğundan verilen karara karşı istinaf isteminde bulunma hakkını haizdir. Bu nedenle ... Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi tarafından istinaf edilen dava değeri HMK'nın 341/2. maddesi gereğince kesinlik sınırının altında ise de; fazlaya ilişkin haklar saklı tutulduğundan HMK'nın 346/1. maddesi gereğince istinaf isteminin reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu yönden bozulması gerekmiştir....
Davalı arsa maliki, yüklenici hakkında Aliağa Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/353 esasında kayıtlı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan alacağa ilişkin dava bulunduğunu ve hükme bağlandığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davalılardan ..., ... .... ve ..... Ltd. Şti. hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, 3746 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki (A) blok 3. kat 8 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalı arsa maliki temyiz etmiştir. Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı mülkiyet aktarımı, ikinci kademedeki istem ise, bağımsız bölümün rayiç bedelinin tahsiline ilişkindir....
. - KARAR - Davacı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek protokol gereğince dubleks daire tercih eden arsa sahiplerinin müteahhite 30.000,00 TL ödemesinin kararlaştırıldığını, davalının dubleks tercih ettiğini ancak 30.000,00 TL'yi ödemediğini, yapılan icra takibine haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek, davalının itirazının iptali ile icra inkâr tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, 18.04.2008 tarihli adi yazılı protokolün imzalanmasından sonra 01.05.2006 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yapıldığını, sözleşmede protokole atıf yapılmadığını, bu nedenle protokolün geçersiz olduğunu ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat isteğine ilişkin olup, mahkemece de bu yönde hüküm kurulmuştur. 2797 sayılı Yargıtay Kanununun 14/son maddesi gereğince 01.03.2012 tarihinde yürürlüğe giren ve Yargıtay Büyük Genel Kurulunun Hukuk Dairelerinin iş bölümünü düzenleyen 09.02.2012 tarihli ve 2012/1 sayılı Kararı uyarınca, davanın açıklanan niteliği itibariyle temyiz inceleme görevi Yargıtay 23. Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, dosyanın ilgisi yönünden Yargıtay 23. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 31.05.2012 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
