"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.03.2006 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, birleşen dosya davacısı ise elatmanın önlenmesi ve tahliye istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine, birleşen dosyadaki istemin kabulüne dair verilen 07.03.2007 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve birleşen dosya davalısı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _K A R A R_ Dava, 07.11.1995 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Birleştirilen davada mülkiyet hakkına dayalı olarak H blok 13 numaralı taşınmaza yersiz elatmanın önlenmesi talebinde bulunulmuştur....
DELİLLER : Tapu kaydı, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, vekaletname, delil listeleri, sunulan ve toplanan deliller ile tüm dosya kapsamı, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dava dışı Murat Aydın'a vekaleten davacı vekil T1 ile davalı arasında noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedilmiş olup dava T1 adına açılmış olup HMK'nun 114/1- d maddesi uyarınca davacının dayanak satış vaadi sözleşmesinde alıcı olmadığı, satın almayı vaat eden Murat Aydın'ın vekili olduğu ve satış vaadi sözleşmesini vekil sıfatıyla imzaladığı, temsilci niteliğine sahip bulunmadığını ve davayı takip yetkisine sahip olmadığı anlaşılmakla yerel mahkemenin kararı ve gerekçesi usul ve yasaya uygun olup doğru görülmüştür....
e ait 133/480 payı 16/04/2014 tarihinde 14.500 TL bedelle satın aldığını, tapudaki bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek dava konusu taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin bu gayrimenkulü 28/12/1998 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını ve bu sözleşmenin 18/02/2011 tarihinde 1616 yevmiye ile tapu müdürlüğüne şerh edildiğini, davanın TMK.'nun 733. maddesindeki hak düşürücü süre yönünden reddine karar verilmesini, müvekkiline ait gayrimenkulün piyasa değerinin yaklaşık 200.000 TL olduğunu, taşınmazın satış vaadi sözleşmesi ile 1998 yılında satın alındığını, davacının müvekkilinin öz abisi olduğunu ve müvekkilinin bu arsada 14 yıldır kuyusu bulunduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, MK'nun 2. maddesine göre davanın reddine karar verilmiştir....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden ... davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Dava, satış vaadi sözleşmesi ile muvazaa iddiasına dayanan tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir. 1-Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89. madde hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur....
Netice itibariyle dava 26.11.1981 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası olup mahkemece muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tesçil davası olduğu kabul edilerek yargılama yapılması ve giderek bu hususta gerekçe oluşturularak davanın reddi yasaya aykırıdır. Mahkemece yapılacak iş; davanın taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davası olduğu nazara alınarak ve sözleşmenin satıcı tarafında yer alan Recep oğlu Hüseyin Güneş'in vefat ettiği anlaşıldığına göre mirasçıları arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu gözetilerek davalı dışındaki diğer mirasçıları davaya dahil ettirilip taraf koşulu sağlandıktan sonra davacının tutunduğu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacı lehine tescil koşullarının oluşup oluşmadığı araştırılıp taraf delilleri bu yönde toplanıp oluşacak sonuca göre bir karar vermekten ibarettir. Bu nedenlerle davacı vekilinin yerinde görülen istinaf başvurusunun kabulü ile HMK.nun 353/1- a-4- 6....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Somut olayda, ... 3. Noterliği’nin 17.02.2015 tarihli, 998 yevmiyeli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle ... ve ... vekili ...’nın, müvekkillerinin babası ...’ın hissedarı bulunduğu ve müvekkillerine intikal etmiş veya edecek olan 1 ada 24 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki hak ve hisselerinin tamamını 20.000 TL bedelle ...’ye satmayı vaad ve taahhüt ettiği, satış bedelinin tamamını nakten tahsil ettiği anlaşılmaktadır. Diğer taraftan, ... 4.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 26.11.2015’te kesinleşen 08.10.2015 tarihli, 2015/207 Esas 2015/260 Karar sayılı ilamıyla ... ile ...’in 1 ada 24 parseldeki hak ve hisselerinin satış vaadi sözleşmesi nedeniyle iptaline, ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir....
Bundan dolayı da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tarafları "vaat alacaklısı" ve "vaat borçlusu" olarak ifade edilmektedir. Öte yandan, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Başka bir anlatımla, taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride taşınmaz mal mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme (yeni bir sözleşme yapma) taahhüdünde bulunur. İleride yapılması taahhüt edilen akit ise taşınmaz mal satımıdır. O yüzden taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmelidir. Taşınmaz satım sözleşmesinde objektif bakımdan esaslı nokta olarak tarafların adları veya temsilci ya da vekillerinin kimlikleri,satım konusu taşınmaz ve nitelikleri, semen ve hukuki sebebin resmi şekilde düzenlenecek senette yer alması gerekir. Satış vaadi sözleşmeleri ile ileride yapılacak asıl satım sözleşmesinin kurulması borcu altına girilir....
