Hukuk Dairesinin 06.10.2020 tarih ve 2018/1770 Esas, 2020/985 Karar sayılı kararıyla, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmemesi halinde ayni hak kazanmasının mümkün olmadığı, arsa sahibinin avans olarak verdiği tapuların iadesini isteyebileceği, bu durumda, yükleniciden bağımsız bölüm devralan üçüncü kişinin iyiniyet iddiasının dinlenmeyeceği gerekçesiyle, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden hüküm tesisi ile davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalı ... vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir....
Somut olayımıza dönüldüğünde, dava konusu bağımsız bölümlerin arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesinde davacı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler olduğu, tapuları arsa sahibi üzerindeyken, arsa sahibi adına vekaletle hareket eden davacı kooperatif temsilcileri Mehmet Yayla ve Serap Üçdal tarafından 12.01.2012 tarihinde davalı şirket ve temsilcisi adına devredilmiş oldukları bellidir. Yukarıda da açıklandığı üzere bu tür devirler finansman temini için olup avans mahiyetinde devirlerdir. Davalı tarafın arsa sahibinden bedeli karşılığı aldığı savunması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi sebebiyle dosyasına uygun değildir. Davacılık sıfatı açısından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisini benimseyen, avans niteliğindeki satış işlemi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisini görmeyen bilirkişi raporu ile bunu benimseyen mahkeme kabulü hatalıdır. Orta imal ve inşaası tamamlanmış kat irtifakına bağlanmış bağımsız bölüm tapu devri yoktur....
Davalılar Adem Karaca ve İlkay Karaca, yüklenici ile aralarında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ek sözleşme ile değiştirildiğini ve dava konusu 10 numaralı bağımsız bölümün arsa sahibine düşeceğinin kararlaştırıldığını beyan ederek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davacının talep hakkının ayni nitelik taşımadığı gerekçesiyle davalılar Adem Karaca ve İlkay Karacaya yönelik açılmış olan tapu iptali ve tescil davasının reddine; denkleştirici adalet ilkesi kapsamında davalı yüklenici Yaşar Kemal Göğüş'e yönelik açılmış olan davanın kabulü ile 187.110,00TL alacağın bu davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir....
Dosya içerisindeki tapu kayıtlarına göre taşınmazda davalının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği paydaşlar dışında da sözleşmeye dahil olmayan başkaca paylı maliklerin mevcut olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşmelerdendir. Üzerinde bina yapılacak arsanın birden fazla maliki varsa sözleşmeye arsanın tüm maliklerinin katılması gerekli olup aksi hâlde sözleşmenin ifa kabiliyeti yoktur. (Yargıtay 15. H.D. 18.03.2008 T. 2007/2188 E. 2008/1738 K.) Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde dava konusu taşınmazların bedelinin tahsili ve cezai şart istemlerine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen 18.04.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı arsa sahibine ait ...parseldeki arsa üzerinde bina yapılarak; 1,2,8 no'lu bağımsız bölümlerin anahtar teslimi olarak arsa sahibine verilmesi; 3,4,5,6,7,9 no'lu bağımsız bölümlerin ise yükleniciye bırakılması, yükleniciye devredilecek bağımsız bölümlerin pürüzsüz olarak devredilmemesi halinde bir hafta sonra geciken her gün için rayiç kira bedelinin cezai şart olarak ödenmesi kararlaştırılmıştır. Belediye tarafından gönderilen 08.11.2013 tarihli yazıda dava konusu taşınmazın yapı kullanma izin belgesi bulunmadığı bildirilmiştir....
Genel Müdürlüğü, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle tapu devri yapılamadığını; davalı yüklenici ise davacının bağımsız bölümün bedelini ödemediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulü ile yargılama giderlerinin davalı... Genel Müdürlüğünden tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, davalı... Genel Müdürlüğü vekili temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve dosya içeriğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir....
Emlaka devretmesinin kendi hakkının kaybına neden olabileceği, arsa payı karşılığı bağımsız bölüm yapımı ile ilgili yerleşik içtihatların davacı ile davalı ... arasında uygulanması mümkün bulunmadığı gerekçesi ile asıl ve birleşen davalardaki tapu iptali ve tescil taleplerinin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Alacağın temliki ve borcun nakli dava tarihinde yürürlükte bulunan Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir. Burada şekil geçerlik şartıdır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
Mahkemece, kararın aynı hukuki nedenlere ve vakıalara dayalı olduğu, taraflarının ve konusunun aynı olduğu, dolayısıyla tapu iptali ve tescil talebi yönünden dava tarihi itibariyle kesin hüküm oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bu tür davalarda yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacağından önceki kararın kesin hüküm teşkil ettiğinden söz edilemez. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden bu konuda açılmış iki ayrı davada önceki dava sonraki dava için kesin hüküm oluşturmaz....
