Davalı, satış vaadi sözleşmesi üzerinden on yıldan fazla zaman geçtiğini, zamanaşımı definde bulunarak davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacının satış vaadi sözleşmesinden davalıya bahsetmediği ve devri için de talepte bulunmadığı, on yıllık zamanaşımı süresi dolduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez....
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
Ağır Ceza Mahkemesinde yargılama yapıldığını, 03/10/2006 tarihli düzenleme şeklindeki taşınmaz alımına ilişkin sözleşmenin feshi konusunda dava açtığını ve bu dava ile sözleşmenin feshedildiğini, dolayısıyla davanın dayanaksız kaldığını, bu nedenle davanın ret kararı vermesinin yerinde olduğunu beyan etmiştir. GEREKÇE : Dava, dava dışı Veli Doğan'ın maliki olduğu arsa üzerine yapılacak olan inşaatın yüklenicisi olan davalılar ile davacı arasında akdedilen alt taşeron sözleşmesinden kaynaklanan 30.000,00 TL alacak ile yine davacının davalılarla akdettiği 03/10/2006 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın piyasa rayiç bedelinden 20.000,00 TL'nin tahsili talepli ticaret mahkemesine açılan davadır. Ancak yargılama aşamasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı talebe ilişkin tefrik kararı verilerek bu yöndeki taleplerin tüketici mahkemesinde incelendiği ve istinafa konu davanın da 03/10/2006 tarihli sözleşmeye dayandığı anlaşılmıştır....
Dava satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil veya tazminat isteğinden ibarettir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
Bu nedenle, taşınmaz satış vadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuda kayıtlı olması zorunlu ise de sözleşme sırasında satış vaadi borçlusunun taşınmazın maliki olması gerekmez. Çünkü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride o taşınmaz malın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. Bu nedenle ifanın talep edildiği tarihte taşınmazın satış vaadi borçlusunun mülkiyetinde olup olmadığına bakmak gerekir. Taşınmaz mülkiyeti satış vaadi borçlusunda ise ferağa icbar davası kabul edilmelidir. Somut olayda; Dava konusu 1618, 1619, 1620 ve 1621 parsel sayılı taşınmazların satışı ... tarafından 29.3.2000 sözleşmeyle İşçimenler AŞ.'ye vaadolunmuş, daha sonra şirket İşçimenler Anonim Şirketine bu sözleşme ile satışını vaad aldığı taşınmazları 8.2.2000 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile davacı Hayrettin Karasu’ya temlik etmiştir....
Davacı-davalı ... vekili ise, davacı ...’nın emlakçi olan davalı ...’e noterden düzenlenen 12.10.2006 tarihli vekaletname ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve satımı konusunda genel vekaletname verdiğini, davalı ...’in ...’nın talimatı olmadan dava konusu 429 ada 55 parseldeki payını muvazaalı şekilde işçisi olan davalı ...’e 16.10.2009 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile sattığını öne sürerek, 16.10.2006 tarihili taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali istemiyle dava açmıştır. Davalı ... duruşmadaki beyanında, ...’nın eşi ...’ın ...’e borcu olduğu için ...’nın dava konusu 429 ada 55 parsel sayılı taşınmazdaki payını ...’e noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile sattığını, ancak satış vaadi sözleşmesinde peşin alındığı belirtilen 30.000 TL satış bedelini ise almadığını belirtmiştir....
Somut olayda, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği 23.08.1993 tarihinde mülkiyeti nakil borcu yükümlüsü davalı ..., taşınmazda murisinden intikal eden 3/16 pay dışında, muris annesinden edindiği 1/16 ve dava dışı kardeşi ...’den satış yoluyla edindiği 3/16 olmak üzere toplam 7/16 pay malikidir. Bunun dışındaki 3/16 payı ise, davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinden sonra edinmiştir. Bu nedenle, davalı ...’in taşınmaz tapu kaydında davacı yararına konulan satış vaadi sözleşmesi şerhini görerek düzenlediği satış vaadi sözleşmelerine dayanarak kazandığı 7/16 payı TMK’nın 1024. maddesi uyarınca yolsuz tescil niteliğinde bulunduğundan bu payın davacı adına tescili gerekir. Bunun dışında kalan davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinden sonra davalı ...’in edindiği 3/16 payın davacı adına tescili doğru değildir..." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar vermiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 16.04.2014 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 27.11.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında ... 1. Noterliği'nin 16.04.2012 tarih, 07666 numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, ... ......
Dava, noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinden doğan alacağa ilişkindir. Davacı, geçerli satış sözleşmesi ile davalılar adına tapuda kayıtlı taşınmaz hisselerini satın almıştır. Taşınmazın elbirliği mülkiyetine konu olması davalıları taşınmaz bedeli yönünden sorumluluktan kurtarmaz. Elbirliği mülkiyeti çözüldüğünde davalılar taşınmazdan hisselerine düşen kısmı davacıya devretme yükümlülüğündedir. Taşınmazın davadışı belediye tarafından kamulaştırılması nedeniyle davalıların tapuda ferağ verme imkanları ortadan kalkmışsada taşınmazdaki hisselerini geçerli sözleşme ile davacıya sattıklarına göre İmar Kanununun 18.maddesi uygulaması sonucu hisselerin bedele dönüşmesi nedeniyle adlarına tahakkuk eden bedeli davacıya ödeme yükümlülüğü vardır. Mahkemece tüm bu hususlar gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir....
