Somut olayda, davacılar ile davalı yüklenici ... arasındaki 30.07.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle geriye etkili feshine karar verildiğine ve bu karar davacılar ile davalı yüklenici ... tarafından temyiz edilmeksizin kesinleştiğine göre, gerek davalı yüklenicinin ve gerekse onun talimatıyla ve elinde bulunan arsa sahiplerine ait vekâletname ile yaptığı satış sonucu devralan kişilerin malik olmaları ve Medeni Kanunun 1023. maddesindeki iyiniyet kuralından faydalanmaları mümkün değildir. Bu durumda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiş olması dikkate alınmak suretiyle davacıların tapu iptâli ve tescil istemlerinin de kabulüne karar verilmesi gerekirken, Medeni Kanunun 1023. maddesi gerekçe yapılarak ve davalılar ... ile ...'nin iyiniyetli malik olduklarından sözedilerek, tapu iptâli ve tescil isteminin reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir....

Sözleşmenin geriye etkili feshi için tüm paydaşların birlikte dava açması ve takip etmesi gerekirken, gecikme tazminatı talebi için bu koşul aranmaz. Somut olayda davacı arsa sahiplerinin, hem sözleşmenin geriye etkili feshini talep edip hem de gecikme tazminatı talep etmesi yukarıdaki açıklamalar çerçevesinde birbirleriyle bağdaşır talepler değildir. Bu durumda mahkemece HMK'nın 31. maddesi gereği yargılamaya hakim olan ilkelerden ''Davayı aydınlatma ödevi'' gereği davacı vekilinin istek ve iradesi aydınlatılıp, dava şartları ve sair hususları bu kapsamda araştırması gerekir. Yine davanın, geriye etkili fesih talebine ilişkin olduğunun kabulü halinde de, bir kısım davacının davadan feragat etmiş olmasının dava şartı sayılan taraf teşkiline etkisinin değerlendirilmemesi hatalıdır....

Dosya kapsamı ve alınan bilirkişi rapor ve ek raporlarına göre yüklenici ...’in inşaatı ve davacı arsa sahiplerine ait bağımsız bölümleri sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlayıp teslim etmediğinden sözleşmenin feshedildiği, fesihte yüklenicinin kusurlu bulunduğu ve feshin geriye etkili sonuç doğuracak nitelikte olduğu anlaşılmaktadır. Feshe ilişkin mahkeme kararı yüklenici tarafça temyiz edilmediği ve davacıların temyizi feshe yönelik olmadığından kesinleşmiştir. Geriye dönük feshin sonucunda taraflar aldıklarını geri vermekle yükümlüdür. Yüklenicinin sözleşme gereği bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat sürecinde yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahiplerine geri döner....

Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir....

Sözleşmenin direngen olmayan tarafı, her zaman edimin ifasını ve gecikme nedeniyle oluşan zararının giderilmesini veya sözleşmenin yerine getirilmesinden ve gecikme nedeniyle tazminat isteminden vazgeçtiğini hemen bildirerek, edimin ifa olunmaması ve bu kapsamda borcun ödenmemesinden doğan zararı için tazminat isteyebilir ya da sözleşmeyi feshedebilir. Bu seçimlik haklardan birisi sözleşmenin geriye etkili olarak feshidir. Dönme veya fesihten bahsedilmeksizin devredilen tapuların iptali ve tescil istenmiş ise, bu istemin sözleşmeden dönme veya fesih istemini de içerdiğinin kabulü gerekir. Davacı tarafça önce sözleşme ayakta tutularak yoksun kalınan kâr istenmiş ise de daha sonraki ıslah dilekçesi ile bu hakkından vazgeçilerek, fesih hakkı kullanılmıştır....

Mahkemenin 17.01.2014 tarihli ve 2010/501 E. 2014/23 K. sayılı ilamı ile davanın kabulüne dair kararını taraf vekillerinin temyiz etmesi üzerine, Dairemizin 23.06.2015 tarihli ve 2014/9714 E. 2015/4826 K. sayılı ilamı ile bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılamada davacılar 3.kişilere devredilen bağımsız bölümlere ilişkin tapu iptali ve tescil talebinden feragat ettiklerini bildirdiğinden, davanın kısmen kabul ve kısmen reddi ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, dava konusu 251 Ada 1 parsel üzerinde bulunan A-5 Bloktaki davalı şirket adına kayıtlı 16 bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline, üçüncü şahıslar adına kayıtlı bağımsız bölümlere ilişkin talebin reddine karar verilmiştir....

İnşaat ile aralarında yapmış oldukları bir protokolü dava dosyasına sunduklarını, bu protokolün dahi müvekkili şirketin iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu gösterdiğini, çünkü davacı ile davalının işbirliği yaptığını, birleşen davada verilen tapu iptal ve tescil hükmünün bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescili ile alacak, birleşen davada tapu iptal ve tescil istemlerine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun geçici 3 ncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun (1086 sayılı Kanun) 427 nci maddesi, 437 nci maddesi, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 355-370 3....

- KARAR - Davacı vekili, davalı yüklenici ile davacı arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı yüklenici tarafın, inşaatı tamamlamadan bıraktığını ve diğer davalılara hisse devrettiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Bir kısım davalılar, iyiniyetle hisse satın aldıklarını savunarak, davanın reddini istemişlerdir. Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından, inşaatın seviyesinin ileriye etkili feshin gerektirdiği oranın altında olduğu ancak davalıların güvene dayalı ve iyiniyetli kazanımları olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir....

ile müvekkili belediye arasında 20.02.2018 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve sözleşme uyarınca arsaların yükleniciye devredildiğini, sözleşmenin 4.maddesi uyarınca alınması gereken temel üstü ruhsatın henüz alınmadığını, inşaata henüz başlanmadığından sözleşmeye konu villaların 12 ay içerisinde bitirilerek teslim edilmesinin mümkün olmadığını, ihtarnameye rağmen işin yerine getirilmediğini, sözleşmeye göre verilmesi gereken 1.000.000,00 TL teminatın 650.000,00 TL’lik kısmının yatırılmış olup, eksik kısmın hala yatırılmadığını, davalı yüklenicinin sözleşmeye aykırı hareket ettiğini ileri sürerek sözleşmenin geriye etkili feshi ile taşınmazların tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline, mümkün olmazsa 650.000,00 TL teminatın belediyeye irad kaydına ve geriye kalan 350.000,00 TL’nin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II....

Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir. Somut olayda, asıl davada davacı taraf ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibini yükleniciye bıraktığı bağımsız bölüm tapuları temyiz eden davalılara devretmiştir. Yüklenici inşaatı tamamlayamadığı için sözleşmenin geriye etkili feshine karar verilmiş ve yüklenicinin üçüncü kişilere sattığı taşınmazların tapu iptal ve tesciline karar verilmiştir. Temyiz eden davalılar yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek taşınmazı satın aldıklarını, iyi niyetli olduklarını belirtmelerine rağmen ilk derece mahkemesinin tapu iptali ve tescil yönünden davanın kabulüne karar vermesi ve istinaf isteminin reddine karar verilmesi, TMK nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya güven ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir....