Taraflar arasındaki 01.05.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapıldığından geçerliliği tartışmasızdır. Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içerdiğinden kural olarak mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bunun istisnası tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesidir. Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmediği, geçerli olduğu sürece tapu maliki olan arsa sahibi yüklenicinin müdahalesinin önlenmesini isteyemez. Bunun nedeni yüklenicinin sözleşme gereği taşınmazı elinde bulundurmasıdır. Somut olayda, arsa sahibi ...1. Noterliğinden gönderdiği 03.09.2004 gün, 8335 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle 01.05.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiğini bildirmiş, ihtarname davalı kooperatife 06.09.2004 tarihinde tebliğ edilmiştir. Mahkemece sözleşmenin feshi konusunda bir dava bulunmadığı sözleşmenin ayakta olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir....
Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali-tescil istemlerine ilişkindir. Davacı arsa sahipleri ile davalı-yüklenici ... arasında 11.11.2005 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup, sözleşmeye göre devri gereken arsa payının, yüklenicinin istediği zaman tapuda devri kararlaştırılmıştır. Nitekim, 14.11.2005 tarihinde sözleşme konusu parseller yükleniciye devredilmiş, bilahare, arsa sahiplerine ait taşınmaz 31.05.2006 tarihinde başka parsellerle tevhid edilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibince yapılan pay devirlerinin kural olarak sözleşme gereği yapıldığı kabul edilir. Bunun aksini savunan yüklenicinin, savunmasını kanıtlaması gerekmektedir. Ne var ki, yüklenici, arsa sahipleri ile yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini veya sözleşme harici bedelini ödeyerek taşınmazı satın aldığını kanıtlayamamıştır....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin 279 ada 27 parsel yönünden 24.07.1986 tarihinde arsa malikleri ..., ... ile, 30.04.1986 tarihinde arsa malikleri ... ... ve ...ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 26 parsel yönünden 27.03.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ...ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 28 parsel yönünden 08.04.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ... ve... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 29 parsel yönünden 08.05.1986 tarihinde arsa maliki ve davalı ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 4 parsel yönünden ise 08.08.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu parsellerin daha sonra tevhit edilerek 279 ada 47 parsel numarasını aldığını, sözleşmelerin, karşılıklı olarak ya da mahkeme kararı ile...
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkiline ait ... numaralı parsel üzerine inşaat yapılması için davalı yüklenici ile ....07.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ancak davalının sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlayarak teslim etmediğini, yine davalı yüklenici ile aynı gün müvekkiline ait ... nolu parselde inşaat yapılması için ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi daha imzalandığını, bu sözleşmenin yerine getirildiğini ancak müvekkilinin sözleşmeye konu ... parselden emsal inşaatlarda olduğu gibi %60, ... parselden ise emsal inşaatlarda olduğu gibi %40 oranında pay alması gerekirken, ... parselde, %...'lik payından vazgeçerek ... parselden %45 oranında hisse aldığını ancak sözleşmenin feshi halinde %...'...
Birleşen davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, inşaatı yarım bıraktığını ileri sürerek taraflar arasındaki 09.....2009 tarihli sözleşmenin feshi ile uğranılan maddi ve manevi zararların tazminini talep ve dava etmiştir. Birleşen davada davalı ..., davaya cevap vermemiştir....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmazlar üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur....
- KARAR - Davacı arsa sahibi vekili, müvekkilinin hissedarı olduğu arsa üzerinde inşaat yapılmak üzere davalı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenerek sözleşmenin tapuya şerh edildiğini, taşınmazın müvekkilinden başka hissedarlarının da bulunduğunu, 2009 yılından bu güne kadar davalının taşınmazdaki tüm hissedarlar ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedemediğinden sözleşmenin uygulanabilir niteliği kalmadığım, sözleşmenin geçerli olabilmesi için TMK'nın 692, maddesi gereğince tüm hissedarlarla sözleşme yapılmasının şart olduğunu ileri sürerek taraflar arasında düzenlenen ... 18. Noterliğinin 04.11.2009 tarihli ve ... yevmiye no.lu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti (feshi) ile tapu kaydındaki 05.11.2010 tarih ve ... yevmiye no.lu şerhin terkinine karar verilmesini talep etmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin tüketici saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kapsamı, karmaşıklığı ve üst düzey teknolojisi gerektirmesi karşısında, bu davaların; dilekçelerin verilmesi, tahkikat ve hüküm aşamaları yönünden daha kısa ve basit şekilde sonuçlandırılmasında yarar görülen basit yargılama usulüne tabi tutulmasının sakıncaları da gözardı edilmemelidir. Açıklanan nedenlerle somut uyuşmazlığın çözümünde, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir....
Borçlar Kanunu’nun 22. maddesi hükmünde tanımlanan “sözleşme yapma vaadi” sözleşmesi yaparak; taraflar, ileride asıl sözleşme yapmak yükümlülüğü altına girebilirler. Sözleşme yapma vaadi sözleşmesi, bir “ön” sözleşmedir. Yasa iki tarafın yararı için, bu sözleşmenin geçerliliğini bir biçime bağlamışsa, bu biçim sözleşmenin yapılması vaadine de uygulanır (BK’nın 22/II maddesi). Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde; yanlar arasındaki sözleşmelerin hukuksal nitelikleri değerlendirildiğinde: Her iki sözleşmenin de, niteliğince ”arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olmadıkları; bu sözleşmelerin “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapma vaadi” niteliğinde birer “ön sözleşme” oldukları ve zorunlu şekil koşuluna da uygun şekilde yaptıkları sonucuna varılmaktadır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, bu sözleşmeden kaynaklanan alacak ve inşaat ruhsatının iptali istemine ilişkindir. 818 BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; ... sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....
