(KMK.4md) Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur.(KMK.6.md) Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.    Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler.(KMK.16.md.) 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesinin 9. fıkrasına göre, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar ile Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar bu madde hükümlerinden yararlandırılmaz....

"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Dava dilekçesinde ortak yerlerde yapılan onarım bedelinin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, 19.11.2007 gününde oybirliğiyle karar verildi....

Anataşınmazın çatısı ise ortak yer olup projesi getirtilerek yerinde uygulanmak suretiyle projeye uygun onarımın nasıl yapılması gerektiği ve onarım bedeli bilirkişiye tespit ettirilerek davada taraf olmayan tüm kat malikleri davaya dahil edilip, tespit edilen onarım bedeli avans niteliğinde kabul edilerek davacılar da dahil tüm kat maliklerinden arsa payları oranında alınarak onarımın yaptırılması, masrafların daha fazla olması halinde eksik kalan bedelin de arsa payları oranında tüm kat maliklerinden alınması için öncelikle yöneticiye yetki verilmesi, yönetici tarafından yapılmaması halinde davacılara yetki verilmesi gerekir. Ayrıca yapılmasına karar verilen demir platformun ve çatı deresi içine izolasyon malzemesi döşenmesi ile iki kenar çatı bitimindeki mahyaların projesinde mevcut olup olmadığı araştırılarak projede bulunmayan bir imalatın mahkemece yapılmasına da hükmedilmemelidir....

Mahkemece; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 19/2. maddesine göre ana gayrimenkulun ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapılmasının bütün kat maliklerinin 4/5 'inin yazılı rızasını gerektirdiği, dava konusu yerde yapılan asansörün tüm kat maliklerinin lehine yapılmış bir tesis olmayıp anahtar takılmak suretiyle bir kısım kat maliklerine fayda sağladığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, Yalova ili, Merkez ilçesi, Süleymanbey mahallesi, 46 ada, 9 parselde kayıtlı taşınmazda Tuncalp ... B Blokta ortak alana yapılan asansörün kal'ine karar verilmiş, hüküm davalılar ... ve ... tarafından temyiz edilmiştir. Dava, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca projeye aykırılığın giderilmesi, ortak yerlere elatmanın önlenmesi, eski hale getirme istemine ilişkindir. 1-Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, kurulan hüküm alınan bilirkişi raporuna dayandırılmış ise de; yapılan inceleme ve araştırma yetersiz, bilirkişi raporu da hüküm kurmaya elverişli değildir....

Ana yapının ilk inşası sırasında ortak yerlerde gerçekleştirilen onaylı mimari projeye aykırılıkların giderilmesi istemli davada ve projeye aykırılığın binanın tamamını etkilediği ya da ilgilendirdiği, ortak yerlerin tamamında değişiklik gerektirdiği durumlarda tüm bağımsız bölüm maliklerinin davaya katılımları zorunludur (Yargıtay 18 HD'nin, 01/10/2012 T. 2012/9285 E. , 2012/10385 K , 09/02/1995 T. 1971/5- 307 E. , 855 K. Sayılı ilamları). Tüm bu açıklamalar doğrultusunda dosya incelendiğinde, mahkemenin eksik araştırma ile hatalı karar verdiği görülmüştür....

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş ve karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1-Davacı tarafın ecrimisile ilişkin talebi yönünden; Ecrimisil davası Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerinden kaynaklanmadığından genel hükümler çerçevesinde bakılarak değerlendirme yapılması için dava tarihindeki dava değeri dikkate alınarak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. maddesi gereğince dosyanın tefriki ile görevsizlik kararı verilerek asliye hukuk mahkemesine gönderilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, 2-Davacı tarafın ortak alana müdahalenin men'i ve eski hale getirme talebi yönünden; Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, 11.01.2009 tarihli kat malikleri kurul kararı ile davacı yöneticiye iş bu davayı açmak üzere açık yetki verildiği ve yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen asıl ve ek bilirkişi raporu içeriğinden; davalıların anataşınmazın ortak alanı olan ve bilirkişi raporunda belirtilen yerlerde onaylı mimari projeye aykırı olarak tadilat yapıldığı, onaylı projeye aykırı...

Kat Mülkiyeti Yasasının 4. maddesinde ortak yerlerin sözleşme ile belirtilebileceği ve a, b ve c bentlerinde sayılan yerlerin mutlak ortak yerlerden olduğu hükmü dikkate alındığında yönetim planının 2. maddesinde yer alan "ortak yer yoktur" şeklindeki düzenleme herhangi bir hüküm ifade etmez. Dosya içindeki bilgi ve belgelerden, özellikle bilirkişi raporları içeriğinden kat mülkiyetli anataşınmazın ortak yerinde olup yükseltilmesi ve kapı boşluğu olarak açık bırakılan kısmının da kapatılması istenilen duvarın onaylı mimari projede yer almadığı halde fiilen yapılmış olduğu anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin ikinci fıkrasında tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat onarım ve tesisler yapılamıyacağı hükme bağlanmıştır. Ancak davacının bu duvarın yıkılması yönünde herhangi bir istemi olmayıp mevcut olan bu duvarın yükseltilmesini ve kapı boşluğunun kapatılmasını istemektedir....

Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesi hükmüne göre kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi kat maliklerinden biri diğer tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz. Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarına göre bir bağımsız bölümün balkonlarının dış duvar ve cepheleri Kanunun 4. maddesi hükmü uyarınca ortak yer olarak tanımlanmaktadır....

Mahkemece; dava konusu yapının projesinde yalıtımın olmayışı, davacının onarımının acilen yapılması gerektiğinin mahkemece saptanmış olmaması ile tekniğine uygun olmaması nedeniyle, yasal olmayan böyle bir işin yapılması karşılığında masrafın bu tadilata onay vermeyen kat maliklerine yükletilmesi yerinde görülmediği gerekçesiyle reddine karar verilmiş, hüküm davacı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava ortak gider alacağına ilişkin icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir....

Şöyle ki; Yargıtay uygulamaları ve Kat Mülkiyeti Kanununun 5711 sayılı Kanun ile değişik 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun anayapıya ve bağımsız bölüm veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin tespiti halinde bu onarımın projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz ve aynı Kanunun 20. maddesi gereğince bunun için yapılacak masraflardan arsa payları oranında sorumludurlar. Yönetici ve kat maliklerinden birisi bu durumun tespiti halinde bunun onarımı için herhangi bir kat malikleri kurulu kararına gerek olmaksızın bu konuda gerekli çalışmayı yapmaya yetkili ve görevlidirler. Somut olayda, çatının fırtına nedeniyle zarar gördüğü onarımın aciliyet arzettiği, davalıların ise davacının eski yönetici olup, yöneticilik yaptığı dönemde çatıyı yaptırdığı ancak firmadan gerekli garanti belgesini almadığı, durumun kendi kusurundan kaynaklandığının iddia edildiği anlaşılmaktadır....