Davacı, davaya konu kiralananı 02.12.2013 tarihinde iktisap ettiğini, kendisinin esnaflık yaptığını, kendi işyerinden daha merkezi bir konumda olan kiralananı idari büro olarak kullanmak istediğini belirterek, kiralananın tahliyesini istemiş, davalı davacının ayakkabı dükkanı çalıştırmakta olduğunu, kiralananı idari büro olarak kullanmasının dava konusu olamayacağını, ihtiyacın gerçek ve samimi bulunmadığını, davanın reddini savunmuştur. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir....

Davacı vekili; davalının 01.01.2010 başlangıç tarihli sözleşme uyarınca eski malik ... ile ...’ın kiracısı olduğunu, müvekkilinin kiralananı 11.08.2010 tarihinde satın aldığını, satın alma olgusu ve ihtiyaç iddiasının süresinde davalıya bildirildiğini, ancak davalının kiralananı tahliye etmediğini belirterek, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı ise dava konusu yerin işitme cihazı satışı yapmaya uygun olmadığını, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir....

Ayrıca, 6100 sayılı TBK’nun 301.maddesinin ifadesi ile kiraya veren; kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren bu borcu sadece fiili bir teslim ile ifa etmiş olmaz. Kiracı kiralananı hangi maksat için tutmuş ise kiralayan o maksada elverişli bir tarzda teslim ile mükelleftir. Kiralananın ayıplı olarak teslimi nedeniyle kiralananın kullanılmasında imkansızlık veya derecesinde düşüklük meydana gelmiş ise bu durumda kiracının TBK’nun 123. ve 125.maddeleri dairesinde hareket ederek mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi beklenir. Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz....

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. 18. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir....

Sözleşmede, kiralananı süre bitmeden tek taraflı olarak tahliye etme hak ve yetkisi kendisine tanınmayan kiracının, kiraya verenin bilgisi ve rızası olmaksızın ve haklı bir nedene de dayanmaksızın, kira süresinin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesi sözleşmeye aykırı davranış (haksız fesih) sayılır; böylesi bir durumda kiracı, kiraya verenin bu yüzden uğradığı zararı tazminle sorumludur. Ne var ki, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 98. maddesi yollamasıyla sözleşmelerde de uygulanması gereken 44. maddesi uyarınca, kiraya veren de, kiralananı aynı koşullarla yeniden kiraya vermek konusunda gereken çabayı göstermeli ve böylece zararın artmasına sebebiyet vermemelidir. Aksi takdirde, artmasına sebep olduğu zarar tutarını kiracıdan isteyemez. 18. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir....

Bundan ayrı vergi dairesi müdürlüğünün 14.05.2014 tarihli cevabi yazısına göre davalı kiracı 01.11.2012 tarihi ile 30.11.2013 tarihleri arası kiralananı sözleşmede belirtildiği üzere restaurant ve dinleme tesisi olarak çalıştırmış, bu tarihe kadar da çalıştıramadığına dair bir delil sunmamıştır. Davalı kiracı belediyeye, davalıya ihtar çektiği tarihten bir hafta önce 11.11.2013 tarihinde başvurmuş, bundan sonra ruhsat alamadığından bahisle davacı kiraya verene ihtar çekmiştir. Özetle davalı kiracı tahliye tarihine kadar kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullandığı gibi yukarıda belirtildiği üzere sözleşmede kiraya verene çalışma ruhsatı ile ilgili bir yükümlülük de yüklenmemiştir. Bu durumda davalı kiracının sözleşmeyi feshi haksız olup, davalı kiracının süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bununla birlikte Borçlar Kanunun 96....

İzin alınması halinde yapılacak tadilat giderleri kiracıya aittir" şeklinde düzenlendiğini, protokole eksikliklerin yazılmadğı gibi davacının buna dair ihtarı da olmadığını, aylık 1500 TL kira ödemesi yapılan kullanıma hazır bir yere de yaklaşık 30.000 TL masraf yapıldığı iddiasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, taraflar arasında düzenlenen 01/02/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 4. maddesinde kiracı şirketin kiralanan mahalde belediyeden izin almaksızın tadilat yapamayacağının izin alınması halinde ise yapılacak tadilat giderlerinin kiracıya ait olacağının, kiracının hangi bir bedel talep edemeyeceğinin düzenlendiği, davacının mecurda tadilat için davalı kiralayandan izin alındığını kanıtlamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir. Taraflar arasında 01.02.2010 tarihli ve aylık 1500 TL bedell, kira sözleşmesi bulunmaktadır....

Davacının çalışma süresi boyunca hiç ücretli izin kullanmaması hayatın olağan akışına aykırı olduğundan, hakimin 6100 sayılı HMK’nın 31. maddesinde düzenlenen davayı aydınlatma ödevi çerçevesinde; Mahkemece, davacı asilin çalışma süresi boyunca ücretli izin kullanıp kullanmadığı, kullanmış ise kaç gün yıllık ücretli izin kullandığı konusunda beyanı alınması gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir. 3- Davacı işçinin fazla çalışma yapıp yapmadığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmaktadır. Fazla çalışma yaptığını iddia eden işçi, bu iddiasını ispatla yükümlüdür. İşçinin imzasını taşıyan bordro sahteliği ispat edilinceye kadar kesin delil niteliğindedir. Bir başka anlatımla bordronun sahteliği ileri sürülüp ispatlanmadıkça, imzalı bordroda görünen fazla çalışma alacağının ödendiği varsayılır. İşçinin fiilen yaptığı işin niteliği ve yoğunluğuna göre de fazla çalışma olup olmadığı araştırılmalıdır....

Davacının çalışma süresi boyunca hiç ücretli izin kullanmaması hayatın olağan akışına aykırı olduğundan, hakimin 6100 sayılı HMK’nın 31. maddesinde düzenlenen davayı aydınlatma ödevi çerçevesinde; Mahkemece, davacı asilin çalışma süresi boyunca ücretli izin kullanıp kullanmadığı, kullanmış ise kaç gün yıllık ücretli izin kullandığı konusunda beyanı alınması gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olup bozmayı gerektirmiştir. 3- Davacı işçinin fazla çalışma yapıp yapmadığı hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmaktadır. Fazla çalışma yaptığını iddia eden işçi, bu iddiasını ispatla yükümlüdür. İşçinin imzasını taşıyan bordro sahteliği ispat edilinceye kadar kesin delil niteliğindedir. Bir başka anlatımla bordronun sahteliği ileri sürülüp ispatlanmadıkça, imzalı bordroda görünen fazla çalışma alacağının ödendiği varsayılır. İşçinin fiilen yaptığı işin niteliği ve yoğunluğuna göre de fazla çalışma olup olmadığı araştırılmalıdır....

Kira sözleşmesinin 4. maddesinde, kiraya verenin inşaat ruhsatının alınmasından itibaren en geç mücbir sebeplerin haricinde 18 ay içinde kiralananın teslim edileceği, her halukarda kiraya verenin, belirtilen teslim süresi içinde herhangi bir zamanda en az 3 ay önceden kiralananın kesin teslim tarihini yazılı olarak bildireceği, kiraya verenin kesin teslim tarihini 3 ay önceden bildirmesi ancak bu 3 ay içinde kiralananı teslim edememesi veya 8 haftalık süre içinde yapı kullanma izin belgesini alarak kiracıya tevdi edememesi durumunda kiraya verenin kiracıya teslimde veya yapı kullanma izin belgesinin alınmasında gecikilecek her bir tam hafta için 35.000 Euro cezai şart bedeli ödeyeceği düzenlenmiştir. Davacı kiracı, kesin teslim tarihi olarak 06/07/2007 tarihinin bildirildiğini belirterek bu tarihten itibaren 23/05/2008 tarihine kadar işlemiş cezai şart alacağının tahsilini talep etmektedir....