SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 04/10/2019 NUMARASI : 2018/898 ESAS 2019/1413 KARAR DAVA KONUSU : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar (Yöneticide Kalan Ortak Paranın Tahsili İstemli) KARAR : Davacı dava dilekçesinde özetle; Davalı şirketin Ekim 2010- Aralık 2015 tarihleri arasında oturduğu ve aidat ödediği Bursa Modern Sitesi 12. Parsel de yönetici olduklarını iddia ederek aidat topladıklarını, kendi oturduğu parsel dışında yer alan parseller için para harcaması yaptıklarını, bu giderlerin kendisinden toplanan aidatlardan karşılandığını, aidat topladıkları kişileri zarara uğratacak işlemler yaptıklarını, Sinpaş GYO A.Ş....
-TL'lik ecrimisil bedelinin davalı ...’den alınarak davacı kat malikleirne arsa payları oranında paylaştırılmasına karar verilmiş, davalı ... hakkında açılan davanın dava konusu taşınmazı devretmesi suretiyle davalı ...'nın bu dava açısından pasif husumet ehliyeti olmadığından husumet yönünden reddine karar verilmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan ortak alanlara el atmanın önlenmesi, (bağımsız bölüm mülkiyetinin devri) projeye aykırı eski hale getirme, özel amaca tahsis edilen ortak alanda kurulan irtifakın kaldırılması ile tapunun iptali ve davacı kat malikleri adına amaca ve projeye uygun sığınak olarak tapuya tescil ve ecrimisil davasıdır. 1) Mahkemece tarafların talepleri hakkında kısmen kabulüne kısmen reddine dair hüküm kurulmuş ise de yeterli inceleme yapılmadan yetersiz ve eksik bilirkişi raporu ile hüküm kurulmaması gerekir....
Sulh Hukuk Mahkemesince; davanın ... hukukundan kaynaklanan rücuen tazminat istemine ilişkin olması nedeniyle görevsizlik yönünde hüküm kurmuştur. Asliye Hukuk Mahkemesi ise; uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen bir konudan kaynaklandığı gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir....
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19.maddesi: “Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.” Hükmünü ihtiva etmekte olup; Dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına, Mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi gözönünde bulundurularak ve bozmanın gereği yerine getirilerek davalıların projeye aykırı müdahalelerin tespiti ile eski hale getirilmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, temyiz edenlerden peşin alınan temyiz harçlarının Hazineye irad kaydedilmesine, 18/04/2022 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Y A R G I T A Y K A R A R I Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.Davacı vekili dilekçesinde, davalının apartmanın ortak yerlerinden olan kapıcı dairesini kiraya vermek suretiyle istifade ettiğini beyan ederek şimdilik 10.000 TL. alacağın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.Dosyanın incelenmesinden, davanın apartman yönetimi adına, yönetici tarafından verilen vekaletname üzerine avukat tarafından açıldığı görülmüştür. Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesi gereğince, tüzel kişiliği ve bu nedenle de taraf ehliyeti yoktur.Kat mülkiyeti ile ilgili davalar, tüm kat malikleri tarafından açılır. Ancak, ana gayrimenkulün genel yönetimi ile ilgili işlerde yönetici kat maliklerinin temsilcisi durumunda olduğundan, yönetici genel yönetim işleri ile ilgili davaları, kat maliklerinin temsilcisi olarak, açabilir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ DAVA TÜRÜ : KAT MÜLKİYETİ KANUNUNDAN KAYNAKLANAN DAVALAR -KARAR- Dava, kat irtifakı kurulu bulunan taşınmazda, kat malikleri arasında görülen ve davalıya ait bağımsız bölümün bedeli kat maliklerince ödenmek suretiyle ortak alan olarak tesciline karar verilmesi isteğine ilişkin olup, Yüksek 18.Hukuk Dairesinin 27.01.2011 tarihli kararıyla, evvelce açılan mülkiyet hakkına dayalı ve bağımsız bölüme yönelik elatmanın önlenmesi isteğini içeren davanın Dairemize temyiz incelemesi yapılmış olması gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiş ise de, eldeki dava bedel karşılığı ortak alan olarak tescil isteğine ilişkin olup, davanın bu nitelendirmesine göre hükme yöneltilen temyiz itirizalarını inceleme görevi Yüksek 18.Hukuk Dairesine aittir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ ve GEREKÇE : Dava, kat mülkiyeti kanunundan kaynaklanan el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme talebidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 19. maddesinin 1. fıkrasında, kat maliklerinin anataşınmazın bakımı ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecbur olduğu; 2. fıkrasında ise kat maliklerinden birinin, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramayacağı hükme bağlanmıştır. Projeye aykırılığın giderilmesi ve eski hale getirmeye yönelik dava mülkiyet hakkı ile doğrudan bağlantılı bir dava türü olup, bu dava kat maliklerince açılabilir. Bununla birlikte yönetici bizzat kendisi malik ise açmış olduğu davayı mülkiyet hakkına dayanarak açtığını kabul etmek gerekir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Kat Mülkiyeti Kanunundan Kaynaklanan Davalar Kartal 3.Sulh Hukuk Mahkemesinden verilen, tarafları, tarih ve numarası yukarıda yazılı hükmün incelenmesi sırasında Yargıtay 18.Hukuk Dairesinin 22.11.2007 gün, 7302-10018 sayılı, 3.Hukuk Dairesinin 12.6.2007 gün 9928-10162 sayılı kararlarıyla meydana gelen görev uyuşmazlığının giderilmesi istenilmekle, 2797 sayılı Yasa uyarınca toplanan Başkanlar Kurulu'nca dairelerin görevsizlik kararlarıyla dava dosyası incelenerek gereği görüşüldü: Dava, üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış bulunan apartmanın ortak alanlarının tamiri için yapılan masrafların tahsili istemine ilişkin olup; Sulh Hukuk Mahkemesince hükme bağlanmıştır. Uyuşmazlığın bu niteliği itibariyle hükmün temyiz inceleme görevi 3. Hukuk Dairesine aittir. SONUÇ : 3....
Projeye aykırılığın kat maliklerinden biri veya bir kaçı tarafından gerçekleştirilmesi halinde ise, eski hale getirme işlemlerinden ve giderlerden tüm kat malikleri değil, projeye aykırı eylemde bulunan kişi veya kişiler sorumlu olacaktır. (Yargıtay 18. HD'nin 09/03/2006 T. 2006/376 E. , 2006/1899 K. Sayılı ilamı) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara kat maliki, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine ortak yerler, kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına kullanma hakkı denir.(KMK.2.md) Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.(KMK.3.md) Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir....
Kat maliki tarafından ortak yerlerin kendi nam ve hesabına işgal veya kiraya verilmesinin, madde hükmü kapsamındaki ortak yerlerin kullanımının doğruluk ve birbirinin haklarını çiğnememe kaidelerine aykırılık oluşturacağı tartışmasızdır. Ortak alana anılan şekilde elatılması halinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanmak suretiyle uyuşmazlığın çözümlenmesi yoluna gidilmesine rağmen elatmanın sonucu olarak ortaya çıkan işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisil talebini bu kanun kapsamı dışında saymanın hiçbir yasal dayanağı bulunmamaktadır. Şu halde, dava konusu olay 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklandığından aynı kanunun Ek 1. maddesindeki özel düzenleme gereği davaya bakma görevi sulh hukuk mahkemesine aittir. Davanın görevli mahkemede açıldığı gözetilerek işin esasının incelenmesinde; dava ilamsız icra takibine yönelik itirazın iptaline ilişkin olduğundan uyuşmazlığın icra dosyası esas alınarak çözümlenmesi zorunludur....
