Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin 4 geriye etkili feshedildiği bir realitedir....
Mahkemece, sözleşmenin feshine, tapu iptâli ve tescil istemiyle birleşen davanın reddine karar verilmiş, karar davacı birleşen davanın davacısı Aslı, davalılar İsmail, Selim ve Ekşioğlu Kooperatifi tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı kooperatif, İsmail ve Selim ile birleşen davanın davacısı ...'ın temyiz itirazları tümüyle reddedilmelidir. 2-Davacı ve birleşen davada davalı arsa sahibi ....'nin temyiz itirazlarına gelince; 18.06.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi, re'sen düzenleme biçiminde davacı ile davalılardan ... arasında imzalanmıştır. Bu sözleşmeyle kooperatif inşaat ruhsatından itibaren 40 ayda ve genel iskânı alınmış olarak inşaat yapımını yükümlenmiştir. 25.08.1997 tarihinde imzalanan sözleşmeyle de kooperatif, nakit ödeme karşılığında inşaat yapımı konusunda Ekşioğlu Ltd. Şirketi'yle anlaşmıştır....
Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebi yönünden; yapılan keşif ve sunulan bilirkişi raporlarından davaya konu inşaata başlanmadığı, ruhsat alınmadığı tespit edilmiştir. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlanma oranı yüzde 90 ve daha az olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimlerini süresinde yerine getirmemesi, arsa malikine sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetme hakkı verdiğinden sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Tapu iptal, tescil ve takyidatlar yönünden; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa malikinin sözleşmeyi geriye etkili olarak fesih şartlarının varlığında taşınmaz üzerinde hak kazananların iyiniyetlerinin korunmayacağı; yüklenici edimini tam olarak yerine getirmediğinden konulan hacizlerin yolsuz olduğu ve bu durumda hak elde eden üçüncü kişilerin MK 1023....
Kararı, dahili davalılar ... ve ... vekilleri temyiz etmiştir. ...- Harçlar Kanunu’nun 32. maddesi gereğince eksik harç tamamlanmadan müteakip işlemler yapılmaz. Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, birleşen dava ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin feshi istemine ilişkindir. Asıl ve birleşen davalarda davacılar davasını ....000 TL üzerinden açmış olup, birleşen dava bakımından taraflar arasındaki sözleşmenin değerinin 51.302,00 TL olduğu, asıl dava bakımından ise ........2014 tarihli bilirkişi raporunda tapu iptali tescili talep edilen bağımsız bölümlerin dava tarihi itibariyle değeri toplam 333.000 TL olarak belirlenmiştir....
temlik aldığı şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil şartlarının oluşmadığı, tapu iptali ve tescil isteminde bulunamayacağı, tapu iptali ve tescile karar verilemeyeceği sabit olmakla yerel mahkemece davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır....
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 15/02/2022 tarihli ve 2021/2158 E., 2022/202 K. sayılı kararıyla; somut olayda, yüklenici şirketin davacıların arsasına yapmış olduğu inşaatın seviyesi ve yapılan inşaatın da yapı ruhsatına ve onaylı projesine uygun olmaması sebebiyle mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğrurur şekilde feshine karar verildiği, arsa sahiplerince yüklenici şirkete intikâl ettirilen pay kayıtlarının tescilinin yüklenici şirkete kural olarak ayni haklar sağlamayacağı, çünkü, ayni hakların illete bağlı bir işlem sonucu doğduğu, değiştiği veya son bulduğu, sadece bir tescil işleminin yapılmasının, mülkiyet hakkının doğması için geçerli olmayıp; ayrıca geçerli bir hukuksal nedenin de varlığının gerektiği, yüklenici şirketle davacı arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili sonuç doğurur şekilde fesih olunduğuna göre, Borçlar Kanunu'nun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve “haksız iktisap kuralları” uyarınca...
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciye devredilen veya yüklenici tarafından da üçüncü kişilere devredilen tapu paylarının iptâli davası açılması durumunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi açıkça dava konusu yapılmasa dahi, arsa sahibi tarafından devredilen tapu payının iptâli ve adına tescili isteminin sözleşmenin feshini de içerdiği Dairemizce kural olarak kabul edilmektedir. Somut olayda, davacı arsa sahibi tarafından yüklenici aleyhine açılan sözleşmenin feshi ve tapu iptâli tescil davası bulunmakta olup, davacı arsa sahibi tarafından bu dava üç defa takipsiz bırakıldığından HUMK’nın 409. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına karar verilmiş, bu karara karşı davacı arsa sahibi tarafından temyiz yoluna başvurulmamıştır....
Ancak Somut olayda öncelikle kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı tapu iptal ve tescil isteminin, sözleşmenin feshi talebini de içerdiği Yargıtay'ın yerleşik kararlarında kabul edilmiş olmakla mahkemece tapu iptali ve tescil istemine karar verilmiş olmakla davacı ile davalı yüklenici arasında yapılan Konya 2....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili Avukat ... ile davalı ... vekili Avukat ... .... Davalı ... gelmedi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, tapu iptâli ve tescil istemiyle açılmış, mahkemece davalı ... yönünden davanın kabulüne, diğer davalı ... yönünden davanın reddine karar verilmiş, karar davacı arsa sahipleri vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı arsa sahipleriyle dava dışı yüklenici ... arasındaki 21.10.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine Şişli 5....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
