Asliye Hukuk Mahkemesinde 2015/288 Esas sayılı dosyada 31.08.2010 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle dava açıldığı belirtilmiş olduğundan bu konuda mahkemece yapılan inceleme ve araştırma yetersizdir. Bu durumda öncelikle HMK 165. maddesi uyarınca ... 25....
Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; 16.04.1979 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için açılan ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/251 Esas sayılı davasında davanın reddine karar verildiği ve kararın kesinleştiği anlaşılmış olup, davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi halen ayaktadır. Öte yandan; mahallinde yapılan 09.12.2013 tarihli keşif sonrasında sunulan teknik bilirkişi raporunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılması planlanan iş ve işlemlerin tamamlanma oranının %83,10 olduğu anlaşılmaktadır. Bunlarla beraber; davacı vekili yargılama sırasında, yüklenicinin arsa sahibi aleyhine ... ....
O halde yapılması gereken iş, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemi yeniden bilirkişi incelemesi de yaptırılmak suretiyle değerlendirilmeli ve sonucuna göre hükme varılmalıdır. Davada taleplerinin değerlendirilmesinde yanılgıya düşülerek yazılı biçimde karar verilmesi doğru bulunmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün davacılar ile davalı yararına BOZULMASINA, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden taraflara geri verilmesine, 24.11.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, tapu iptâli tescil ve gecikme tazminatının tahsili, birleşen dava, tapu iptâli tescil istemleriyle açılmış, mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, gecikme tazminatı isteminin kabulüne, birleşen davanın ayrılmasına karar verilmiş, karar davalı yüklenici ... tarafından temyiz edilmiştir. Dosyada bulunan 18.03.2009 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın iskân alabilmesi ve kat mülkiyetine geçilebilmesi için projeye uygun hale getirilmesi gerektiği açıklanmıştır....
Kural olarak eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, temerrüdün gerçekleşmesi halinde alacaklı Borçlar Yasasının 106.maddesi uyarınca seçimlik hakkını akdin feshi doğrultusunda kullanması durumunda, sözleşmenin ifa ile sonuçlanmamış olması nedeniyle uğradığı zararları isteyebilir (BK.108.madde). Bunlar akdin ifa edileceğine güvenilerek yapılan masraf ve zararlardan ibarettir ve menfi (olumsuz) zarar olarak isimlendirilir. Oysa B.K'nın 158.maddesi uyarınca istenen ceza ifaya ekli olup, olumlu zarar kapsamındadır. Akdin feshi durumunda ifaya bağlı ceza (olumlu zarar) istenemeyeceğinden davacının cezai şart isteminin reddine karar verilmesi yerine kabulü usul ve yasaya aykırı olmuş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; "Davacının itirazın iptali talebinin zamanaşımı nedeniyle REDDİNE, Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talebinin hukuki yarar yokluğundan USULDEN REDDİNE," karar verilmiştir....
- K A R Ş I O Y Y A Z I S I - Dava, gabin iddiasına dayalı olarak arsa payı inşaat sözleşmesinin feshi, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmeden sonra gerçekleşen imar artışı nedeniyle edimler arasındaki dengesizliğin tapu iptâli ve tescil, olmadığı taktirde tazminat yoluyla giderilmesi istemine ilişkindir. Davada uyuşmazlık konusu TBK’nın 28. maddesi gereğince aşırı yararlanma (gabin) halinin bulunup bulunmadığı hususudur. Bilindiği üzere, aşırı yararlanmanın bulunması için objektif ve subjektif iki unsurun birlikte bulunması gerekir. Objektif unsur, sözleşmede taraflara yükletilen edimler arasındaki açık oransızlık, subjektif unsur ise zarar görenin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanma halidir. Bu iki unsurun birlikte bulunması yanında, diğer tarafın da yararlanma (sömürme) kastının bulunması gerekir....
Hukuk Dairesi sözleşme konusu 23, 25, 26 ve 27 nolu parsellerin tapu kayıtlarında 25 nolu parsel için 21/706 hissenin dava dışı 3. kişiye ait olduğu, 27 nolu parselde 41/407 hissenin de dava dışı 3. kişiye ait olduğu ve bu hissenin 26.12.2011 tarihinde...’e intikâl ettiği, tüm arsa sahiplerince yapılmamış kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçersiz olduğu, geçersiz olan sözleşmenin feshi istenemeyeceğini ancak sözleşmenin feshi istemi geçersizliğin tespitini de içerdiğinden mahkemece asıl ve ek sözleşmenin geçersiz olduğunun tespitine karar verilmesi gerekirken davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu belirtilerek davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, yerel mahkeme kararını kaldırılarak davanın kabulüne, sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmiş, bu karar davalı vekilince temyiz edilmiştir....
Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için arsa sahipleri tarafından açılan dava sonucunda ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/359 Esas, 2011/546 Karar sayılı kararı ile sözleşmenin ileriye etkili şekilde feshi ile birlikte davacının, yükleniciden ... Noterliği'nin 01.05.2006 tarihli ve ... yevmiye numaralı taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile temlik aldığı dava konusu 3. Kat 10 numaralı bağımsız bölümün davalı yüklenici hissesine düştüğü, tasfiye nedeniyle artık arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinin sona erdiği anlaşılmıştır....
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu 3273 ada 11 parselin İmar Kanunun 18. maddesi uygulaması sonucunda 32750 ada, 4 parsel, 114648/746587 hissesi olarak tescil edildiği ve artık inşaat yapılacak taşınmazın hisseli taşınmaz olduğu ve taşınmazda başka paydaşlarında bulunduğu, davalının beyanından paydaşların tamamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmadığı, bu durumda, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin TMK'nın 692. maddesi uyarınca geçersiz olduğu, ilk derece mahkemesince, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu gözden kaçırılarak sözleşmenin feshi şeklinde karar verilmesinin doğru olmadığı, davacının tek bir parsel yönünden fesih talebinde bulunmasında ve ilk derece mahkemesinin de talep doğrultusunda sadece 32750 ada 4 parsel 114648/746587 hissesi (3273 ada 11 parsel) yönünden tescil kararı vermesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı...
