- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, inşaat ruhsatının alındığı tarihten 2 yıl geçmesine rağmen yüklenici tarafın edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile, harici sözleşme hükümleri gereği dava konusu 1 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tapuya tesciline, tapuda davalı lehine konulan inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davaya cevap vermemiştir....

Somut olayda, davacı ile davalı arasında resmi şekilde tanzim edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ''taraflardan cayan olursa 30000TL cayma bedeli ödenecektir.'' şeklindeki şartın dönme cezası düzenlenmiştir. Dosya kapsamında bulunan noterde tanzim edilen düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşme ile dava dilekçesi bir bütün olarak değerlendirildiğinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekilde yapılması nedeniyle tek taraflı caymanın hukuken mümkün olmadığından yazılı düzenleme yok hükmündedir. Böylece Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olduğundan sözleşmenin feshi için dava açılmakla sözleşmeden haklı nedenle dönenin davacı olması ve sözleşmede aksine bir hüküm bulunmaması karşısında cayma tazminatı talebinin tümden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur. (Yarg. 6. HD....

Davalı avukatı tarafından verilen 04.02.2019 tarihli, istinaf dilekçesine yanıt dilekçesinde; ''...Yerel Mahkeme nezdindeki dava, Borçlar Yasası’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türünü oluşturan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ifa nedeniyle sözleşmenin feshi ve alacak istemine ilişkindir. Yerel Mahkeme tarafından haksız davanın zamanaşımına uğramış olması sebebiyle reddine karar verilmiştir. Yerel Mahkeme kararı usul ve yasaya harfiyen uygundur. Davacıların suiniyetli istinaf taleplerinin reddine ve Yerel Mahkeme kararının onanmasına karar verilmesi gerekmektedir....

Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/5 E 2013/44 E sayılı dosyasında yapılan incelemede; davanın daha evvel arsa malikleri ile yüklenici şirket arasında mevcut olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkin olduğu, mahkemece yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne ve dava konusu taşınmaz hakkında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiği, davalı tarafından temyiz başvurusunda bulunulması üzerine Yargıtay 23. HD nin 2016/8724 E sayılı dosyasında yapılan inceleme sonucunda, dairenin 2019/4385 K sayılı ilamı ile bozulmasına karar verildiği, anılan dosyanın ilk derece mahkemesine geri gönderildiği ve mahkemenin 2020/190 E sayılı dosyası üzerinden yargılamanın devam ettiği anlaşılmıştır....

Davalı, adına kayıtlı çekişme konusu bağımsız bölümü yükleniciden değil kayıt maliki görünen dava dışı kişiden tapu kaydına güvenerek ve iyiniyetle satın aldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şartlarını bilebilecek durumda olmadığını belirterek davanın reddini savunmuş; karşı davasında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle doğan zararı nedeniyle fazlaya ilişkin haklar ve maddi-manevi tazminata ilişkin haklar saklı kalmak üzere 1.000-TL alacağın faiziyle birlikte davacı-karşı dava davalısı arsa sahiplerinden tahsilini istemiştir....

in tapuda payını kooperatife devretmediği, sözleşme ile taahhüt edilen edimler arasında aşırı dengesizlik bulunduğu dönemin yöneticileri olan davalıların davalı yararına davacı kooperatifi zarara uğrattıkları, davacı kooperatifin söz konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep etmekte haklı olduğu, hile ile yapılan sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olup, karşılıklı edimler ifa edilmişse bunların geri verilmesi gerektiği, sözleşme ile davalı ...'e verilen dükkanların sözleşmenin feshi nedeniyle davacıya iadesi ve bu nedenle davalı ...'in müdahalesinin önlenmesine karar verilmesi gerektiği, davalı ...'in dükkanların teslim tarihinden dava tarihine kadar iyi niyetli olarak yapılmayan bu sözleşme nedeniyle yararlandığı, bu nedenle davacı kooperatifin yararlanmadığı göz önüne alındığında, talep doğrultusunda 10.000,00 TL ecrimisil bedelinin davalı ...'...

in tapuda payını kooperatife devretmediği, sözleşme ile taahhüt edilen edimler arasında aşırı dengesizlik bulunduğu dönemin yöneticileri olan davalıların davalı ... yararına davacı kooperatifi zarara uğrattıkları, davacı kooperatifin söz konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep etmekte haklı olduğu, hile ile yapılan sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olup, karşılıklı edimler ifa edilmişse bunların geri verilmesi gerektiği, sözleşme ile davalı ...'e verilen dükkanların sözleşmenin feshi nedeniyle davacıya iadesi ve bu nedenle davalı ...'in müdahalesinin önlenmesine karar verilmesi gerektiği, davalı ...'in dükkanların teslim tarihinden dava tarihine kadar iyi niyetli olarak yapılmayan bu sözleşme nedeniyle yararlandığı, bu nedenle davacı kooperatifin yararlanmadığı göz önüne alındığında, talep doğrultusunda ....000,00 TL ecrimisil bedelinin davalı ...'...

Doktrin ve Yargıtay içtihatlarında nama ifaya izin olarak adlandırılan bu hükmün kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflara yapma borçları yüklediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafından da uygulanıp yetki talep edilebilmesi mümkündür.Bu durumda davacı şirket yetkilileri ile davalı arasında gelişen olaylar arsa sahibinde güven duygusunu azaltıp sözleşmeden dönme-fesih konusunda dava açılmasının haklı nedeni olabilir ise de; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi konusunda açılmış bir dava verilmiş bir karar bulunmadığı, bu sözleşme halen geçerli ve yürürlükte olduğu, davalı arsa sahibi de azilden sonra ihtara rağmen sözleşmenin ifası için gerekli işlemleri yapmadığı ve bunları yapmak için gerekli yetkileri ihtiva eden vekâletnameyi düzenleyip vermekten kaçındığından, bölge adliye mahkemesince geçerli olup feshedilmeyen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği arsa sahibinin yapmak zorunda olup yapmaktan...

Mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği ve üzerinden uzunca bir zamanın geçtiği, taraflarca süre uzatımının yapılmadığı ve inşaatın 5 yıl içerisinde bitirilmediği gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. 1-634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun “Kat irtifakının sona ermesi” başlıklı 49. maddesinin 3. fıkrasında “Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir” hükmü düzenlenmiştir....

ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 29/09/2022 NUMARASI : 2021/90 ESAS-2022/189 KARAR DAVA KONUSU : Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İleriye Etkili Feshi KARAR : Ceyhan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 29/09/2022 tarih ve 2021/90 E.-2022/189 K. sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davalı vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan incelemede; DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 20/04/2015 tarihinde, Ceyhan 1....