ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 09/10/2019 NUMARASI : 2017/290 ESAS - 2019/335 KARAR DAVA KONUSU : Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmenin Geriye Etkili Feshi ve Tazminat KARAR : Anamur 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 15/10/2019 tarih ve 2017/290 E., 2019/335 K sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davacılar vekilinin istinaf başvurusu ile ilgili yapılan incelemede; DAVACI VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Arsa sahipleri olan müvekkilleri T1 ve T2 ile yüklenici davalı Beyaz İnşaat LTD....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan arsa malikine verilmesi gereken bağımsız bölümün tespiti ve teslimi ile sözleşmede ödenmesi kararlaştırılan kira yardığı ve teslimde gecikme nedeniyle sözleşmede ödenmesi kararlaştırılan gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Kat (arsa payı) karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser sözleşmesinin bir türü olup TBK'nın 470 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak yüklenici yapacağı inşaattan bir kısım bağımsız bölümü arsa sahibine vermeyi, arsa sahibi de arsanın bir miktar hissesinin tapusunu yükleniciye devretmeyi üstlenir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye devredilecek arsa payının arsa sahibine yapılan inşaatın bulunduğu parsel içinde olması gerekmez. Arsa sahibi yüklenicinin yapacağı inşaat dışında başka bir arsasını yapılan inşaat karşılığında yükleniciye devredebilir....
Yapılan keşif, alınan bilirkişi raporları, noterde düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taşınmaz şatış vaadi sözleşmesi niteliğinde olduğu, satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğinin resmi şekilde düzenlenmesi şartına tabi olduğu, eldeki davaya konu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde resmi şekil şartına uygun olarak düzenlendiği ve geçerli olduğu, geçerli sözleşme ile tarafların üzerinde serstçe tasarruf edebilecekleri hususlarda cezai şart öngörebileceği, nitekim usulüne uygun düzenlenen sözleşme ile taşınmazların süresinde teslim edilmemesi halinde toplamda iki daire için olmak üzere günlük 200 TL cezai şartın ödeneceği, Osmancık Belediyesi tarafından mahkememize gönderilen belgelerden inşaat ruhsatının 10/05/2010 tarihinde alındığı, sözleşmeye göre inşaat ruhsatının alım tarihinden itibaren 32 ay içinde bitirileceği düşünüldüğünde 10/01/2013 tarihinde inşaatın...
Noterliğinin 17.04.2009 tarihli ve 08576 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmenin "K)- Uyuşmazlık" başlıklı 1 inci maddesinde arsa sahibi ile müteahhit arasında her türlü anlaşmazlığın sürüncemede kalmaması adına inşaat ruhsatı alındıktan sonra önce üç kişilik tahkim yolu ile halledilmeye çalışılacağı, bu yoldan sonuç alınamazsa Kadıköy Mahkemelerinin yetkili olacağı kararlaştırılmıştır. 15. Davacı tarafından davalıya gönderilen Kartal 5. Noterliğinin 28.02.2013 tarihli ve 04751 yevmiye numaralı ihtarnamesinde; taraflar arasından düzenlenen gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, 15.05.2010 tarihli ek sözleşmenin ve 11.10.2011 tarihli gayrimenkul devir sözleşmesinin haklı sebeplerle ve tek taraflı olarak feshedildiği belirtilmiştir. 16....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen sözleşmenin iptali, tazminat, tapu iptali ve tescil davalarının sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 18.04.2014 gün ve 2013/8430 Esas, 2014/3064 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi asıl ve birleşen davada davalı ... vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Asıl davada davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imazlandığını ancak davalının kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlayamadığını ve temerrüde düştüğünü ileri sürerek, sözleşmenin feshi ile 20.000,00 TL tazminata karar verilmesini talep ve dava etmiş, daha sonra ıslah dilekçesi ile sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu kayıtlarının iptaline ve müvekkili adına tesciline ayrıca 135.000,00 TL menfi zararının tahsilini talep etmiştir....
Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 18.09.2007 gün ve 2005/436-2007/269 sayılı hükmü bozan Dairemizin 16.01.2009 gün ve 2008/69-2009/103 sayılı ilamı aleyhinde davacı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine ait (2) nolu dairenin sözleşmenin feshi nedeniyle verilmediğinden şimdilik 10.000,00 TL’nin ödetilmesi istemiyle açılmış, davalı kesin hüküm bulunduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur....
Mahkemece, iddia, savunma,benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; asıl ve karşı davadaki taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici kooperatifin edimini sözleşmede belirlenen tarihte ifa etmediği, inşaatın %14.44 oranında bırakıldığından asıl davadaki fesih ve tescil istemi yerinde olup, karşı davadaki süre uzatılması isteminin yerinde olmadığı, birleşen davadaki istemin yerinde olduğu gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshine, karşı davanın kısmen kabulü ile yüklenicinin muraazanın önlenmesi ve sözleşmenin uzatılması taleplerinin reddine, tazminat isteminin kabulü ile 2.752.432,85 TL'nin 1.200,00 TL'sinin karşı dava tarihinden bakiyesinin ıslah tarihinden faiziyle birlikte arsa sahiplerinden alınarak yükleniciye verilmesine, birleşen davanın kısmen kabulü ile 2.568.010,82 faiziyle birlikte birleşen davadaki kooperatiften alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin...
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak istinaf edenin sıfatına göre yapılan inceleme neticesinde; Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. 25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararı uyarınca somut olayın niteliği ve özelliğinin haklı gösterdiği durumlarda TMK'nın 2. maddesi hükmü gözetilmek kaydı ile gerek Yargıtay 15. Hukuk Dairesi ve Dairemizin, gerekse Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun kararlarında belirtildiği gibi, inşaatın %90 ve üzeri oranına ulaştığı dikkate alındığında ileriye etkili feshin koşullarının gerçekleştiği gözetilmeli, bu koşulların gerçekleşmemesi halinde ise sözleşmenin geriye etkili feshi koşullarının oluştuğu sonucuna varılmalıdır....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği yönünden; Taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde resmi şekle tabi olduğu, her ne kadar sözleşme bu hali ile geçerli şekil koşullarını taşımasa da tarafların edimlerini yerine getirmeye başladıkları, davacıların arsa paylarını tapuda devrettikleri ve davalının inşaat yapımına başladığı, tanık beyanları ile tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak üzere anlaştıklarını teyit ettikleri ve tarafların edimlerini yerine getirmeye başladıktan sonra sözleşmenin bu aşamada geçersiz sayılmasının hukuk genel ilkelerine iyiniyet kuralına aykırılık teşkil ettiğinden geçerli olduğunun kabulü gerekmiştir. Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebi yönünden; yapılan keşif ve sunulan bilirkişi raporlarından davaya konu inşaatın tamamlanma oranının %52.21 olduğu tespit edilmiştir....
Taraflara usulüne uygun olarak tebligat yapıldığı ve taraf teşkilinin sağlandığı, delillerin dosya arasına alındığı görülmüştür. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda; Davanın KISMEN KABULÜ ile, a)Taraflar arasında akdedilen Bolu 4. Noterliği' nin 15/06/2011 tarih ve 06054 yevmiye nolu, Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Bolu 6. Noterliği' nin 27/08/2012 tarih ve 06924 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Ek Tadil Sözleşmesinin geriye etkili olarak Feshine, b)Sözleşmenin feshi nedeniyle ödenmesi kararlaştırılan cezai şart niteliğinde 54.600,00 TL' nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte Davalılar T10 ve T37 Ve Tic. Ltd. Şti 'den tahsil edilerek davacılara ödenmesine, c)Davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına Tapuya Kayıt ve Tesciline, d)Davalı yükleniciler T10 ve T37 Ve Tic....
