Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin 4 geriye etkili feshedildiği bir realitedir....
Taraflar arasındaki “sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; ....Asliye Ticaret Mahkemesince davanın davalı ....yönünden kabulüne, davalılar ..... ile ... yönünden davanın açılmamış sayılmasına, diğer davalılar yönünden davanın reddine dair verilen 17.10.2008 gün ve 2003/963 Esas 2008/559 Karar sayılı kararın incelenmesi davacı birleşen davada davalı .... vekili, birleşen davanın davacısı ... vekili, davalılar ... ve ..... vekili ile davalı ... vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay .... Hukuk Dairesinin 01.07.2010 gün 2009/1416 Esas 2010/3797 Karar sayılı ilamı ile; “...Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle feshine, diğer davalılara yüklenici tarafından devri yapılan 21 adet bağımsız bölüm tapularının iptâliyle davacı adına tesciline karar verilmesi istemiyle açılmış, birleşen davada yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ..., tapusunun iptâli ve adına tesciline karar verilmesini istemiştir....
Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebi yönünden; yapılan keşif ve sunulan bilirkişi raporlarından davaya konu inşaata başlanmadığı, ruhsat alınmadığı tespit edilmiştir. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlanma oranı yüzde 90 ve daha az olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimlerini süresinde yerine getirmemesi, arsa malikine sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetme hakkı verdiğinden sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Tapu iptal, tescil ve takyidatlar yönünden; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa malikinin sözleşmeyi geriye etkili olarak fesih şartlarının varlığında taşınmaz üzerinde hak kazananların iyiniyetlerinin korunmayacağı; yüklenici edimini tam olarak yerine getirmediğinden konulan hacizlerin yolsuz olduğu ve bu durumda hak elde eden üçüncü kişilerin MK 1023....
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; davacılar vekilinin birleşen dosyada sözleşmenin feshini talep ettiği, yüklenicinin inşaatı % 60 oranında tamamlandığı, inşaatın tamamlanma oranı dikkate alındığında sözleşmenin geriye doğru feshi talebinin kabulü gerektiği, bu davada davacıların maddi ve manevi zarara ilişkin delil sunmadıkları, Asıl dava bakımından ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak feshedildiğinde arsa sahipleri Borçlar Kanunu'nun 108/.... maddesine göre yükleniciye veya onun halefi konumundaki kişilere vermiş oldukları tapuları geri isteyebilecekleri anlaşılmakla, birleşen dava bakımından 09.....2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaatsözleşmesinin feshine, asıl dava bakımından davalılar ... ve ...'e devri yapılan ...-...-... nolu dairelerin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile sözleşme öncesi arsa sahiplerinin hisseleri oranında tapuya tesciline karar verilmiştir....
temlik aldığı şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil şartlarının oluşmadığı, tapu iptali ve tescil isteminde bulunamayacağı, tapu iptali ve tescile karar verilemeyeceği sabit olmakla yerel mahkemece davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/387 E., sayılı dosyası içeriği ile bu durumun sabit olduğunu; mahkemenin BAM kararının yorumunda, delillerin takdirinde hataya düştüğünü; müteahhidin halefi olan davalılar adına olan tapu kayıtlarının sözleşme ilişkisinin feshi ile birlikte yolsuz hale geldiğini; ... ...'ın ... İnşaat'ın ortağı- yetkilisi ve müvekkili ile yapılan sözleşmelerin tamamını fiilen imzalayan kişi olduğunu, ... ... ile ... İnşaat arasında organik bağ bulunduğunu, ... ... ... ... İnşaat adına devir yapılması arasında herhangi bir fark olmadığını, dolayısıyla müvekkilinin ... ...'a kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde edim ifası olarak devir yapmakta herhangi bir mahsur da görmediğini; ... İnşaat'ın da ... ...'a yapılan tapu devrini kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendisine yapılması kararlaştırılan bir devir olarak kabul ettiğini; esasen İstanbul 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/387 E., sayılı dosyası ile görülen dava dosyasında ne ... ..., ne de ......
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yükleniciye devredilen veya yüklenici tarafından da üçüncü kişilere devredilen tapu paylarının iptâli davası açılması durumunda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi açıkça dava konusu yapılmasa dahi, arsa sahibi tarafından devredilen tapu payının iptâli ve adına tescili isteminin sözleşmenin feshini de içerdiği Dairemizce kural olarak kabul edilmektedir. Somut olayda, davacı arsa sahibi tarafından yüklenici aleyhine açılan sözleşmenin feshi ve tapu iptâli tescil davası bulunmakta olup, davacı arsa sahibi tarafından bu dava üç defa takipsiz bırakıldığından HUMK’nın 409. maddesi uyarınca açılmamış sayılmasına karar verilmiş, bu karara karşı davacı arsa sahibi tarafından temyiz yoluna başvurulmamıştır....
Bu durumda mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiği de dikkate alınmak suretiyle davalı ... hakkında açılan tapu iptâli ve tescil davasının da kabulü yerine, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın davacılar yararına BOZULMASINA, 625,00 TL vekâlet ücretinin davalı ...’dan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davacılara verilmesine, ödedikleri temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara geri verilmesine, 02.12.2009 gününde oybirliğiyle karar verildi....
DAİREMİZİN 06/01/2021 TARİH VE 2020/1073 ESAS - 2021/44 KARAR SAYILI KARARINDA ÖZETLE; "Davacı arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalı yükleniciye avans olarak temlik ettiği taşınmazlarda inşaatın hiç başlanmamış olması nedeniyle yüklenicinin temerrüdü vaki olduğundan geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu anlaşılmakla tapu iptali ve tescil kararının yerindedir. Ancak Somut olayda öncelikle kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine dayalı tapu iptal ve tescil isteminin, sözleşmenin feshi talebini de içerdiği Yargıtay'ın yerleşik kararlarında kabul edilmiş olmakla mahkemece tapu iptali ve tescil istemine karar verilmiş olmakla davacı ile davalı yüklenici arasında yapılan Konya 2....
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir....
