etkili feshi koşulları mevcut olmadığı, buna bağlı olarak yolsuz tescil sebebiyle tapu iptal ve tescil isteminin yasal şartlarının bulunmadığı, davacının asıl ve birleşen davadaki taleplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olduğu görülmekle hükme esas alınan bilirkişi raporunun davacının taleplerinin değerlendirilmesi açısından yeterli ve denetlenebilir olduğu, ayrıca davacı arsa sahibinin gecikme ve ayıplı eksik imalat yönünden talep hakkının saklı tutulduğu gerekçesiyle istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir....
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir....
Mahallesinde kain 2004 Ada 9 parsel sayılı taşınmazı için davalı yüklenici ... ile 06.01.2012 tarihli adi yazılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi tanzim ettiklerini, sözleşmenin ifası için davalıya tapuda pay temliki yapıldığını ve arsanın teslim edildiğini, sözleşmenin geriye etkili olarak feshini, davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile taşınmaz kaydındaki tüm takyidatların kaldırılarak müvekkili adına tapuya kayıt ve tescilini, davalı yüklenicinin arsa üzerine inşaat yapmak suretiyle oluşturduğu el atmasının önlenmesini, arsa üzerindeki yapının kal'ini, yüklenici tarafından yıkılan bina bedeli olarak fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.000,00 TL ve mahrum kalınan kira bedeli olarak 1.000,00 TL tazminatın davalı ...'den yasal faiziyle tahsilini talep ve dava etmiş, 20.05.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile kira bedeli yönünden talebini 5.937,00 TL'ye çıkarmıştır....
K A R A R Asıl davada davacı vekili, davalı yüklenicinin taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan edimini yerine getirmediğini, aradan bir yıl geçmiş olmasına rağmen henüz inşaata başlamadığını ileri sürerek, sözleşmeye dayalı olarak yükleniciye devredilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini; birleşen davada ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen davalarda davalı vekili, müvekkilinin edimini yerine getirmek için gerekli tüm iş ve işlemleri yaptığını, davacı arsa sahibinin, sözleşmeye konu taşınmazda bulunan kiracıyı tahliye etmemesi nedeniyle ruhsat alınamadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
İlk derece mahkemesince; "…Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davası ile ipotek ve hacizlerin kaldırılması talebine ilişkindir. Balıkesir 1. Noterliği'nin 25/05/2018 tarih 01606 yevmiye sayılı "Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin" davacı ile davalı T5 San.ve Tic. Ltd....
Y.. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile davalılar adına olan tapunun iptali ve davacı adına tescili istemlerine ilişkindir. 3194 sayılı İmar Kanunu'nun amir hükümleri uyarınca her türlü inşaatın ilgili mercilerden ruhsat alınarak plân ve projesine uygun şekilde yapılması zorunludur. Davalılardan yüklenici, inşaat ruhsatı alarak inşaata başlamış ise de, fazladan 3 kat imalat yapmıştır. İmara aykırı bir yapının hukuk düzenince korunması mümkün bulunmamaktadır. İmara aykırılık kamu düzeni ile ilgili olup mahkemece de re'sen gözetilmelidir. Bu nedenle kural olarak akdin geriye etkili feshi davasında fesih şartları oluşmuştur. Kaçak yapıdan daire satın alan diğer davalıların da iyiniyetli olduklarının kabulü mümkün bulunmamaktadır. Hal böyle olmasına rağmen inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği mahkemece araştırılmamıştır....
, düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye doğru feshi ile davalı şirket tarafından yıktırılan iki katlı betonarme karkas bina için .90.000,00 TL'den şimdilik 1.000,00 TL'nin ödenmesini, davacı ...'...
Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmaktadır. Bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu gerekçesiyle feshe yönelik davanın kabulü ile anılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu iptali ve tescil talebi yönünden; davalı .....'ya yapılan 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerin 1/2'sine ilişkin pay devrinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olmayıp, arsa sahiplerince yapılan satışa dayalı olduğu gerekçesiyle, davalı ..... yönünden 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerle ilgili davanın reddine, davalılar adına yapılan diğer hisse devirlerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olduğu ve iyiniyetin korunmayacağı gerekçesiyle 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerin 1/2 hissesi hariç diğer davalılar adına kayıtlı bağımsız bölüm hisseleri yönünden davanın kabulü ile, adlarına kayıtlı hisselerin iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir....
Noterliği’nin 08.09.2009 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, ... ili, ..... ilçesi, 35877 ada 5 parselde bulunan binanın 14 no’lu bağımsız bölümünün davalı ... adına, 6 no’lu bağımsız bölümün davalı ... adına, 11 no’lu bağımsız bölümün davalı ... adına, 15 no’lu bağımsız bölümün davalı ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile satıştan önceki payları oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, 11 no’lu bağımsız bölüm üzerine ......arafından kurulan ipoteğin, 6 ve 15 no’lu bağımsız bölümler üzerine ... .... A.Ş. lehine kurulan ipoteğin fekkine, davalı ... adına ......depo edilen 95.975,24 TL’nin karar kesinleştiğinde bankada işleyecek nemaları ile birlikte bu davalıya verilmesine karar verilmiştir. Kararı, davalılardan ... vekili, ....... vekili, ..A.Ş. vekili, ... vekili temyiz etmiştir....
