göre yüklenicinin edimlerini tam olarak ifa etmediği ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak fesih edildiği konusunda tarafların anlaştığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır....
Noterliği'nin 24/02/2021 tarih ve 04127 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile yüklenici kooperatif ile aralarında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiğinin bildirildiğini, yüklenici kooperatif tarafından ihtarnameye verilen cevapta taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshinin taraflarınca da kabul edildiğini, bu aşamada inşaat seviyesinin %70 olduğunu, buna göre sözleşmeye geriye etkili feshinin bir sonucu olarak imalat bedelinin iflas masasına ödenmesi gerektiğini bildirdiklerini ancak yüklenici kooperatife ve iflas masasına herhangi bir ödeme yapılmadığını, davaya konu inşaatın ruhsat süresinin bitmiş olması ve yapı denetim şirketinin işi fesih etmiş olmasına rağmen yapıda kat malikleri tarafından çalışmalara devam edildiğini, müteahit firma tarafından 27/10/2022 tarihinde mühür bozma ve işyeri dokunulmazlığını ihlal suçlarından şikayette bulunulduğunu ileri sürerek belirlenecek imalat bedelinin temerrüt...
Davacı dava dilekçesinde davalılardan ... ile aralarında imzalanan adi yazılı ve tarihsiz kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilmemesi nedeni ile sözleşmenin feshi ile avans niteliğinde devrettiği sözleşmeye konu ... ilçesi Yeni mahalle ... ada ... parsel sayılı taşınmazın her türlü takyidattan ari olarak tapusunun iptâli ile adına tescilini talep etmiştir. Davalı yüklenici ... inşaatın büyük oranda tamamlandığını ileri sürmüş diğer tapu maliki ve haciz ve ipotek hakkı sahipleri davalılar ise iyiniyet iddiasında bulunarak davanın reddini talep etmişlerdir. Mahkemece alınan bilirkişi raporu doğrultusunda %49,75 oranında inşaatın tamamlandığı gerekçesi ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davaya konu ... ilçesi Yeni mahalle ... ada ... parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 14 adet bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptâline karar verilmiştir....
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile davacıya yapılan ödemelerin iadesi ve tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama neticesinde sözleşmenin haklı nedenle fesih edildiğinin tespitine ve davacı tarafından ödendiği iddia edilen bedelin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki sözleşme içiçe olup; biri hiçbir şekle bağlı olmayan inşaat sözleşmesi, diğeri ise resmi biçimde yapılması gereken mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşmedir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Buradaki şekil geçerlilik şartıdır. Emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar re'sen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 6100 Sayılı HMK'nın "Hukukun uygulanması" başlıklı 33. maddesinde "Hakim, Türk hukukunu resen uygular." düzenlemesine yer verilmiş olup madde gereğince olayları anlatmak taraflara, hukuki niteleme mahkemeye aittir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tazminat ve müdahalenin önlenmesi istemlerine ilişkindir. Dava teorisine göre her dava açıldığı tarihteki şartlar üzere sonuçlandırılır. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin inşaat yapılmasına müsamaha göstermesi nedeniyle yüklenicinin inşaata devam ederek tamamlaması halinde davanın dava tarihindeki şartlarla sonuçlandırılması hakkaniyetli olmayacak, yüklenicinin mağduriyeti sonucunu doğuracaktır....
Miras bırakan arsa sahibi Hüseyin Urfan 04.04.2009 tarihinde vefat etmiş olup geriye mirasçı olarak Şahide Urfan, Hasan Urfan, Nuran Urfan, Sabri Urfan ve Fevzi Urfan'ı bırakmış olup mirasçılar davaya muvafakat etmişlerdir. Davacı, asıl dosyada kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, yükleniciye devredilen payların adlarına tescili ve tazminat, birleşen dosyada ise yüklenici payları üzerindeki hacizlerin kaldırılması talep edilmiştir. İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm birleşen dosya davalıları T5 ve SGK Başkanlığı vekillerince istinaf edilmiştir....
Sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebi yönünden; yapılan keşif ve sunulan bilirkişi raporlarından davaya konu inşaata başlanmadığı, ruhsat alınmadığı tespit edilmiştir. Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre inşaatın tamamlanma oranı yüzde 90 ve daha az olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimlerini süresinde yerine getirmemesi, arsa malikine sözleşmeyi geriye etkili olarak feshetme hakkı verdiğinden sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Tapu iptal, tescil ve takyidatlar yönünden; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa malikinin sözleşmeyi geriye etkili olarak fesih şartlarının varlığında taşınmaz üzerinde hak kazananların iyiniyetlerinin korunmayacağı; yüklenici edimini tam olarak yerine getirmediğinden konulan hacizlerin yolsuz olduğu ve bu durumda hak elde eden üçüncü kişilerin MK 1023....
Mimarlık ve Mühendislik İnşaat Taahhüt Yapı Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının sözleşmeye göre teslim etmesi gereken süre içinde bağımsız bölümleri teslim etmediği ve teslim etmesinin de davalı şirketin borca batık olması sebebiyle mümkün görünmediğini ileri sürerek, davacılar ve davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, davalı tarafından üçüncü kişilere devri gerçekleştirilen dava konusu taşınmazın tapu iptali ve haciz ve ipoteklerden ari bir şekilde müvekkilleri adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı ... Madencilik Ltd. Şti vekili, müvekkilinin dosyada mevcut kişiler ile bir ilişkisi bulunmadığını beyan etmiştir. Davalı ... ve davalı ..., açılan davayı süresi içerisinde kabul ettiğini, kendisi adına kayıtlı olan taşınmaz hissesini davacılara devretmeye hazır olduğunu, yargılama giderleri ile vekalet ücretinden kendisinin sorumlu tutulmasını talep etmiştir....
Somut olayda davaya konu taşınmazlardaki 1/10'ar hissesini kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapımcı firmaya devreden davacı, bilahare kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin temerrüdü nedeniyle geriye etkili feshini dava etmiş ve davanın kabulüne karar verilmesiyle de yapımcı firmaya devrettiği ve yapımcı firmanın da muvazaalı olarak üçüncü şahsı devrettiği davaya konu taşınmazlar üzerindeki 1/10'ar hissesini geriye almıştır....
