- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat ve satış vaadi sözleşmesi düzenlendiğini, inşaat ruhsatının alındığı tarihten 2 yıl geçmesine rağmen yüklenici tarafın edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile, harici sözleşme hükümleri gereği dava konusu 1 nolu bağımsız bölümün müvekkili adına tapuya tesciline, tapuda davalı lehine konulan inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı, davaya cevap vermemiştir....
Maddeye dayalı olarak açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteveffa ... ...' ın ...' dan olan alacağının tahsili talebinden ibarettir. Eldeki somut uyuşmazlıkta ihtilaflı husus müteveffa ve davalı arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteveffanın davalıdan alacaklı olup olmadığı noktasındadır. Somut uyuşmazlıkta müteveffanın senet uyarınca davacıya borçlu olup olmadığı hususunda ihtilaf bulunmamaktadır. Bu husus dava konusu da değildir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 4/1. maddesinde her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işlerinin ticari dava ve ticari nitelikte çekişmesiz yargı işi sayılacağı hüküm altına alınmıştır. Buna göre bir uyuşmazlığın ticari nitelikte olabilmesi için, her iki tarafın da ticari işletmesini ilgilendirmesi yahut aynı maddenin alt bentlerinde düzenlenen istisnalardan birine dahil olması gerekmektedir. Somut olayda davalının tacir olmadığı anlaşılmıştır....
Noterliğinin 22/05/2007 tarih ve 11175 yevmiye nolu, 13/06/2008 tarih ve 12483 yevmiye nolu, 30/01/2009 tarih ve 02512 yevmiye nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile Adana 1. Noterliğinin 22/02/2011 tarih ve 4987 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ayrı ayrı feshine, davalı T10'ın davaya konu 5027 ada 6 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan inşaata el atmasının önlenmesine, fazlaya ilişkin talebin ayrı ayrı reddine, şeklinde karar verildiği anlaşılmıştır....
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri Medeni Kanun'un 692. maddesi uyarınca tüm maliklerin katılımıyla yapılabilir. Bu şekilde tüm arsa maliklerinin imzalamadığı bir sözleşme geçerli olarak kurulmadığı için feshi talep edilemez. Ancak herhangi bir arsa maliki sözleşmenin geçersizliğinin tespitini talep edebilir. Eğer sözleşme tüm arsa sahipleri tarafından imzalanmış geçerli bir sözleşme ise sözleşmenin feshi sözleşmede imzası bulunan tüm malikler tarafından talep edilebilir. Dava birlikte açılmazsa davaya muvafakatları sağlanmalı yada davalı safında yer almaları gerekir....
Oysa ki, yukarıda esas ve karar numarası belirtilen geri çevirme kararı ile, “davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdedilip akdedilmediği husunun davalılardan sorulması ve akdedilmiş ise, sözleşmenin onaylı suretinin temini ile dosya arasına alınması” istenmiş olup, mahkemece zuhulen sözleşmenin davalılar yerine ilgili tapu sicil müdürlüğünden istendiği anlaşılmıştır. Bu itibarla; 1- Davalılar arasında akdedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin dosyaya sunulması amacıyla davalılara muhtıra çıkarılarak sözleşmenin var ise, aslı ya da onaylı suretinin celbedilmesi , Ayrıca; 2- İlgi nedeniyle, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2012/516 esas sayılı dosyası ile ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/144 Esas sayılı dosyasının celbedilmesi gerekmektedir....
Birleşen dava dosyalarında davacı vekili; müvekkili ve annesi ... ile davalı yüklenici arasında düzenlenen 28.03.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılan binanın proje ve imara aykırı olduğunu, bu nedenle akdin feshi ve binanın yıkımı gerektiğinden davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Birleşen dosya davalıları, davanın reddini istemişlerdir. Mahkemece, asıl ve birleşen davanın kabulü ile kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçmişe yönelik olarak feshine, tapu kaydının eski hale getirilmesine dair verilen kararın davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine, Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin 25.04.2014 tarih, 2014/903 Esas ve 2014/3245 Karar sayılı kararıyla bozulmasına karar verilmiş, mahkemece bozma ilâmına uyularak yapılan yargılama sonucunda; davalı ... hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine, asıl ve birleşen davanın kabulü ile, Üsküdar 3....
Bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müstenidatı olarak ekinde bulunan vekaletnamelerin, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama yetkisine haiz olacak şekilde düzenlendiği, vekaletnamelerde "... 401 ada , 575 parsel numaralarında kayıtlı bulunan gayrimenkul ile ilgili olarak dilediği şekil ve koşullarda dilediği özel ve tüzel kişilerle anlaşarak, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapmaya ve imzalamaya, sözleşme esaslarını, cezai şart maddelerini, sözleşme bedelini dilediği şekilde tespit ve tayine, ... " düzenlemesine yer verildiği göze çarpmaktadır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü. KARAR Davacı yüklenici olduğunu,davalı arsa sahibi ile 20.4.2007 tarihli harici sözleşme imzalandığını,bu sözleşmenin arsa sahiplerinin arazisi üzerine yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin öncüsü niteliğinde olduğunu, bina yapılacak arsa üzerinde ipotek bulunduğunu, 18.05.2007 tarihinde davalının bankaya olan ipotek borcunu ödediğini, buna rağmen taşınmazın imar problemleri nedeni ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılamadığını, davalı adına bankaya ödediği 34.009 YTL alacağının faizi ile tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi üzerine açılan menfi zararın tahsili davalarında, arsa sahipleri tarafından başka bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamışsa, fesih tarihinden itibaren makul süre eklenmek suretiyle bulunacak tarih itibariyle bilirkişilerin değerlendirme yapmaları, arsa sahiplerinin blok sayısı, kat sayısı ve bağımsız bölüm sayısı dikkate alınarak, yeni yapılacak sözleşmede daha az bağımsız bölüm almalarının sözkonusu olup olmadığının değerlendirilmesi, bunun sonucuna göre varsa arsa sahiplerinin zarar miktarının hesaplanması gerekir. Mahkemece bu şekilde bir değerlendirme ve zarar hesabı yapmayan bilirkişi raporuna dayanılarak arsa sahiplerinin menfi zarar nedeniyle tazminat istemlerinin kabul edilip karar altına alınması doğru olmamıştır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin tüketici saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kapsamı, karmaşıklığı ve üst düzey teknolojisi gerektirmesi karşısında, bu davaların; dilekçelerin verilmesi, tahkikat ve hüküm aşamaları yönünden daha kısa ve basit şekilde sonuçlandırılmasında yarar görülen basit yargılama usulüne tabi tutulmasının sakıncaları da gözardı edilmemelidir. Açıklanan nedenlerle somut uyuşmazlığın çözümünde, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir....
