ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2019/768 ESAS 2022/320 KARAR DAVA KONUSU : Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil, meydana gelen zararın tazmini ve birleşen dosya Tapu Kaydındaki Şerhin Terkini KARAR : Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen hükme yönelik süresi içinde istinaf yasa yoluna başvurulması üzerine gönderilen dosyanın yapılan incelemesi sonucunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili T1 davalı müteahhit T7 ile 07.04.2017 tarihinde Niğde 3....
Davacı yanca, aynı tarihli adî yazılı sözleşme ile dava konusu taşınmazın kat karşılığı inşaat yapımı için davalıya devredildiği ileri sürülmüş ise de; davalı taşınmazı satın aldığını savunmuş davacının ileri sürdüğü kat karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı ve kendisine ait olduğu ileri sürülen imzayı inkâr etmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda pay devrini de içerdiğinden, TMK’nın 706, BK’nın 213, TK’nın 26, Noterlik Kanunu'nun 60. maddeleri uyarınca geçerliliği resmî şekilde yapılmış olmaları koşuluna bağlıdır. Taraflar arasında resmî şekilde yapılmış bir sözleşme bulunmamaktadır....
Bu dosyada yükleniciler, daha önce 3. kişilere sattıkları 50 adet bağımsız bölüm dışında yaptıkları inşaata göre hakları olan 15 adet bağımsız bölümün daha tapu kayıtlarının iptâl edilerek adlarına tescili ve taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshi istemleriyle bu davayı açmışlardır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, edimin süresinde yerine getirilmemesi durumunda kural olarak sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmesi istenebilir. Sözleşmenin feshi ise ancak mahkeme kararıyla mümkün olur. Bunun istisnası tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 25.01.1984 tarih 3/1 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca yüklenici tarafından, imara ve projesine uygun inşaat yapılması inşaat seviyesinin %90’ı aşması ve iskân raporu alınmasına engel bir durumun bulunmaması hallerinde sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilebileceği kabul edilmektedir....
Ancak yüklenici davalı ile davacı arasında yapılan harici satış sözleşmesi gereğince davacının sebepsiz zenginleşme hükümlerine de dayandığı dikkate alınarak şayet yüklenici davalının, arsa sahibi davalıya karşı feshedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yaptığı inşaat bölümü yönünden sebepsiz zenginleşme iddiasına dayalı olarak talep edebileceği bir hakkı varsa davacının, harici satış sözleşmesi ile satın aldığı bağımsız bölüme düşecek hissesi oranında davalı arsa sahibi ...' ten talepte bulunabilir. Ayrıca, davacı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden sonrada yüklenicinin eksik işleri ile ilgili satın aldığı bağımsız bölüme harcama yaptığını ileri sürmüştür. Bu durumda, davalı arsa sahibinin yapılan faydalı masraflardan dolayı bir zenginleşmesinin olacağı muhakkaktır....
Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu 3273 ada 11 parselin İmar Kanunun 18. maddesi uygulaması sonucunda 32750 ada, 4 parsel, 114648/746587 hissesi olarak tescil edildiği ve artık inşaat yapılacak taşınmazın hisseli taşınmaz olduğu ve taşınmazda başka paydaşlarında bulunduğu, davalının beyanından paydaşların tamamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmadığı, bu durumda, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin TMK'nın 692. maddesi uyarınca geçersiz olduğu, ilk derece mahkemesince, taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu gözden kaçırılarak sözleşmenin feshi şeklinde karar verilmesinin doğru olmadığı, davacının tek bir parsel yönünden fesih talebinde bulunmasında ve ilk derece mahkemesinin de talep doğrultusunda sadece 32750 ada 4 parsel 114648/746587 hissesi (3273 ada 11 parsel) yönünden tescil kararı vermesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı...
Hafriyat İnşaat Taahhüt Emlak Gıda ve Maden Sanayi ve Ticaret Limitet Şirketi ile düzenleme şeklinde taşınmaz mal satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini ve bu sözleşmeye göre murisleri ... tiryakinin kendi hissesini şirket ortağı davalı ...'a satış yolu ile devir ettiklerini, mütahhit şirket ile ... tarafından şirket ortağı ... aleyhine akdin feshi ve tescil davası açtıklarını bu durumun bilgi mahiyetinde dava dilekçelerinde açıkladıkları ve ...'nin kat karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden şirket ortağı ...'a satış yoluyla devir ettiği 4/16 pay için dava dilekçesinde önalım davası açılmadığı gibi dosya içine getirttirilen ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2008/373 Esas sayılı dava dosyasının incelenmesinde de davacılar tarafından davalı ......
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre davacının talebinin kabulüyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalı yüklenici payına düşen 2 no'lu daire ile 4 no'lu dükkanın kat irtifakı gereği (18 ve 19 no'lu dükkanlar) davalı arsa sahipleri adına olan tapusunun iptaliyle, davacı yüklenici şirket adına tesciline dair verilen ilk karar davalı arsa sahipleri ... ve ... tarafından temyiz edilmiş,Yargıtay 15. Hukuk Dairesince 05.04.2004 tarihinde arsa sahiplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için açtıkları davanın sonucunun beklenmesi bakımından verilen karar bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyularak, fesih davasının sonucu beklenmiş, davalı arsa sahipleri ile davalı yüklenici şirket arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemiyle ... 3. As. Tic....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: Uyuşmazlık, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, davada; tapu iptâli tescil ve tapuda bağımsız bölümler üzerinde kayıtlı haciz şerhlerinin terkini istenmiş, mahkemece; tescil isteminin kabulüne, haciz şerhlerinin terkini isteminin ise reddine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Davacı şirket ile davalılardan ... ve diğer paydaşlar arasında 09.06.2005 tarihinde Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlenmiştir. Davacı, yüklenici; davalılardan Hamdi ise arsa paydaşıdır. Davada, sözleşme gereğince yükleniciye devri gereken 4. kat 7 ve 8 nolu bağımsız bölümler ile zemin kattaki 14 numaralı bağımsız bölümdeki davalı ... adına kayıtlı 1/2 payın iptâli ve davacı adına tescili ile aynı bağımsız bölümler üzerine diğer davalılar tarafından konulan hacizlerin terkini istenmiştir....
Noterliğinde 03.06.1998 tarihinde 13809 yevmiye numarası ile yapılan düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilen kesinleşmiş bir mahkeme ilamı yahut anılan sözleşmenin feshi hususunda açılmış ve derdest olan bir davanın bulunmadığı görülmektedir....
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu 06.04.2016 günlü düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafı T7 Şirketi olup T5 ve T6 bu sözleşmenin tarafı değildir....
