Kararı, asıl davada davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 21/06/2022 tarih ve 2022/35 Esas - 2022/355 Karar sayılı kararı ile kurulan hüküm nedeniyle davalı vekilinin istinaf başvurusu üzerine yapılan incelemede; DAVACILAR VEKİLİ DAVA DİLEKÇESİNDE ÖZETLE: Davacıların arsa sahibi sıfatıyla dava dışı yüklenici Pırlanta Erciyes İnşaat Ltd. Şti. ile Adana 11. Noterliğinin 13/03/2014 tarih ve 07777 ve 07778 yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 09/06/2015 tarih ve 16181 ve 16182 yevmiye sayılı ek sözleşme imzaladığını, davalının ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonrasında dava dışı yüklenici firma ile satış sözleşmesi yaptığını, davalının davacı arsa sahipleri ile arasında bir ilişki olmadığını, davalının dava dışı yüklenici ile sözleşme yaptığını, dava dışı yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusu inşaatı, tam, zamanında, kusursuz ve bizzat teslim etmediğini, bu hususun Adana 3....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Davacılar, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yaptığı inşaattan bağımsız bölümleri harici sözleşme ile yükleniciden satın almışlar ise bu durumda davacılar ile arsa sahibi davalı arasında akdi ilişki bulunmadığı gözetildiğinde, davacıların dava konusu müspet zararı sadece akidi olan dava dışı yükleniciden isteyebileceği dikkate alınarak davalının pasif husumet ehliyetinin bulunmadığı değerlendirilmeli, davacılar bağımsız bölümleri davalı arsa sahibinden satın almışlar ise anlaşma şartları ve taahhütlere göre sorumlulukların kapsamı değerlendirilmelidir. Anılan nedenlere göre deliller toplanması ve yargılama yapılması gerektiğinden HMK.'nun 353/1- a.6. maddesi gereğince davalı vekillerinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına dosyanın mahkemesine iadesine karar vermek gerekmiştir....
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
‘nın, arsa maliki diğer davalı ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca yükleniciye isabet eden 3 ve 4 nolu daireyi 8.9.1989 tarihli sözleşme ile yükleniciden satın alıp bedelini ödediğini,davalı arsa malikinin yüklenici aleyhine açtığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil davası sonunda ,arsa maliki lehine çıkan ve kesinleşen mahkeme kararı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin iptal edildiğini, davalı yüklenicinin edimini yerine getiremediğinden satın aldığı dairelerin rayiç değerlerinin tespit edilerek, fazla hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000 YTL nin faizi ile davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “Alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere bu gibi davalarda arsa sahipleri ile yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğunun kabulü gerekir. Dolayısıyla, inceleme ve araştırmanın arsa sahiplerinin de taraf olduğu bir davada yapılması gerektiğinden mahkemece, davacı tarafa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere mehil vermeli, açılırsa o dava eldeki dava dosyası ile birleştirilmeli, arsa sahiplerinin savunma ve delillerini toplanmalı, özellikle yüklenicinin inşaat sözleşmesi gereğince edimlerini yerine getirip getirmediği belirlenerek davacıların talepleri hakkında bundan sonra bir karar verilmelidir....
Şti arasında akdedilen, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Esenyurt İlçesi, 13 Parsel üzerinde inşaat yapılması hususunda anlaştıklarını, müvekkil ile yüklenici Makrom Ltd. Şti arasında akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile Makromtek Projesi olarak bilinen bu yerdeki inşaattan müteahhidin payına düşen dairenin müvekkile satışı konusunda anlaşmaya varıldığını, davalı Ebrar Ltd....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
