Noterliğince 27.2.1997 tarihinde düzenlenen gayrımenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkillerinin murisi...’ın davalı ... ile 24.1.2000 tarihinde haricen imzalanan satış vaadi sözleşmesi ile A Blok 2 nolu daireyi satın aldığını, A bloğun tamamının murisleri tarafından yapıldığını, ayrıca davalı ... tarafından tapuda satış gösterilmek suretiyle A Blok 3 nolu bağımsız bölümün davalı ...’e, 4 nolu bağımsız bölümün davalı ...’e devredildiğini, sonrasında davalı ...’ni temsilen davalı ... tarafından yüklenicinin edemini süresinde yerine getiremediğinden bahisle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil talebine yönelik açılan davanın kabulüne karar verildiğini, ancak davada ... avukatının talebi üzerine davalı ... ve davalı ... adına kayıtlı taşınmazlar hakkında tapu iptal ve tescil kararı verilmediğini, müvekkili ...’ın ......
Davacı vekili, davalı yüklenici ... ile arsa sahibi olan diğer davalılar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müteahhite kalacak 8 nolu bağımsız bölüm hakkında müteahhitle... Noterliği 21.01.1998 tarih ... yevmiye numaralı gayrımenkul satış vaadi sözleşmesiyle davalı yükleniciden satın aldığını, satış bedelinin ödendiğini, binanın eksiksiz tamamlanmasından sonra 2003 yılında dava konusu taşınmaza taşındığını ancak tapuda devrin gerçekleştirilmediğinden bahisle davalı arsa sahipleri adına kayıtlı olan dava konusu 8 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptaliyle davacı adına tescilini istemiştir. Davalı ... vd vekili cevap dilekçesinde, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu apartmanın 05.02.1997'de bitirilmesi gerektiğini, Ankara 13....
Noterliğinin 15.11.1995 tarih ve 39456 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı, 25.4.1996 tarihinde de davalı yükleniciye sözleşmelere konu 7 nolu parselin 80/100 payının devredildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece kabul edilenin aksine, davalı yükleniciye devredilen arsa payının bir kısmı, yani 1.kat 3 nolu daireye karşılık gelen pay; kat karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinden değil, daha önce akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ilişkisinden gelmektedir. Ortada gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi istemiyle açılmış bir dava bulunmadığından bu sözleşmeden gelen payın satıcı davacıya iadesi mümkün değildir. Eldeki dava kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine ilişkin olup verilen fesih kararının sonucu olarak ancak bu sözleşmelerden gelen paylar arsa sahibine dönebilir. Dava konusu taşınmaz üzerinde 24.8.1999 tarihinde kat irtifakı tesis olunmuştur....
Dava dosyasındaki Enez Belediyesi Fen İşleri Müdürlüğü’nün 26.01.2005 tarih 2005/23 sayılı yazısından, dava konusu taşınmazla ilgili inşaat ruhsatı almak için başvuruda bulunulmadığı, talep halinde sözkonusu parsele ruhsat verilmesinde engel olmadığı, alt yapı çalışmalarının 1989 yılında tamamlanmış olup o yıldan itibaren ruhsat verildiği ve inşaat yapıldığı bildirilmiştir. ... ./.. s.2 15.H.D. 2008/1818 2008/3391 Bu durumda belediye yazı cevabına göre inşaat yapımına engel olan alt yapı hizmetlerinin tamamlanmış olduğu, ruhsat alınıp inşaatın yapılmasında engel bulunmadığı halde sözleşmenin yapıldığı 1990 yılından bu yana hiçbir inşaat faaliyetine başlanılmamış olması ve davalı yüklenicinin eser sözleşmesi ilişkisini inkâr ederek inşaatı yapmayacağı konusundaki iradesini ortaya koymuş olması yüklenici temerrüdü sabit olduğundan sözleşmenin feshi ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılan pay devri avans niteliğinde olup 3. kişinin iyiniyet iddiası dinlenemeyeceğinden tapu iptâl...
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; 16.04.1979 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için açılan ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/251 Esas sayılı davasında davanın reddine karar verildiği ve kararın kesinleştiği anlaşılmış olup, davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi halen ayaktadır. Öte yandan; mahallinde yapılan 09.12.2013 tarihli keşif sonrasında sunulan teknik bilirkişi raporunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılması planlanan iş ve işlemlerin tamamlanma oranının %83,10 olduğu anlaşılmaktadır. Bunlarla beraber; davacı vekili yargılama sırasında, yüklenicinin arsa sahibi aleyhine ... . Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/316 esas sayılı dava dosyasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat davası açtığını beyan etmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, bu sözleşmeden kaynaklanan alacak ve inşaat ruhsatının iptali istemine ilişkindir. 818 BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; ... sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....
İlk derece mahkemesince, öncelikle taşınmazın yükleniciye devir tarihi itibariyle inşaat yapımı kararlaştırılan taşınmazın tüm arsa sahipleri, paydaşları veya kat maliklerini gösterir tapu kayıtları getirtilmeli, bu paydaşların davalı yüklenici ile yapılmış arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı araştırılmalı, bunlarla ayrı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmamışsa davaya konu sözleşmenin geçersiz olacağı; sözleşmenin feshi istemi geçersizliğin tesbitini de içerdiği göz önüne alınarak sonucuna uygun karar verilmelidir....
Bozma ilamı sonrası birleşen davada, davacı arsa sahipleri davalı yüklenici ile aralarında imzalanmış olan 30.11.1995 Tarih 813 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin edimini ifa etmemiş olması nedeniyle geriye etkili olarak feshini talep etmiştir....
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; arsa sahipleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için arsa sahipleri tarafından açılan dava sonucunda ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/359 Esas, 2011/546 Karar sayılı kararı ile sözleşmenin ileriye etkili şekilde feshi ile birlikte davacının, yükleniciden ... Noterliği'nin 01.05.2006 tarihli ve ... yevmiye numaralı taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile temlik aldığı dava konusu 3. Kat 10 numaralı bağımsız bölümün davalı yüklenici hissesine düştüğü, tasfiye nedeniyle artık arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisinin sona erdiği anlaşılmıştır. Yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki sözleşme ilişkisinin sona ermesi ile birlikte ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2009/359 Esas, 2011/546 Karar sayılı kararı ile tasfiyeye karar verilmiş, kararın kesinleştiği görülmüştür....
Belediyesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında bağımsız bölüm satın alan feri müdahil Aktif İnşaat Anonim Şirketi vekilleri temyiz etmiştir. Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal tescil ve tazminat istemlerine ilişkindir. Ahde vefa ilkesi gereği kural olarak eser sözleşmesi, sözleşmedeki hak ve borçların karşılıklı olarak ve bütünüyle yerine getirilmesi sonucu sona erer. 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 355. vd. ( 6098 sayılı TBK'nın 470. vd.) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir....
