Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince alınması gereken iskan izninin alınmaması nedeniyle yapılan masrafların davalı yükleniciden tahsili istemine ilişkindir. Davanın açıklanan niteliğine göre hükmü temyizen inceleme görevi, yürürlükte bulunan iş bölümü uyarınca Yargıtay 15. Hukuk Dairesinindir. SONUÇ: Dosyanın görevli Yargıtay 15. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 31/01/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Davacı vekili, davalılar arasında noterde yapılan 16.02.1998 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca 1580 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılacak binanın yükleniciye düşen 7. kat 3 no'lu bağımsız bölümünün müvekkili ile davalı yüklenici arasında noterde yapılan 23.01.2002 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile 10.000,00 TL bedelle müvekkiline satıldığını, satış bedelinin tamamının ödendiğini ileri sürerek, dava konusu 3 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptaliyle davacı adına tescilini, mümkün olmaması halinde ise dava konusu taşınmazın rayiç değerinin davalı yükleniciden tahsilini talep etmiştir....
Somut olayda 28.05.2013 tarihli ek protokol ile davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmediği, bu protokolden sonra davalılar arasında fesih iradeleri de birleşmediği gibi davalı arsa sahipleri tarafından fesihle ilgili açılmış bir dava veya alınmış bir karar bulunmadığından, mahkemenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğine dair kabulü doğru olmamıştır. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi halen geçerli olduğuna ve davacılar tarafından inşaattaki eksiklerin de kendileri ile yükleniciden bağımsız bölüm satın alan dava dışı 3. kişiler tarafından tamamlandığı söylendiğine göre, uyuşmazlığın bu çerçevede değerlendirilip sonuçlandırılması gerekir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendisine düşen bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerekir. Temlik alan davacı yüklenicinin halefi konumundadır....
Dava yükleniciden bağımsız bölüm satın alımına ilişkin tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır....
Yargıtay içtihatlarında da belirtildiği üzere gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenici tarafından arsa sahibinin arasında meydana getirilecek yapının, arsa sahibinin verdiği yetkiye dayanarak yüklenici tarafından satılması ve bu surette elde edilecek gelirin arsa sahibi ile yüklenici arasında sözleşmede kararlaştırılan oranda paylaşılması esasına dayandığı, bu esas doğrultusunda gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin, bağımsız bölümler getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin de bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yüklenici ile paylaşma borcu altına girdiği (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23/06/2014 Tarih ve 2014/10780 Esas 2014/10005 Karar sayılı kararı), somut olayda Toskana Vadisi 3....
Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmakta olduğu veya arsa sahibinin aynı zamanda yüklenici sıfatıyla hareket ederek (yapsatçı konumunda) inşa etmekte olduğu binalardan bağımsız bölüm satın alınması halinde Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, davalı yüklenicinin temerrüde düştüğü ve geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu gerekçesiyle davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici ... arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümlerine göre, arsa tesliminden itibaren en geç 6 ay içinde inşaat ruhsatı alınıp, inşaat ruhsat tarihinden itibaren de 18 ay içerisinde bitmiş vaziyette arsa sahiplerine teslim edileceğinin kararlaştırıldığı, ancak davalı yüklenicinin dava konusu inşaatı %38 seviyesinde bırakarak terk ettiği, bu nedenle davacı arsa sahiplerinin sözleşmeyi geriye etkili şekilde fesihte ve davalı yükleniciden bağımsız bölüm satın alan diğer davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali talebinde haklı oldukları gerekçesiyle, inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalılardan ... adına kayıtlı ... ili, ... ilçesi tapusunda kayıtlı, ......
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.12.2004 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 04.04.2013 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Bir kısım davalılar davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir....
Olayımıza gelince; dava konusu otel, malik dava dışı.. tarafından 15.04.2014 başlangıç tarihi kira sözleşmesi ile davalı...ye 1+4 yıl süreli olarak kiralanmış, davalı... tüm kar ve zararı kendisine ait olmak üzere 09.05.2014 tarihli pazarlama işletme ve yönetim sözleşmesi ile otelin işletmesini davacı ...... A.Ş.'ye vermiştir. .... A.Ş., Silkar A.Ş. ve Silkar A.Ş. Ortakları tarafından imzalanan ....ye başlıklı 12.06.2014 tarihli "....-Harman arasında da aşağıdaki şartlarla (hasılat paylaşımlı) bir alt kira sözleşmesi imzalanması, Silkar ve .... tarafından kabul ve taahhüt edilmiştir." denilerek, sözleşme şartlarını belirtir belge düzenlenerek davacı ...Ş.'ye gönderilmiştir. Bu belgenin 2.1. maddesinde; "....- Harman arasında 5 yıllık hasılat paylaşımlı alt kira sözleşmesi imzalanacak ve bu alt kira sözleşmesi, Tapu’ya 5 yıl süre için masrafları Harman tarafından ödenmek şartıyla şerh edilecektir....
Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir....
