Emsal dosyalarda alınan bilirkişi raporlarında ekli kroki ile açıklandığı üzere, otopark alanı ve spor alanlarının davaya konu ... nolu parsel ve dava dışı ... nolu parselde kurulu bulunan site sakinleri tarafından kullanıldığının belirtildiği görülmektedir. Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır. Davacı tüketici olduğuna göre, tüketici hukuku ile ilgili ayıba ilişkin düzenleme, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)’un 4. maddesinde yer almaktadır....
KARAR Davacı, davalı ... inşaat AŞ'den satın aldığı dairede eksik ve ayıplı işler bulunduğunu, diğer davalı bankadan aldığı kredi ile satış bedelini ödediğini ileri sürerek; ayıpların giderilmesine, gayrimenkulun arkasında devam eden inşaatın dudurulmasına ve yıkımına, değer kaybı olarak 150,000 tl den şimdilik 1000 YTL'nin nin tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davalı banka hakkındaki davanın feragat nedeniyle reddine, 4500tl değer kaybının davalı ....AŞ'den tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı ... AŞ tarafından temyiz edilmiştir. 1-)Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2-)Davacının, davalı ......
Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. Mahkemece, bozma ilamına uyulmasına karar verilerek davacı tarafından satın alınan konuta ait ortak alanlardaki eksik ifa ile ilgili olarak değer düşüklüğünün hesaplanması amacıyla mahallinde keşif yapılmış ve bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi heyeti hükme esas alınan 12.09.2018 tarihli raporunda; ortak alanlardaki eksik ifa nedeniyle bağımsız bölümün değerinde %10 oranında düşüş olacağını belirterek, taşınmazın sözleşmede yazılı satım bedeli olan 100.162,00 TL üzerinden hesaplama yapmış ve eksik ifa nedeniyle davacının talep edebileceği bedel tenzilini 10.016,20 TL olarak belirlemiştir....
Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. Mahkemece bozma ilamına uyulmasına karar verilerek davacı tarafından satın alınan konuta ait ortak alanlardaki eksik ifa ile ilgili olarak değer düşüklüğünün hesaplanması amacıyla mahallinde keşif yapılmış ve bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi heyeti hükme esas alınan 12.09.2018 tarihli raporunda; ortak alanlardaki eksik ifa nedeniyle bağımsız bölümün değerinde %10 oranında düşüş olacağını belirterek, taşınmazın sözleşmede yazılı satım bedeli olan 90.162,20 TL üzerinden hesaplama yapmış ve eksik ifa nedeniyle davacının talep edebileceği bedel tenzilini 9.016,22 TL olarak belirlemiştir....
Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. Mahkemece, bozma ilamına uyulmasına karar verilerek davacı tarafından satın alınan konuta ait ortak alanlardaki eksik ifa ile ilgili olarak değer düşüklüğünün hesaplanması amacıyla mahallinde keşif yapılmış ve bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi heyeti hükme esas alınan 12.09.2018 tarihli raporunda; ortak alanlardaki eksik ifa nedeniyle bağımsız bölümün değerinde %10 oranında düşüş olacağını belirterek, taşınmazın sözleşmede yazılı satım bedeli olan 114.000,00 TL üzerinden hesaplama yapmış ve eksik ifa nedeniyle davacının talep edebileceği bedel tenzilini 11.400,00 TL olarak belirlemiştir....
Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değeri ayrı ayrı belirlenerek, bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran, satış bedeline uygulanmaktadır. Mahkemece, bozma ilamına uyulmasına karar verilerek davacı tarafından satın alınan konuta ait ortak alanlardaki eksik ifa ile ilgili olarak değer düşüklüğünün hesaplanması amacıyla mahallinde keşif yapılmış ve bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır. Bilirkişi heyeti hükme esas alınan 12.09.2018 tarihli raporunda; ortak alanlardaki eksik ifa nedeniyle bağımsız bölümün değerinde %10 oranında düşüş olacağını belirterek, taşınmazın sözleşmede yazılı satım bedeli olan 97.525,20 TL üzerinden hesaplama yapmış ve eksik ifa nedeniyle davacının talep edebileceği bedel tenzilini 9.753,00 TL olarak belirlemiştir....
Bilirkişi heyeti hükme esas alınan 12.09.2018 tarihli raporunda; ortak alanlardaki eksik ifa nedeniyle bağımsız bölümün değerinde %10 oranında düşüş olacağını, dosya içerisinde satış sözleşmesi ve fatura bulunmadığı için dosyaya sunulan belgelerden satış sözleşmesinin Eylül 2002 tarihinde taşınmazın ilk sahib...... arasında 80.000,00 TL bedelle yapıldığının anlaşıldığı belirtilerek, 80.000,00 TL üzerinden hesaplama yapmış ve eksik ifa nedeniyle davacının talep edebileceği bedel tenzilini 8.000,00 TL olarak belirlemiştir. Bilirkişilerin yaptığı ve mahkemece de kabul edilen hesaplamanın Dairemizin benimsediği nispi metoda uygun olmadığı anlaşılmaktadır....
Emsal dosyalarda alınan bilirkişi raporlarında ekli kroki ile açıklandığı üzere, otopark alanı ve spor alanlarının davaya konu 19 nolu parsel ve dava dışı 20 nolu parselde kurulu bulunan site sakinleri tarafından kullanıldığının belirtildiği görülmektedir. Uyuşmazlık; dava konusu olayda “ayıplı ifa” mı, yoksa “eksik ifa”nın mı söz konusu olduğu; burada varılacak sonuca göre satıcının sorumluluğuna gidilebilecek ihbar ve zaman aşımı süreleri ile talep hakkının kapsamının ne olduğu noktalarında toplanmaktadır....
- KARAR - Asıl davada davacılar vekili, taraflar arasında 14.01.1993 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenici kooperatifin sözleşmeye ve eki olan yerleşim planına aykırı olarak arsa sahibi müvekkillerine ait olan D bloğun hemen önüne arıtma tesisi inşaa ettiğini, bu tesisin gürültü ve kokusuyla konutlarda oturanlara rahatsızlık verecek nitelikte olduğunu, öte yandan işin sözleşmede kararlaştırılan sürede ifa edilmediğini, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu ileri sürerek, arıtma tesisinin bulunduğu yerden sökülerek site sakinlerini rahatsız etmeyecek bir yere taşınması suretiyle taraflar arasındaki mu’arazanın gidirilmesini, bunun mümkün olmaması halinde müvekkillerinin, kendilerine isabet eden 21 daire yönünden, bu nedenle uğradıkları zararlar için 4.000,00 TL’nin tahsilini, bunun yanında, eksik ve ayıplı işler yönünden 1.000,00 TL’nin ve 1.000,00 TL kira bedelinin tahsilini talep ve dava etmiş, bozmadan sonra açtıkları birleşen ......
Dairemizce öteden beri uygulanan nisbi metod yöntemine uygun olarak öncelikle taşınmazın ayıpsız, değeri ile ayıplı değerinin belirlenmeli, belirlenen bu miktarların birbirlerine oranlamalı ve bulunan rakam kararlaştırılan bedele uygulanmalıdır. Buna göre, orantının ayıpsız değer = kararlaştırılan bedel şeklinde kurulması ayıplı değer indirimli bedel ve bu orantıya göre de indirimin, kararlaştırılan bedel x ayıplı değer = ödenecek miktar olarak ayıpsız değer hesaplanması gerekir. Mahkemece değinilen bu yön gözardı edilerek yetersiz bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir. SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle; davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, temyiz olunan hükmün (2) numaralı bent uyarınca davalı lehine BOZULMASINA, peşin alınan 396.95 TL. temyiz harcının istek halinde iadesine, 4.6.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....
