Asliye Hukuk Mahkemesi'nin yetkili ve görevli olduğunu, takip konusu bononun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin teminatı olarak verildiğini, karşılığında davacıdan para alınmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesiyle takibe konu bononun hükümsüz hale geldiğini, davacı tarafa borcu olmadığını savunarak, davanın reddini, % 40 kötüniyet tazminatının tahsilini istemiştir....
- KARAR - Asıl davada davacılar vekili, müvekkili ... ile dava dışı arsa sahipleri arasında 02.12.1997 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ayrıca müvekkili .... ile davalı kooperatif arasında da 24.08.1998 tarihli inşaat yapım sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşme ile davalı kooperatifin 02.12.1997 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki tüm hükümlere uymayı kabul ettiğini, 24.08.1998 tarihli inşaat yapım sözleşmesi ile müvekkili şirketin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile hak edeceği tapuların bir kısmını, belirli bir bedel karşılığında davalı kooperatife devretmeyi üstlendiğini, müvekkili şirket inşaatlara başlamış ise de, davalı kooperatif ödemelerini düzenli ve yeterli yapmadığından inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan sürede bitirilemediğini, müvekkili ...'...
Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminat istemine ilişkindir. TMK'nın 692. maddesi gereğince, paylı taşınmaz malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi olağanüstü tasarruflardan sayıldığından, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme geçersizdir. .../.......
Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin (somut olayda olduğu gibi) resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Davadaki istemin dayanağı biçimine uygun düzenlenen 27.03.2001 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeyle davalılardan yüklenici arsa sahibi ile olan 12.03.1998 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince kendisine bırakılması kararlaştırılan 4 numaralı bağımsız bölümdeki şahsi hakkını davacıya temlik etmiştir. Anılan temlik işleminin hüküm ve sonuç doğurması kuşkusuz davalılar arasındaki 12.03.1998 günlü sözleşmenin ifa ile sonuçlanmasına bağlıdır. Çünkü temlik edilen gerçek alacak ne ise ondan ibarettir. Ancak somut olayda, davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca inşaatı tamamlamakla yükümlü olan yüklenicinin eseri %51 seviyesinde terkettiği, ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/1045-2007/136 sayılı dosyasında belirlenmiştir....
Mahkemece, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamından, protokolü tarafların tamamı imzalamadığı için geçerli olmadığı bu sebeple ilk sözleşme olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yürürlükte olduğu, buna göre zarar talep edilebileceği gerekçesiyle, inşaat artığı kaldırılması ve tesviye, nebati toprağın tekrar depolanması, duvar yapımı, tel örgü onarımı ve kira kaybı bedellerinin tahsiline karar verilmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; yüklenicinin temerrüdü nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili fesih şartlarının oluştuğu gerekçesiyle feshe yönelik davanın kabulü ile anılan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, tapu iptali ve tescil talebi yönünden; davalı .....'ya yapılan 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerin 1/2'sine ilişkin pay devrinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olmayıp, arsa sahiplerince yapılan satışa dayalı olduğu gerekçesiyle, davalı ..... yönünden 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerle ilgili davanın reddine, davalılar adına yapılan diğer hisse devirlerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olduğu ve iyiniyetin korunmayacağı gerekçesiyle 21 ve 24 nolu bağımsız bölümlerin 1/2 hissesi hariç diğer davalılar adına kayıtlı bağımsız bölüm hisseleri yönünden davanın kabulü ile, adlarına kayıtlı hisselerin iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre müvekkilinin yaptığı inşaat işinin bedelinin tahsili amacıyla aleyhinde başlatılan icra takibine karşı davalının haksız yere itiraz ettiğini ileri sürerek, itirazın iptali ile %40 icra inkâr tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir....
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatın genel fiziki tamamlanma oranı %47 iken, yüklenicinin arsa sahibi ile aralarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimini yerine getirdiğinin söylenemeyeceğinden davacı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. VI. KARAR Açıklanan sebeplerle; Davacı vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene iadesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine, 25.01.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi....
Bölge Adliye Mahkemesi 2.Hukuk Dairesince, işlemin gerçek satış olmadığı, kaldı ki davalı tarafında devrin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin teminatı olarak yapıldığını kabul ettiği, davalının, sözleşmeyi temsilcisi olduğu şirket adına yapıp sözleşme gereğinden olan taşınmaz pay devrini kendi şahsı adına devralmasının açıkça hileli bir davranış olduğu, tarafların tescilin davacılar ile dava dışı şirket arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak yapıldığı konusunda hem fikir olduklarını, bu durumda tescilin sözleşmenin tarafı olan şirket adına yapılması gerekirken, şirketin temsilcisi ve ortağı olan davalı adına yapılması nedeniyle yolsuz bir tescil olduğu gerekçesiyle ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmiştir....
Kararı, birleşen davada davalı yüklenici ... vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, birleşen davada davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2-Birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan geç ve eksik teslim nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. 08.09.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin üçüncü maddesine göre, arsa sahibinin bağımsız bölümleri süresinde teslim edilemediği takdirde yüklenici tarafından rayiç bedel üzerinden kira ödenecektir. Dava konusu edilen bağımsız bölümün 2008 yılı Ağustos ayında teslim edildiği tarafların kabulündedir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda ise kira alacağına ilişkin tazminat belirlenirken 2006 yılı Haziran ayından birleşen dava tarihine (19.08.2009) kadar olan dönem hesaplanmıştır....
