Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 02.08.1993 tarih ve 36801 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için arsa sahiplerinden ... tarafından açılan ve diğer arsa sahipleriyle arsa sahibi ...'in mirasçılarınca onay verilen davada; Bakırköy 8. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 04.02.2000 tarihinde kesinleşen, 1996/713 Esas, 1998/189 sayılı kararı ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine karar verilmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi halinde; Borçlar Kanunu'nun 61 ve izleyen hükümleri gereğince ve "haksız iktisap kuralları uyarınca" sözleşmenin tarafları, karşılıklı olarak birbirlerine kazandırdıklarının ve verdiklerinin iadesini talep edebilirler....
Kararı, davalı temyiz etmiştir. 1- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olup, arsa sahibi, arsasını inşaat yapımına elverişli olarak hukuki ayıptan ari olarak yüklenciye teslim borcu altındadır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal ile tescili istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekekir. Fesih akdî ilişkiyi ortadan kaldırmaya yönelik bozucu yenilik doğuran bir hak olup, fesih ile akdî ilişkinin geriye etkili sona ereceği kabul edilmekte ise de; inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.01.1984 gün 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir. Burada feshin geriye ve ileriye etkili olmasının sonuçları üzerinde durulmasında yarar vardır....
Davacı arsa sahipleri vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesi gereği sözleşmenin imzasından itibaren 6 ay içinde projelerin onaylanarak inşaat ruhsatı alınmasının zorunlu olmasına rağmen, yüklenici tarafından bu süre içinde herhangi bir proje onaylatmadığı gibi, inşaat ruhsatı da alınmadığını, müvekkillerinin yükleniciye keşide ettiği ihtarnamelerle sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiklerini, davalının ise feshi kabul etmemekle birlikte, gecikmeyi kabul ederek bir kısım nedenler ileri sürdüğünü, davalının ilgili kurumlara eksik belgelerle başvurarak kendi kusuruyla geciktiğini, basiretli iş adamı gibi davranarak inşaat yapılacak bölgenin şartlarını bilmesi gerektiğini ileri sürerek, taraflar arasıda düzenlenen...... tarih ve... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, taşınmazın tapu kayıtları üzerine konulan şerhin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Dava açılmakla yüklenicinin inşaata devam zorunluluğu yok ise de yüklenicinin inşaata devam etmesi halinde taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshin kesinleşmesine kadar ayakta olduğundan dava tarihindeki değil keşif sırasındaki mevcut inşaat seviye ve olgusu nazara alınarak sözleşmenin ileriye veya geriye etkili feshine karar verilmelidir. Sözleşme feshi kesinleşmeden mevcut inşaat seviyesinin % 90 üzerinde olması halinde sözleşmenin geriye etkili feshinin dürüstlük kuralına aykırılık oluşturacağı düşünülmelidir. (Yargıtay 15 HD. 2008/6195 E - 2009/397 K). İnşaat seviyesinin % 90 altında olduğu takdirde sözleşmenin geriye etkili feshine, davalılar adına kayıtlı tapu kayıtlarının iptallerine, eğer inşaat seviyesi % 90 üzerinde olması halinde ileri etkili feshine karar verilmelidir....
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİGERİYE ETKİLİ FESİH, İLERİYE ETKİLİ FESİHSÖZLEŞMENİN FESHİ, KAYIT İPTALİ, ELATMANIN ÖNLENMESİ, ECRİMİSİL 4721 S. TÜRK MEDENİ KANUNU [ Madde 994 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 360 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 364 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 365 ] 818 S. BORÇLAR KANUNU [ Madde 366 ] 818 S....
Şti. vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi nedeniyle iş sahibi tarafından sözleşmenin feshi halinde, uyuşmazlığın kural olarak dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 106-108. maddeleri hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi gerekekir. Fesih akdî ilişkiyi ortadan kaldırmaya yönelik bozucu yenilik doğuran bir hak olup, fesih ile akdî ilişkinin geriye etkili sona ereceği kabul edilmekte ise de; inşaatın geldiği seviye itibariyle sözleşmenin geriye etkili feshinin adalet duygularını zedeleyeceği hallerde Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 25.01.1984 gün ../.. S.3. 3/1 sayılı kararı uyarınca feshin ileriye etkili sonuç doğuracağı kabul edilmektedir....
Kararı, davalı vekili ile asli müdahil vekili temyiz etmiştir. 1-Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 470. vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan TBK'nın 237, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur....
Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. İleriye etkili fesihte önce inşaat seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenmeli, davalı yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanmalı, böylece yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilmeli, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilmeli, mevcut işe göre geri alınması icap eden bağımsız bölüm (arsa payı) mevcut ise bunların yükleniciye ait olduğu belirlenmelidir....
DELİLLER : Tüm dosya kapsamı DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak fesih talebine ilişkindir. İnceleme, 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek duruşmasız olarak yapılmıştır. Davacı vekili, müvekkili ile davadışı diğer arsa sahibi Cemal Avşar'ın müştereken maliki bulundukları taşınmaz üzerinde, eski olan binaların yenilenip, bir bina inşa etmek üzere davalı şirket ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenici tarafından inşaatın ruhsat tarihinden itibaren 12 ay içinde bitirilip teslim edileceğini, ancak süresinde teslim edilmediğini ileri sürerek, sözleşmenin geri etkili olarak feshini talep ve dava etmiştir....
