Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; feshi istenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini mal sahipleri olarak Ş.. K.. ve C.. K.. ile yüklenici olarak İ.. T..'ın imzaladığı, sözleşmenin feshi için sadece Ş.. K..'nın dava açtığı, C.. K..'nın sözleşmenin feshi yönünde davasının bulunmadığı, bu nedenle de sözleşmenin feshi davası ile ilgili aktif husumetin gerçekleşmediği gerekçesiyle, davanın aktif husumet eksikliği nedeni ile reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
Mahkemece davalılar arasında kesinleşen 2007/324 esas sayılı inşaat sözleşmesinin feshi davasında binanın %80 oranında ikmal edilip inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshedildiği, yükleniciye isabet eden 9 no'lu bağımsız bölümün 2007/314 esas sayılı derdest dosyada yüklenici adına tapuya tesciline karar verildiği, davacının yüklenicinin halefi olarak 1 no'lu bağımsız bölümü talep hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Davalı arsa sahibi tarafından ... 7.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/324 esas 2009/54 karar sayılı dosyasında açılan davada, 22.11.2010 tarihinde Yargıtay 15.Hukuk dairesince temyiz incelemesi yapılarak onanan hükümde 16.08.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olacak şekilde feshine karar verildiği görülmektedir. Fesih kararının gerekçesinde inşaatın %80'lik kısmının tamamlandığı ve bu hali ile yüklenicinin 4.8 adet tapuyu almayı hak ettiği belirtilmiştir....
Arsa sahipleri Lütfü ve İsmet tarafından, yüklenici şirketin yüklendiği edimin ifasında temerrüdü sebebiyle yüklenici şirket ve üçüncü kişiler hakkında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshine ve sözleşme gereğince yükleniciye kayden intikal ettiren tapulu taşınmaz payları ile yüklenici tarafından üçüncü kişilere yapılan pay kayıtlarının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline karar verilmesi dava edilmiş, Bursa Altıncı Asliye Hukuk Mahkemesi'nce verilen 15.04.2008 tarih ve 2008/104 Esas, 2008/138 Karar sayılı hüküm ile 10.05.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshiyle davalı Mehmet adına kayıtlı (3) nolu bağımsız bölüm ile davalı Melahat adına kayıtlı zemin kat (4) nolu bağımsız bölüm tapularının iptali ile tapudaki hisseleri oranında davacılar adına tesciline; davalı Faruk hakkında açılan davanın ise, "husumet" yönünden reddine karar verilmiş ve verilen karar Dairemizin 19.01.2009 tarih, 2008/ 7505...
Kararı, davalı vekili, Fer’i müdahiller vekilleri temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin yanında temyiz eden fer'i müdahil vekillerinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2) Dava, Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve gecikme cezasının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ve gecikme tazminatının tahsiline karar verilmiştir. Fesih isteminin yanında dava konusu edilen gecikme tazminatı müspet zarar niteliğinde olup, taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece sözleşmenin geriye etkili feshiyle birlikte istenemez. Bu nedenle gecikme tazminatı isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, belirtilen sebeple hükmün bozulması gerekmiştir....
- K A R A R - Davacı vekili, davacı şirket hakkında iflas kararı verilerek kesinleştiğini, iflastan önce arsa sahibi kooperatifle müflis yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını müvekkillerin murisi ... ile davalı yüklenici ...arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müflisin iflasından sonra davalı arsa sahibi tarafından sözleşmenin feshinin ihbar edildiğini, ikinci alacaklılar toplantısında da masanın inşaatlara devam etmeyeceği ve sözleşmenin tasfiyesi yönünde karar verildiğini öne sürerek sözleşmenin mahkemece feshi ya da feshedilmiş olduğunun tespiti ile müflis şirket tarafından yapılmış inşaat bedelinin tespit edilerek masa alacağı olarak belirlenmesi ve ... bedelinden şimdilik 10.000,00 TL’nin tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, sözleşmenin kendilerince feshedildiğini, davacının alacağı olmadığını öne sürerek davanın reddini savunmuştur....
Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır. Öncelikle inşaatın seviyesi (tamamlanma oranı) belirlenerek, yüklenicinin hakettiği arsa payı ile arsa sahiplerine bağımsız bölüm ve bırakılacak pay oranı, inşaatın bitirilmiş olması durumunda yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölüm (ve arsa payı) oranına kıyas yolu uygulanarak, yüklenicinin yaptığı kısmi ifanın ayni olarak karşılığı tespit edilir, ayni olarak bağımsız bölüm verilmesi mümkün olmadığı takdirde yapılan iş ve bağımsız bölümlerin saptanacak değerlerine göre ivaz ilavesi suretiyle tasfiye gerçekleştirilir....
Davacıların miras bırakanı ve arsa sahibi olan ... ile davalılardan ... ve ... arasında; Saray Noterliği'nce, doğrudan düzenlenen 15.06.2005 tarih ve 03862 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Yükleniciler ... ve ..., arsa sahibi ...'nun kayden maliki olduğu 86 ada ve 74 parsel numaralı tapulu taşınmaza sözleşmede öngörülen koşullarla, inşaat yapımını ve 13.12.2006 tarihinde “anahtar teslimi” şeklinde işin teslimini yüklenmişlerdir. Yüklenicilerin, yüklendikleri edimlerin ifasında “borçlu temerrüdüne” düşmüş oldukları mahkemece kabul edilerek 15.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine ilişkin verilen karar, taraflarca, temyiz edilmediğinden, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin, feshi hakkındaki mahkeme kararı kesinleşmiştir....
K A R A R Asıl davada davacı vekili, davalı yüklenicinin taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan edimini yerine getirmediğini, aradan bir yıl geçmiş olmasına rağmen henüz inşaata başlamadığını ileri sürerek, sözleşmeye dayalı olarak yükleniciye devredilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini; birleşen davada ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen davalarda davalı vekili, müvekkilinin edimini yerine getirmek için gerekli tüm iş ve işlemleri yaptığını, davacı arsa sahibinin, sözleşmeye konu taşınmazda bulunan kiracıyı tahliye etmemesi nedeniyle ruhsat alınamadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....
Feshin geriye etkili olması durumunda, sözleşme hiç yapılmamış (yok) farzedilerek hüküm doğuracağından taraflar karşılıklı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerince geri alabilir. Örneğin, avans niteliğinde bir miktar arsa payı devredilmiş ise arsa payının adına tescili arsa sahibince; yasaya uygun bir kısım imalât gerçekleşmiş ise bunun bedeli de yüklenici tarafça istenebilir. Oysa, ileriye etkili fesihte sonuç farklıdır....
Vd) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
