e ise C blok 2. kat 11 nolu (128/22556 arsa paylı) bağımsız bölümün devredildiğini ileri sürerek, yüklenici şirketin hak kazanmadığı halde davalıya devrettiği bu bağımsız bölüme ait tapunun iptâli ile adına tescilini talep etmişlerdir. Dava dilekçesi ekinde sunulan 25.10.2007 tarihli ihtarname ile arsa sahiplerinin yüklenici şirketle aralarında akdedilen 11.07.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettikleri anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri aynı zamanda tapuda pay devrini de içerdiğinden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğu gibi feshi için de taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararının varlığı zorunludur....
Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır. Öte yandan, tüm arsa maliklerince imzalanan ve bu şekilde geçerlilik kazanan böyle bir sözleşmenin feshi ya da iptali davası "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan, TMK'nın 692. maddesi uyarınca, sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerinin bu davada taraf olması zorunludur. Sözleşmeyi imzalayanların tamamının davada yer almaması durumunda dava dışı arsa sahibinin davaya karşı muvafakatının alınmasının sağlanması, muvafakatının olmaması halinde ise aleyhine dava açılıp eldeki dava ile birleştirmek üzere davacı tarafa süre verilerek taraf teşkilinin tamamlanmasından sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerekir. Somut olayda, davacı arsa sahipleri vekili tarafından davacılar arasında yer almayan arsa sahiplerinden ...'...
Mahallesi 6560 parsel sayılı taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı konusunda 03.10.1984 gün, 13228 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, dava dışı yüklenici ... ile bir kısım davacıların murisi ve taşınmazda 2/4 pay sahibi ... arasında imzalanmıştır. Aynı taşınmazda pay sahibi olan arsa sahipleri ... ve ... ile dava dışı yüklenici ... arasında aynı Noterlikte 03.10.1984 gün, 13229 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi imzalanmıştır. ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 1995/724 Esas 1996/316 Karar sayılı dosyasındaki sözleşmenin feshi ve ifaya izin davası, 03.10.1984 gün, 13228 yevmiye nolu sözleşmeyi arsa sahibi olarak imzalayan ......
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Yargıtay'ın kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; sözleşmedeki teslim tarihi üzerinden altı yıl geçmesine rağmen, binanın iskân ruhsatı alınacak seviyeye getirilmeden terk edildiği, bağımsız bölümler ve ortak yerlerdeki eksik ve kusurlu imalat nedeniyle davacının hissesine düşecek bedelin 15.563,09 TL olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, davacının sözleşmenin feshini talepte haklı olduğunun tespitine ve yanlar arasında düzenlenen 29.12.2003 tarihli inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiştir. Kararı, davalı şirket temsilcisi diğer davalı... kendi adına ve şirketi temsilen temyiz etmiştir. 1) Davalı...'in temyiz istemi yönünden; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Davalı şirketin temsilcisi olan davalı ...'...
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalı kooperatif arasında 29.07.2008 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı kooperatifin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, henüz inşaatlara başlamadığını, sözleşmeye konu parsellerden 48 no.lu parselde müvekkiline ait bulunan hisseyi diğer davalı belediyeye devrettiğini ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini, sözleşme gereğince davalı kooperatife verilen bono (27.300,00 TL bedelli) nedeniyle borçlu olmadığının tespitini ve bononun iadesini, diğer davalı belediyeye devredilen hissenin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini, tapu iptal ve tescil talebinin kabul edilmemesi halinde, sözleşme gereğince bu hisseye tekabül eden 1 adet dairenin %73,37’lik kısmının rayiç bedelinin tespitini ve bu kapsamda fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak 2.700,00 TL’nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, davalı yüklenici ile düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak davalı yüklenicinin sözleşme gereği üstlendiği edimlerini yerine getirmediğini, taraflar arasındaki ihtilaf nedeniyle güven kaybı oluştuğunu öne sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep etmiştir. Davalı vekili, davacı arsa sahibinin taşınmazı teslim etmediğini öne sürerek davanın reddini dilemiştir....
Davalı arsa sahipleri, yükleniciyle olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesh edildiğini, bağımsız bölümleri işgal eden bir kısım kişiler aleyhine elatmanın önlenmesi davası açtıklarını ve lehlerine sonuçlandığını, esasen yüklenicinin de edimlerini yerine getirmediğini, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davalılar arasındaki 27.08.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olacak şekilde feshedildiğinden, davacılar feshedilen sözleşmeye dayanarak istemde bulunamayacağından bahisle dava reddedilmiştir. Hükmü, davacılar temyiz etmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi istisna (eser) sözleşmesinin bir türüdür. Bu sözleşmeyle, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklenmektedir. Burada, bir diğerinden farklı iki ayrı hukuki müessese vardır....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: K A R A R Dava arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi nedeniyle men-i müdahale ve ecrimil istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine dair verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri satış vaadi ile arsa payı devrini de içerdiğinden tek taraflı fesih beyanı ile sona erdirilmesi mümkün değildir. Fesih için tarafların bu konudaki iradelerinin birleşmesi veya mahkemeden fesih konusunda bir karar alınması gereklidir....
