Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacağın tahsili talebine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk Türk Borçlar Kanununun 147. maddesi, 470. ve devamı maddeleri. 3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2. Davacıların murisi ... ve diğer arsa sahipleri ile dava dışı yükleniciler Hasan Ergen ile İbrahim Çınar arasında 08.03.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş, yine arsa malikleri ile sözleşmeyi devralan davalı kooperatifle 19.06.2004 tarihli protokol düzenlenmiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre süresinde bağımsız bölümlerin teslim edilmediği, davacı arsa sahibinin kira kaybına uğradığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira bedeli istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesi halinde sözleşmede hüküm bulunmasa dahi gecikme tazminatı talep edilebilir. Ancak bağımsız bölümlerin kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılması hallerinde bu tarihten sonrası için aksi yazılı olmadıkça kira tazminatı talep edilemez. Somut olayda, sözleşmede teslim tarihinin 18.11.2011 tarihi olarak kararlaştırıldığı her iki tarafın da kabulündedir....
Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesine konu 2 daire için talep edilen gecikme tazminatına gelince; gecikme kirası veya diğer adıyla gecikme tazminatı bilinen husus, Borçlar Kanunu 118 ve 125. maddesinden kaynaklanan , sözleşmeden bağımsız ve borçlunun temerrüdü halinde alacaklıya tanınan seçimlik bir haktır. Gecikme tazminatı/kirası talep edilebilmesi için temerrüt şartının oluşması yeterli olup , Borçlar Kanunu 179. maddesinde düzenlenen cezai şarttan (veya gecikme cezasından) farklı olarak sözleşmede kararlaştırılması ve inşaatın teslim anında itirazi kayıt konulmasına gerek yoktur. Bu halde inşaatların kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre teslim edilmesi gereken (inşaat ruhsatı alındıktan 12 ay sonraki) tarih ile inşaatın fiilen teslim edilerek yararlanılmaya başlandığı tarih veya iskan ruhsatı alındığı veya kiraya verilen tarihe kadar ki gecikmeden yüklenici rayiç kira bedelinden sorumludur....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 Sayılı Kanun'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 Sayılı Kanun'da, kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutafak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır (BK. madde 106/II). Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür (BK.96. madde). Somut olayda, davacı arsa malikleri gecikme tazminatı seçimlik hakkını kullanarak, aylık rayiç kira bedeli üzerinden tazminat talep etmişlerdir. Fakat, dosyada bulunan tapu kayıtlarıyla, davacı arsa sahiplerinden ...'ın inşaatın teslim tarihi olan 25.01.2010 tarihinden önce, tapudaki payını dava dışı ... isimli kişiye devrettiği sabittir. Bu durumda, davacı ... yönünden, gecikme tazminatı isteminin reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin ... ve ... numaralı daireleri anahtar teslimi suretiyle arsa maliki davacıya teslimini üstlendiği, inşaatın tamamlanmasına rağmen yapı kullanım izin belgesi alınmadığı, sözleşme uyarınca dairelerin yapı kullanım izin belgesi alınarak davacıya teslimi gerektiği ve yapı kullanım izin belgesi alınmadan davacının daireleri teslim almaya zorlanamayacağından gecikme nedeniyle sözleşmede belirlenen ceza alacağının doğduğu, takipte sehven bonoya dayanıldığı belirtilmesine rağmen takibin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığının anlaşılabildiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile takibin ....300,00 TL asıl alacak ve 647,00 TL işlemiş faiz üzerinden devamına, asıl alacağa takip tarihinden itibaren faiz uygulanmasına, asıl alacak üzerinden %40 oranında ... inkar tazminatının davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Bu durumda, davalılar, 6502 sayılı Kanunun 3/1-(k) maddesi uyarınca tüketici sayılamayacağından, eldeki davada uyuşmazlığın, HMK'nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince ... ... 28....
Mahkemece, bilirkişinin hesapladığı 5400,00 TL gecikme tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, davalı temyiz etmiştir. Taraflar arasında 17.10.2003 tarihli biçimine uygun düzenlenmiş bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mevcut olduğu çekişmeli değildir. Bu sözleşmeye göre 24 ay olan eserin teslim süresi 17.10.2005 tarihinde sona ermektedir. Sözleşme uyarınca davacı arsa sahibine binadan 1 tam bağımsız bölüm ve 1 dairenin de 1/3 payı isabet etmektedir. Yine sözleşmeye göre, gecikme halinde yüklenici her ay için rayiç kira bedeli ödeyecektir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin inşaata başlayabilmesi için arsanın imar durumunun bu işe uygun olması, imar durumu uygun olan arsanın her türlü ayıptan ari olarak arsa sahibi tarafından yükleniciye teslim edilmesi gerekir....
Söz konusu dosyada arsa sahipleri lehine gecikme tazminatı ile birlikte eksik iş bedeline, yüklenici lehine de sözleşme uyarınca verilmesi kararlaştırılan tapu kaydının iptâli ve tesciline karar verilerek temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmemiş olup halen geçerlidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın sözleşme ve eklerine, tasdikli projesi ve ruhsatı ile imara uygun yapılıp teslim edilmesi halinde geçerli bir ifadan söz edilebilir. İnşaatın belirtilen şekilde yapılmamış yani imara aykırı ve kaçak olması durumunda eksik iş bedeline ilişkin karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiş olsa dahi hukuken geçerli bir teslimin varlığı kabul edilemez. Dosya içerisine alınan az yukarıda belirtilen Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasında alınan bilirkişi raporunda inşaatın bodrum katları ve diğer katların büyük yapıldığı, bazı balkonların kapalı alan haline getirildiği belirtilmiştir....
- KARAR - Asıl davada davacı vekili, müvekkili yüklenici ... ile davalı arsa sahibi ... arasında 30.12.2003 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin inşaat ruhsatından itibaren 48 ay içerisinde davalı arsa sahibine düşen daireleri teslim edeceği, arsa sahibinin de teslimden itibaren 10 gün içerisinde yükleniciye düşen taşınmazın tapusunu devredeceğinin kararlaştırıldığını, 03.08.2004 tarihinde yapı ruhsatı alınarak sözleşmeye uygun imalat yapılmasına rağmen arsa sahibinin kendisine ait bağımsız bölümleri teslim almayarak temerrüde düştüğünü, yükleniciye ait parselin tapusunu vermediğini ileri sürerek, 3913 ada 2 parselin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Asıl davada davalı vekili, davanın reddini istemiştir. Birleşen ...1....
