Mahkemece, yapıdaki ayıp ve eksiklikler tutarından davacıların arsa payına karşılık gelen 2.346.00 YTL.nin davalı arsa sahibine ödenmesi koşuluyla dava konusu bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalılardan arsa sahibi temyiz etmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca, yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 20.12.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalının maliki olduğu 166 ada 7 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği ve çekişmeli bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı konularında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır....

Davacı arsa sahipleri vekili, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesi gereği sözleşmenin imzasından itibaren 6 ay içinde projelerin onaylanarak inşaat ruhsatı alınmasının zorunlu olmasına rağmen, yüklenici tarafından bu süre içinde herhangi bir proje onaylatmadığı gibi, inşaat ruhsatı da alınmadığını, müvekkillerinin yükleniciye keşide ettiği ihtarnamelerle sözleşmeyi feshettiklerini bildirdiklerini, davalının ise feshi kabul etmemekle birlikte, gecikmeyi kabul ederek bir kısım nedenler ileri sürdüğünü, davalının ilgili kurumlara eksik belgelerle başvurarak kendi kusuruyla geciktiğini, basiretli iş adamı gibi davranarak inşaat yapılacak bölgenin şartlarını bilmesi gerektiğini ileri sürerek, taraflar arasıda düzenlenen...... tarih ve... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine, taşınmazın tapu kayıtları üzerine konulan şerhin terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

-KARAR- Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile davalı arasında düzenlenen 09.01.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca müvekkiline isabet eden dairelerin inşaat ruhsatının alınması tarihinden itibaren 12 ay içinde anahtar teslimi suretiyle teslimi gerekirken edilmediğini, inşaatta sözleşmeye aykırı malzeme kullanıldığını, teslimdeki gecikme nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsili amacıyla başlatılan takibin davalının haksız itirazı üzerine durduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile takibin devamına ve icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Mahkemece tüm dosya kapsamına göre, taraflar arasında 25.02.2010 tarihli inşaat sözleşmesi ve sözleşmeden kaynaklana imalata ilişkin teslim teselsüm protokolünün imzalandığı, sözleşmenin 3/a ve b bentlerinde yapılacak işlerin ve sürelerinin belirlendiği, 7. maddede ise süresinde tamamlanmayan işlere ilişkin gecikme tazminatının ödeneceğinin kararlaştırıldığı, protokolde belirtilen hiçbir işe başlanmadığı, bu durumda TBK. 179. maddesi gereği sözleşmenin hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesi halinde alacaklının borcun ya da tazminatın ifasını talep edebileceği, alacak davasının haklı sebebe dayandığı gerekçesiyle davanın kabulüne, alacak likit olmadığından icra inkar tazminatının reddine karar verilmiştir. Kararı davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart istemine ilişkindir....

İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme kirası (tazminatı) istemidir. Davacı kentsel dönüşüme konu taşınmaz üzerine kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılan inşaatta yüklenicinin gecikmesi nedeniyle tazminat talebinde bulunmuştur. Davalı yüklenici ise inşaatın İdare Mahkemeleri tarafından verilen imar iptal kararları nedeniyle zorunlu olarak geciktiğini savunmuştur. İlk Derece Mahkemesi; davalıların kusurundan kaynaklanmayan ve sözleşmede belirtilen resmi kurum ve kuruluşlardan kaynaklı sebeplerle meydana gelen gecikmenin mücbir sebepten kaynaklandığından geç teslim kaynaklı kira alacağı talebinin reddine karar verilmiştir....

Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan iş olup, sözleşmenin ileriye etkili feshi davacı arsa sahiplerine verilmesi kararlaştırılan D bloktaki 8 daire ve ona isabet eden arsa paylarının itiraz edilerek tescili ve sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir....

Taraflar arasındaki uyuşmazlık BK’nın 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmıştır. Yüklenici kararlaştırılan tarihte inşaatı tamamlayıp teslimi gerçekleştiremezse (temerrüde düştüğünde) arsa sahibinin BK.106/II. madde hükmünce seçimlik hakkı doğar. Şayet arsa sahibi seçimlik haklarından (geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını talep etmek) seçeneğini tercih etmişse, geciken ifa nedeniyle uğradığı kira kaybı zararını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek binanın fiilen teslimini bekleyebilir. Kısaca, kira kaybını zararın gerçekleşmesiyle talep edebileceğinden fiili teslimi beklemek zorunda değildir. Nitekim Dairemizin yerleşen uygulaması da bu yoldadır. Borçlar Kanunu’nun 126/IV. maddesince bazı ayrık durumlar hariç eser sözleşmesinden doğan bütün davalar 5 yıllık zamanaşımı süresine tâbidir....

Sözleşme ve dava tarihinde yürürlükte bulunan BK’nın 126/4, davadan sonra yürürlüğe giren TBK’nın 147/6. maddesi hükmünce eser sözleşmesinden kaynaklanan davalar beş yıllık zamanaşımına tabidir. BK’nın 128, TBK 149. maddesine göre zamanaşımı süresi alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başlayacaktır. BK 132, TBK 153, BK 133, TBK 154, BK 135, TBK 156, BK 136, TBK 157. maddelerinde zamanaşımının durması, kesilmesi sebepleri ile yeni sürenin başlaması ve süresi ile alacaklının fiili ile zamanaşımını kesen haller düzenlenmiştir. Dairemizin Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen yerleşik içtihat ve uygulamalarında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine dayalı gecikmeye bağlı ceza-i şart ve gecikme tazminatı taleplerinde, arsa sahipleri yüklenicinin temerrüdü üzerine hemen dava açmaya zorlanamayacakları ve ifayı bekleyerek gecikmeden doğan zararlarını isteyebileceklerinden zamanaşımı süresinin inşaatın tamamlanıp teslim edildiği tarihten itibaren işleyeceği kabul edilmektedir....

Hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik işler bedeli ve gecikme tazminatı istemlerine; birleşen dava ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı ve ödenen vergi bedelinin iadesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece asıl ve birleşen davanın kısmen kabulüne dair verilen karar asıl ve birleşen davacılar vekilince istinaf edilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesince asıl ve birleşen davada davacılar vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş olup, karara karşı asıl ve birleşen davada davacılar vekilince temyiz isteminde bulunulmuştur....