Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....

Samsun 5.Asliye Hukuk Mahkemesi'nce; dosyanın Samsun 1.Tüketici Mahkemesi'nin 13/10/2020 tarih 2020/310 Esas, 2020/331 Karar sayılı dosyasında görevsizlik kararı verilerek gönderildiği, eldeki davanın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tazminat davası olduğu, Samsun 1. Tüketici Mahkemesi'nin 13/10/2020 tarih 2020/310 Esas, 2020/331 Karar sayılı kararı ile " arsa maliki T3, Aktaş İnşaat San. Tic. Ltd. Şti....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında imzalanan 14.06.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerin müvekkilince yerine getirildiğini, ancak davalıların taşınmazı 14.06.2007 tarihine kadar teslim etmediğini ileri sürerek, şimdilik 19.600.00 TL kira alacağının faiziyle birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 01.12.2010 tarihli ıslahla talebini 28.825,00 TL olarak değiştirmiştir. Davalı ... vekili ve davalı ..., davanın reddini istemişlerdir....

nun 355 (TBK. md. 470) ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, anılan bu tür uyuşmazlıklar, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6102 sayılı TTK.'nun 4. maddesinde tahdidi olarak sayılan ticari davalardan olmadığı gibi; davacı arsa sahibi olup, dava, her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan bir dava da değildir. O halde, dava konusu uyuşmazlığın çözümünde, Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevli olduğunun kabulü gereklidir. Yukarıda açıklanan duruma göre, mahkemece, işin esasına girilerek sonucuna uygun bir hüküm verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile görevsizlik kararı verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir....

- K A R A R - Davacı vekili, yüklenici olan müvekkili ile davalı arsa sahibi ve dava dışı yüklenici ... arasında 22.02.2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, güven nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesine rağmen müvekkili tarafından inşaatın yapımına başlanıldığını, müvekkilinin hakettiği daireleri davalı arsa sahibinin devretmeyip, satışlarını yapmış olduğunu, müvekkiline isabet edecek dairelerin de bedelini ihtarlara rağmen iade etmediğini, dava dışı yüklenici ...'...

Arsa sahipleri ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye devretmesi (temlik etmesi) halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, “alacağın devri ve borcun üstlenilmesi” işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın devri ve borcun üstlenilmesi Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde (6098 Sayılı TBK. md. 183-204) düzenlenmiştir. Alacağın devri, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızasının alınması gerekmez....

Davalılar vekili, dava dışı arsa sahipleri ile yapılan 27.09.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak, protokol imzalandığını bu protokolün davacının şirkete ortak olduğu dönemde imzalandığı için davacıyı bağladığını, protokolde teslim süresinin 27.06.2010 olarak yenilendiğini savunarak davanın reddini istemiştir....

Bu sözleşme hükümleri incelendiğinde, ....., dava dışı arsa sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapacak, ...'nin arsa sahipleri ile yaptığı sözleşmeye konu binaları imal edecektir. Bu saptama nazara alındığında, taraflar arasındaki sözleşme, “Adi Ortaklık Sözleşmesi” olup, mahkemece, hatalı değerlendirme yapılarak, taraflar arasındaki sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu ve resmi şekle tabi olduğu gerekçesine yer vermiştir. TBK'nın adi ortaklığa ilişkin 620 ve onu izleyen maddeleri gereğince adi ortaklığın kurulabilmesi için yazılı şekil gerekli olmayıp, adi ortaklık sözleşmesi sözlü olarak da yapılabilir....

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, taraflar arasındaki düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı gelir paylaşımı karşılığı inşaat sözleşme ilişkisinden kaynaklı olarak davacı tarafından gecikme tazminatı, müspet ve menfi zararın tahsili için açılan belirsiz alacak davasıdır. Davacılardan ... hakkında yapılan tacir araştırması sonucu gayrimenkul sermaye iradı gelir sahibi olduğu anlaşılmakla taraflar tacir olmakla mahkememiz görevlidir. Mahkememizce öncelikle davalı yanın yetki ilk itirazının incelenmesi gerekmiştir. Davalı vekili yasal cevap süresi içerisinde yetki ilk itirazında bulunmuştur. Taraflar arasında ihtilafsız olan taşınmaz satış vaadi ve arsa payı gelir paylaşımı karşılığı inşaat Sözleşmesinin 35....

Arsa sahibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine isabet eden bağımsız bölümleri yükleniciden teslim alıp kabul ettikten sonra üçüncü kişiye satmış ise, bu durumda kural olarak yeni malik yükleniciye karşı hiçbir talepte bulunamaz, çünkü yüklenici edimini arsa sahibine karşı yerine getirip inşaatı teslim etmekle borcundan kurtulur.Üçüncü kişi satın ve teslim alıdığı inşaatta bazı ayıpların bulunduğunu saptarsa ancak satıcısı arsa sahibinden satış sözleşmesi nedeniyle ayıba karşı tekkeffül hükümlerine dayanarak süresinde istemde bulunabilir. Bu durumda mahkemece, davacının, davaya konu bağımsız bölümleri inşaat aşamasında mı, yoksa inşaatın bitim tarihinde mi satın aldığı belirlenip,inşaat aşamasında satıldığının tespiti halinde arsa sahibi...'...