- K A R A R - Dava, davacı arsa paydaşı ile davalı yüklenici ... İnşaat Ltd. Şti. arasında tanzim edilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil ile kira tazminatı davası olup, ...ili, ... ilçesi, Karşıyaka Mahallesi, ... ada ...parsel sayılı arsa üzerine inşa edilen taşınmazda davalılardan ... adına kayıtlı C giriş 20 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescili ve geç teslim nedeniyle 4.200,00 TL alacak istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince davanın reddine dair verilen karara karşı davacı arsa paydaşının yaptığı istinaf başvurusunu inceleyen bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince davacının istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında ...ili, ... ilçesi, ...Mahallesi, ... ada. ...parsel....
Y....... ile davalı arsa maliki davalı H.... D......l arasında Aliağa 1.Noterliği’nce düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, 3746 parsel sayılı taşınmazda yükleniciye bırakılan (A) blok 3.kat 8 numaralı bağımsız bölüm meskeni 25.08.2004 tarihli protokol ile satın aldığından adına tescilini veya taşınmazın rayiç bedelinin ödenmesini istemiştir. Davalı arsa maliki, yüklenici hakkında Aliağa Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/353 esasında kayıtlı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan alacağa ilişkin dava bulunduğunu ve hükme bağlandığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davalılardan T..... Y......., Y.... Y...... ve Y..... Ltd. Şti. hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, 3746 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki (A) blok 3. kat 8 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalı arsa maliki temyiz etmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı sözleşmenin feshi ve alacak istemine ilişkindir. Somut olayda, taraflar arasında imzalanan 21.11.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akabinde davalı yüklenici tarafından taşınmaz üzerinde sadece temel çalışması yapılmış ve inşaat bu hali ile terk edilmiştir. Davacı arsa sahibinin davalı yükleniciye tapu devri yapmadığı kayıtlarla sabit olup, tanzim edilen sözleşme içeriğinde de avans niteliğinde tapu devri yapılacağına ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ifası için tapuda taşınmaz devri yapılması şart olmayıp fiilen inşaat faaliyetlerine hazır şekilde yer tesliminin yapılması yeterlidir. Kaldı ki davalı yüklenicinin sözleşmeyi, belirlenen süre geçmesine rağmen, ifa edeceğine dair beyanı da bulunmamaktadır....
a muvazaalı devredildiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalılardan ... adına tapuya tesciline, 01.12.2004 tarihli gayrimenkul satış ve daire karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesine karar verilmiştir. Kararı, davalılardan ... ile asli müdahil...Bankası A.Ş. vekilleri temyiz etmiştir. Davacı ile davalılardan ... arasında düzenlenen 01.12.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra, arsa sahibi davalılardan ... sözleşmeye konu taşınmazı vekili aracılığıyla davalılardan ...’a satmıştır. Davacı dava dilekçesinde davalılardan ...’ın vekili aracılığıyla yaptığı satış işleminin iptalini talep etmiş ise de, davacı 01.12.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını talep edebilir....
Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir....
Paylı malik olunan taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir. Eldeki davada, davacının, dava konusu taşınmaza 268/2362 oranında paylı malikken davalı yüklenici ile bila tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığı, sözleşme ile birlikte arsa payının da davalı yükleniciye devredildiği, devir tarihi itibariyle dava konusu taşınmazda, davacı dışında, başka paylı maliklerin de bulunduğu anlaşılmaktadır....
Mülkiyet nakline ilişkin sözleşmelerin Türk Medeni Kanununun 706 ve Borçlar Kanununun 213.maddeleri hükmünce resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu olduğundan iki tipli karma sözleşme özelliği gösteren arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinin geçerliliği kuşkusuz şekil şartına bağlıdır. Kural olarak davalılar arasındaki adi yazılı 02.05.1990 tarihli sözleşme geçersizdir. Ancak, geçersiz sözleşmeye rağmen arsa sahibi olan davalılar aynı sözleşme kapsamında yükleniciye tapu devri yaptıklarından bu aşamada 2.5.1990 tarihli sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmek dürüst davranma kuralına uygun düşmez. Davalılar arasındaki 2.5.1990 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, davacı ile kooperatifin yüklenici sıfatıyla arsa sahiplerine karşı müştereken ve müteselsilen sorumlu oldukları belirlenmiş olup, arsa sahipleri, yüklenicilerin kendi aralarında yaptıkları bu sözleşmelere muvafakat vermiş iseler de; bu muvafakatnamelerde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan haklarını saklı tuttuklarını belirtmişlerdir. Dosya kapsamından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin halen yürürlükte oldukları anlaşılmış olup, feshedildiklerine dair herhangi bir iddia da bulunmamaktadır. Bu kapsamda, davacı yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri feshedilmediği sürece, işin ifa ile sonuçlanması halinde, arsa sahiplerinden tapu ferağı isteme hakkına sahip olduğu gibi imalat bedeli alacağını da ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshedilmiş olması halinde talep edebilir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 14.04.2016 gününde verilen dilekçe ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 02.06.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi dava dışı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _ K A R A R _ Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin olup; mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir. Hüküm sonucunda, davaya konu 2744 ada 5 parsel sayılı taşınmazın sadece davalı S.S. ......
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) K A R A R Davacı vekilince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak davası ve davalılar vekilince açılan tazminat talepli karşı dava sonucunda mahkemece her iki davanın da kısmen kabulüne karar verilmiş olup, verilen kararın davalı ve karşı davacılar arsa sahipleri ... vekilince ve davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine Dairemizce yerel mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir....
