Mahkemece, davanın kabulü ile taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine dair verilen karar, davalılar vekilinin temyiz istemi üzerine, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 13.12.2004 tarih ve 2082 E., 6435 K. sayılı ilamıyla, TMK'nın 625. ve ../.....
Taraflar arasındaki 21.06.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ikinci sahifesinin “Diğer Hususlar” başlıklı bölümünün dördüncü paragrafı, “mal sahibi inşaat konusu arsayı ve müteahhide ait daireleri inşaat süresince müteahhidin oluru dışında satamaz, .../... S.2. ipotek edemez, rehin veremez, üçüncü bir kişiye kat karşılığı satış vaadinde bulunamaz, buna aykırı hareket sözleşmenin mülk sahibi tarafından haksız feshi sonucunu doğurur ve bu yüzden yüklenicinin uğrayacağı müspet ve menfi zararlardan mülk sahibi sorumlu olacaktır” hükmünü içermektedir. Sözleşme 21.06.2011 tarihinde imzalanmış, davalılardan arsa sahibi Yücel, sözleşmeye konu arsayı diğer davalı ...'e 19.09.2011 tarihinde satmıştır. Bu satış işlemi ile sözleşmenin ifası imkansız hale gelmiş olup taşınmazı devralanın sözleşmeyi vekil sıfatıyla imzalayan kişi olmasıda sonuca etkili değildir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenici şirketin sözleşmede kararlaştırılan sürede işi tamamlayamadığını, sözleşmenin geriye etkili feshi için gönderdikleri ihtarnameye olumlu yanıt verdiğini, kendisine isabet eden 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümleri tapuda diğer davalılara devrettiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, müvekkiline isabet eden dört dairenin kira bedeli olarak şimdilik 104.000,00 TL’nin davalı şirketten tahsilini, diğer davalılar adına kayıtlı 7 ve 8 no.lu bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP 1. Davalı ... İnşaat Gayrimenkul San. ve Tic. Ltd....
Dava; tek taraflı olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin geçersiz olduğunun tespiti ve tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararıyla mümkündür. Davalı sözleşmenin feshini ihtar ile bildirmiş davacı yüklenici tarafından ise tazminat talepli dava açılmakla fesih yönünde taraf idareleri birleşmiştir. Mahkemenin de kabulünde olduğu gibi davacı yüklenici sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmemiştir. Bu nedenle arsa sahibi fesih iradesinde haklıdır. Yani sözleşmenin feshine davacının haksız eylemi sebep olmuştur. Böyle bir durumda davacı yüklenici ancak davalı arsa sahibi lehine yapılan iş karşılığını, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Somut olayda; davacı tarafın iddia ettiği ve dava dilekçesinde belirttiği masraf kalemlerinden hiç biri davalı arsa sahibinin menfaatine olan harcamalardan olmadığı görülmektedir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre sözleşme konusu taşınmazda kat irtifakı kurulmadığı, yapı ruhsatı olmadığını, kaçak bina olduğu ancak davacıların daha önce eksik işlerin bedelinin tahsili için dava açtığı, bu davada sözleşmenin tahsilini talep etmedikleri, sözleşmenin devamından yana seçimlik haklarını kullandıkları bundan sonra sözleşmenin feshi taleplerinin iyi niyetle bağdaşmadığı, sözleşmenin tarafı olan ...’ın sözleşmenin feshi yönünde bir talepte bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Karar, asıl ve birleşen davalarda davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, müdahalenin meni ve yıkıp taleplerine ilişkindir. Sözleşmenin feshi ancak sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahipleri tarafından istenmelidir. Bu nedenle tüm arsa sahipleri ya davacı veya davalı olarak davada taraf olmalıdır. İhbar olunan davada taraf olmamıştır....
Şti. arasında 26.09.2007 tarihinde imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi ile, ... şirket tarafından diğer davalılara devir suretiyle oluşturulan tapu kayıtlarının iptâl ve tescili istemine ilişkindir. Mahkemece yapılan yargılama sonucunda arsa sahibi ve yüklenicinin birbirlerine karşı tazminat talepleri baki kalmak üzere davanın reddine, kapatılan ... Belediye Başkanı ile davalı ... şirket arasında akdedilen 26.09.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin şekil ve yetki yönünden geçersiz olduğunun tespitine dair verilen karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir. Davacı ... Belediyesi’ne devredilen ......
Açıklanan bu sebeplerle arsa sahibi Borçlar Kanunu'nun 106/I. maddesi gereğince yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshini dava etmesinde haklıdır. 25.01.1984 tarih ve 84/3-1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, olayın özelliği ve niteliğinin haklı gösterdiği durumlarda Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi hükmü gözetilerek sözleşmenin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde mahkemece feshine karar verilebilir. Ancak, Dairemizin yerleşen uygulanmasına göre mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili sonuç doğuracak şekilde feshine karar verilebilmesi için inşaatın, yasal olması ve tamamlanma oranının da %90 oranının üzerinde gerçekleşmesi gerekmektedir....
- KARAR - Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapmak üzere dava dışı .... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığın, müvekkilinin daire farkı nedeniyle arsa payı devri yanında 29.000,00 TL ödemeyi kabul ederek bono verdiğini, sözleşme öncesi görüşmelerin yüklenici adına davalılar ... ve ... ile yapıldığını, davalıların kendilerini dava dışı yüklenici olarak tanıttıklarını, sözleşmenin yüklenici adına vekaletten davalı ... tarafından imzalandığını, anılan kişilerin aynı zamanda davalı şirketin temsilcisi ve ortakları olduklarını, daha sonra müvekkilinin borçlu olduğu miktardan mahsup edilmek üzere ...plakalı aracın 19.000,00 TL bedel ile davalı şirkete devredildiğini, devir bedelinin alınmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa maliki ile yükleniciler arasında yapılan sözleşmeyle feshedilerek tarafların bir birini ibra ettiğini, verilen bonoların geri alındığını, diğer şirketlere verilen araçların iadesinin kararlaştırıldığını...
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi istemine ilişkin hakem kararı temyiz edildiğinden, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 27.10.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
