Bir an için davalı arsa sahibinin vekaletnemesinde vekile yüklenicinin borcunu taahhüt ettiğine dair yetki verildiği düşünülse dahi, bilindiği üzere, arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için yüklenicinin arsa sahibine karşı edimini yerine getirmesi gerekeceği, somut dosyada davalı yüklenicilerin arsa sahibine karşı edimlerini tam olarak yerine getirmediklerinin mahkemece tespit olunduğu, bu bakımdan anılan taahhütnamenin kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile ilgili olarak düzenlendiği açık olup, bu itibarla yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereklerini yerine getirmemesi halinde, taahhüt uyarınca ödenen bedelin iadesinden arsa sahibinin sorumlu tutulamayacağı, zira arsa sahibinin sözleşmeden beklediği faydayı sağlayamadığı halde almadığı bedeli iade etmesinin iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı...
Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/99 -2014/226 sayılı 11.04.2014 tarihli tasarrufun iptali davası da incelenerek; ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden, davalı arsa sahibi ... ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yüklenicinin yaptığı inşaat seviyesinin ne oranda olduğu yeniden keşif yapılarak inşaat seviyesi açıklığa kavuşturulmalıdır. İnşaat sözleşmelerindeki tescil isteme koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenmelidir. Tescil isteme koşullarının gerçekleştiği saptanacak olursa inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenicinin karşılamakla yükümlü olduğu tüm masrafların, noksan işler bedeli ile birlikte tahsilde tekerrür olmayacak şekilde depo ettirildikten sonra tescil yoluna gidilmelidir. Ayrıca davacı ...'...
arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile ... adına, 4 no’lu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile ... adına, 3073 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 2 no’lu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile ... adına, 4 no’lu bağımsız bölümün davalı arsa sahibi adına olan tapu kaydının iptali ile ... adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi(Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.02.2000 gününde verilen dilekçe ile kat karşılığı inşaat yapım sözle.şmesine dayalı olarak yüklenici ile akdedilen noter satış vaadi sözleşmesine göre tapu iptali ve tescil, aksi halde satış bedeli ve cezai şartın yasal faizi ile davalı yüklenici ...'...
Davalı arsa maliki, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, yüklenicinin arsa malikine karşı edimlerini yerine getirmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün kişisel hakkın temliki suretiyle edinilmesine dayalı mülkiyet aktarımı, ikinci kademede de tazminat istemlerine ilişkindir. 1-Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının bozma kararına uyularak yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile davalı arsa sahipleri arasında imzalan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, davalılara dört daire verilmesi kararlaştırıldığı halde tapuda kat irtifakı kurulurken davalılar adına zuhulen bir fazla daire tescil edildiğini ileri sürerek, fazladan tescil edilen zemin kat ... numaralı dairenin tapusunun iptali ile müvekkili adına tescilini, mümkün olmazsa daire bedeli olarak 110.000,00 TL'nin davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, müvekkillerinin dava konusu dairenin bedelini davacıya elden ödeyerek devir ve satın aldıklarını savunarak, davanın reddini istemiştir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm irtifak tapusu satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırı olduğu gibi, taşınmaz hukukunun temeli olan "tapuya güven ilkesine" de açıkça aykırıdır. Somut olayda davacı kooperatif ile dava dışı Haskum….Ltd. şti arasında 29.5.1996 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır....
MUHALEFET ŞERHİ Davacı arsa sahipleriyle davalılardan ... ve ... arasında 22.04 2006 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır. Bu sözleşme çerçevesinde arsa sahipleri dava konusu taşınmazlarla ilgili Yüklenici ...’a geniş yetkiler içeren vekâletname verdiği, ...’ın bu vekâletnameye istinaden taşınmazları eşi ve üçüncü kişiler adına tapuda devrettiği, belirtilerek tapu iptali ve tescile karar verilmesini talep etmişlerdir. Arsa sahipleriyle yükleniciler (adi ortaklık) arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına rağmen, adi ortaklardan ... ile ... arasında 17.04.2009 tarihli devir sözleşmesiyle yüklenicilik görevi ...’a devredilmişse de, bu devre arsa sahiplerinin icazeti bulunmamaktadır. ...’le ... arasındaki devir sözleşmesi adi ortaklığı sona erdiren bir sözleşmedir. Adi ortaklığın sona ermesi, üçüncü kişilere karşı olan yükümlülükleri değiştirmez (TBK.m.645)....
Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1-Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Davalılar vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil, bunun mümkün olmaması halinde bedelin tahsili istemine ilişkindir....
