Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır....
ÖMER TEKEŞ - [16633- 36380- 27512] DAVALI : KENT-KUR PROJE İNŞAAT SANAYİ ve TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ -00016 [25999- 55497- 84574] VEKİLİ : Av. ÜNSAL KUTANOĞLU - [16124- 21289- 12623] BİRLEŞEN 2015/1518 ESAS SAYILI DOSYADA; DAVACI : KENT-KUR PROJE İNŞAAT SANAYİ ve TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ -00016 [25999- 55497- 84574] VEKİLİ : Av. ÜNSAL KUTANOĞLU - [16124- 21289- 12623] DAVALI : HÜSEYİN AŞLI -T.C.:, Kirazlıdere Mah. Veteriner Sk. No:19 İç Kapı No:10 Merkez/AMASYA VEKİLLERİ : Av. GÖKHAN BAŞTÜRK - [16851- 58185- 13635] Av. HALİT AKÇAY - [16410- 14275- 54909] Av. ÖMER TEKEŞ - [16633- 36380- 27512] ASIL DAVA : Tazminat (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklı) BİRLEŞEN DAVA :Tapu İptal ve Tescil (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) ASIL DAVA TARİHİ : 25/05/2015 BİRLEŞEN DAVA TARİHİ :20/05/2015 KARAR TARİHİ : 18/04/2023 (İstinaf için) KARAR YAZIM TARİHİ : 18/04/2023 (İstinaf için) Amasya 1....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine, sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir. Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde meydana getirilen esere karşılık yükleniciye eser bedeli, yapının bağımsız bölümlerindeki devri kararlaştırılan arsa paylarının temliki suretiyle ödenir. Yüklenici hak kazanacağı bağımsız bölümlerin tapusunu doğrudan arsa sahiplerinden talep edebileceği gibi şahsi hakkını üçüncü kişilere de devredebilir....
Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanununun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; 16.04.1979 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için açılan ... Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/251 Esas sayılı davasında davanın reddine karar verildiği ve kararın kesinleştiği anlaşılmış olup, davaya konu kat karşılığı inşaat sözleşmesi halen ayaktadır. Öte yandan; mahallinde yapılan 09.12.2013 tarihli keşif sonrasında sunulan teknik bilirkişi raporunda kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılması planlanan iş ve işlemlerin tamamlanma oranının %83,10 olduğu anlaşılmaktadır. Bunlarla beraber; davacı vekili yargılama sırasında, yüklenicinin arsa sahibi aleyhine ... ....
Somut olaya geldiğimizde, davacı ile davalı yüklenici arasında 8.02.1996 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak dava konusu 905 ada 11 parselin 170/240 hissesi yüklenici ...’a tapuda devredilmiştir..... ise devraldığı tapu hisselerini diğer davalılar yada seleflerine tapuda satış yapmıştır. Mahkeme doğrudan yükleniciden tapuyu devralan ... ve ... adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı arsa sahibi adına tapuya tesciline karar vermiştir. Diğer davalıların temyiz istemi olmadığından sadece....ve ..... açısından olaya baktığımızda her iki davalı yargılamanın tüm aşamalarında, .....’tan tapuya güvenerek hisse satın aldıklarını, iyiniyetli olduklarını, satın aldıkları sırada arsa sahibi ile ... arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin olduğunu bilmediklerini, ...’ın inşaatı yarım bırakmasından sonra inşaatı diğer davalılarla birlikte tamamladıklarını beyan etmişlerdir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Binanın inşasından maksat; yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Yüklenici bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmişse, sözleşmede aksine hüküm bulunmayan hallerde yapının arsa sahibine tesliminde, sözleşmede ayrık hüküm varsa tesliminden önce ve ancak sözleşme koşullarına uygun oranda arsa payı veya bağımsız bölümün tescilini isteyebilir....
Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığının, üçüncü kişilerce temlik alınması arsa sahibi bakımından önemsizdir. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri ile diğer temlik sözleşmeleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalı arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında ... 4....
HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tazminat istemine ilişkindir. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/09/2021 tarihinden itibaren geçerli 431 sayılı İş Bölümü Kararı gereği, 6. Hukuk Dairesi iş bölümünün 9. maddesinde; "Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar," ve 14.maddesinde; "6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ikinci kısmında yer alan ve diğer dairelerin görevine girmeyen sözleşmeler ile özel kanunlara göre yapılıp diğer dairelerin görevine girmeyen sözleşmelerden kaynaklanan davalar sonucu verilen hüküm ve kararlar," ve 15.maddesinde; "Kararı veren mahkemenin sıfatına, nitelendirmesine ve sözleşme ilişkisi bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, geçersiz sözleşmeden kaynaklanan (sebepsiz zenginleşmeden) (TBK m. 77 ila 82) davalar sonucu verilen hüküm ve kararlar," şeklindeki düzenleme yer almıştır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, taraflar arasında ........2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme ile ... hisseden ... hissenin arsa malikine, ... hissesinin yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını, davacı yüklenicinin, edimlerini tam olarak yerine getirmesine rağmen davalının tapu kaydının ferağına yanaşmadığını ileri sürerek, taşınmazın .../... hissesine tekabül eden bodrum kat, zemin kat, ... ve ... no'lu bölümlerin tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Davacı vekilinin asıl karara yönelik istinaf itirazlarının değerlendirilmesi: Dava, gayrimenkul yüklenici temlikinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde ödenen bedelin tahsili ve kira kaybı alacağına ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
