Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
"İçtihat Metni"Asliye Hukuk Mahkemesi DAVA TÜRÜ : Tapu iptali ve tescil Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Yargıtay Başkanlar Kurulu'nun 19.01.2015 tarih 2015/8 sayılı Kararı ile hazırlanıp, 22.01.2015 tarih ve 29244 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren Hukuk Dairelerine ilişkin iş bölümü uyarınca, hükme yöneltilen temyiz itirazlarının incelenmesi Yargıtay (23.) Hukuk Dairesi’nin görevi cümlesinden bulunmakla, gereği için dosyanın anılan Daire Başkanlığı'na GÖNDERİLMESİNE, 09.04.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi....
Somut olayda, taraflar arasında 09.10.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, sözleşmede paylaşımın m² olarak %39’unun davalı arsa sahiplerine, %61’inin davacı yükleniciye verileceğinin kararlaştırıldığı, 23.05.2011 tarihli ek sözleşme ile paylaşım listesinin düzenlendiği ve bu paylaşım listesinde 93 no.lu Bağımsız Bölümün davalı arsa sahiplerine verilmesinin kararlaştırıldığı, davaya konu Körfez AVM Center’ın inşaat ruhsatının 01.03.2010 tarihinde, iskan ruhsatının 09.12.2011 tarihinde alındığı görülmüştür....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı B.K.'nun 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türü olup, sözleşmenin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu amacın, 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknoloji gerektirmesi, kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2) Dava, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan taahhüdünü yerine getirmemiş olması nedenine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacıların murisi arsa sahibi ... ile bir kısım davalıların murisi...l arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği taşınmazın tapusunun devri, inşaat bitirilerek arsa sahibine teslim edilmediğinden nedensiz kalmıştır. Arsa sahibinden tapuyu devralan muris yükleniciden tapuyu devralan üçüncü kişiler de iyiniyet iddiasında bulunamazlar. Zira davalıların da anılan sözleşme gereğince muris arsa sahibi ve muris yüklenici arasında tapu devrinin yapıldığını bilmemeleri hayatın olağan akışına aykırıdır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; davacının taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirdiği, davalıya isabet eden konutları teslim ettiği, talebinin yerinde olduğu gerekçesiyle, davanın kabulü ile B blok 14 no'lu bağımsız bölümde davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, 515 ve 516 no'lu parsellerde davalı adına olan tapu kayıtlarının iptali ile A,B,C betonarme apartman ve ... tesislerinde yönetim planında belirtilen şekilde kullanılmak kaydıyla davacı adına tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalı ve katılma yoluyla davacı vekilleri temyiz etmiştir. 1-Davalı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....
Temyiz Sebepleri Davacı vekili temyiz dilekçesinde; müvekkilin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak niyetinde olduğunu, davalıların tapu siciline ... ilkesinden yararlanamayacağını öne sürerek hükmün bozulmasını istemiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 1086 sayılı Hukuk Usulu Muhakemeleri Kanununun 435, 436 ncı maddeleri, 6098 sayılı Türk Medeni Kanununun 470 nci maddesi ve devamı. 3. Değerlendirme 1. Mahkemece Dairemizin bozma ilamına eylemli olarak uyulmuş olmasına karşın, bozma ilamının gerekleri yerine getirilmemiştir. 2....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davacı 28.05.1998 günlü harici satış sözleşmesine dayanarak ... iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. Davacının kişisel hakkını sağlayan bu sözleşmenin dayanağı davalı yüklenici ile davalı arsa maliki arasındaki 28.12.1995 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir....
Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Gerçekten, davada dayanılan 08.06.1994 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında yapılmış olan bir temlik sözleşmesidir. Çünkü, dava dışı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmaktadır. Bu sözleşme, yükleniciye şahsi hak sağlar....
nun arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan A, B, C, P, D, E, O ve R bloklardaki bağımsız bölümler yönünden .... ve ...'...
