Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince; Yüklenici davalı .... Ltd. Şti. ile dava dışı arsa maliki ... arasında düzenlenen 22.05.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra arsa maliki 11.06.2009 tarihinde çekişmeli taşınmazdaki 11/20 payını tapudan davalı yükleniciye devretmiş ise de; yukarıda açıklandığı üzere arsa sahibinin eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demek olduğundan avans niteliğindedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa malikinin bu sözleşmeden kaynaklanan def’ilerinin savunma yoluyla ileri sürebilmesi için davada davalı olarak yer alması zorunludur....
Davacıya satışın, davalının dava dışı arsa sahipleri ile olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kazandığı şahsi hakkın temliki suretiyle yapıldığı, mülkiyetin satışa konu taşınmazın arsa sahiplerine ait olması nedeniyle geçirilemediği dosya kapsamı ile sabittir. Görülüyor ki, davalı yüklenici şirketin borcu Borçlar Kanununun 117.maddesine göre, ifası mümkün olmadığından ortadan kalkmıştır. Ancak, davalı yüklenici şirket satışa konu taşınmazın arsa payı devri karşılığı sözleşmede arsa sahiplerine bırakıldığını bildiği ve bilebilecek durumda olduğu halde satış işlemini yapmakta kusurludur. Borç davalının subjektif kusurundan kaynaklanan nedenlerle ortadan kalktığından Borçlar Kanununun 96.maddesi hükmünce tescil borcunun yerini tazminat borcu alır. Buradaki tazminat davacının müspet zararıdır....
Bu durumda dosya içeriğine, karar düzeltme kapsamına, uyuşmazlığın arsa payı karşılığı inşaat sözlemesinden kaynaklı alacağa ilişkin itirazın iptali istemine ilişkin bulunmasına göre temyiz inceleme görevi ... Kanunu'nun .... maddesi ve Başkanlar Kurulu Kararı uyarınca ... .... Hukuk Dairesine aittir. SONUÇ: Yukarıdaki yasal düzenleme de dikkate alındığında dosyanın görevli ... .... Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE ........2018 gününde oy birliğiyle karar verildi....
Asliye Hukuk Mahkemesi'nin yetkili ve görevli olduğunu, takip konusu bononun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin teminatı olarak verildiğini, karşılığında davacıdan para alınmadığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesiyle takibe konu bononun hükümsüz hale geldiğini, davacı tarafa borcu olmadığını savunarak, davanın reddini, % 40 kötüniyet tazminatının tahsilini istemiştir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 15/10/2020 NUMARASI : 2019/1367 ESAS DAVA KONUSU : Sözleşmenin İptali|Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)|Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : İlk derece mahkemesinin 15/10/2020 tarihli ara kararına karşı dava dışı 3. kişi Halkbank vekili tarafından kanun yoluna başvurulmuş, dosya istinaf incelemesi yapılmak üzere Dairemize gönderilmiş olmakla yapılan inceleme sonucunda, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacı arsa sahibi müvekkilleri ile davalı Mirvan T6 İnş. Turz. T41 arasında Bursa 9. Noterliğinin 10/09/2013 tarih, 19475 yevmiye no ve 18/09/2013 tarih, 21220 yevmiye nolu Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmeleri ile yine aynı taraflar arasında imza edilen 05/07/2017 tarihli ek sözleşmeye göre müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesinden ötürü müvekkillerinin iş bu sözleşmeleri Ankara 57....
Gerçekten, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici, kazanacağı kişisel hakkını doğrudan sözleşmenin diğer tarafı arsa sahibine ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162.maddesinden yararlanarak bu hakkını üçüncü kişilere de temlik edebilir. Ne var ki, yapılan temlik işleminin tarafı olmayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı arsa sahibi, bu temlike vakıf olduğu zaman Borçlar Kanununun 167.maddesine dayanarak temlik işleminde bulunan yükleniciye karşı ne gibi hakları varsa, onun temlik ettiği kişilere (davacılara) karşı da ileri sürebilir. Dolayısıyla bu gibi davalarda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafına husumet düşer. Zira, alacağa hak kazanıldığının ispatı, ifanın talep edildiği arsa sahibinden istenecektir....
Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Yüklenicinin gerek devir (temlik) yoluyla yaptığı işlemin, gerekse tapudan yaptığı satış işleminin kaynağı arsa sahibi ile olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesidir. Yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemlerini arsa sahibi ile olan sözleşmeden ayrı ve bağımsız işlemler olarak düşünmek gerçeklere uygun düşmez. Davadaki istemin dayanağı 25.01.2014 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşmeyle davalılardan yüklenici arsa sahipleri ile olan 01.12.2011 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince kendisine bırakılması kararlaştırılan 37 numaralı bağımsız bölümdeki şahsi hakkını davacıya temlik etmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, davalı arsa sahibi ile davacı müvekkili arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yüklenici müvekkilinin inşaatı bitirerek davacıya ve diğer arsa sahiplerine bağımsız bölümleri teslim ettiğini, buna karşın davalı arsa sahibi tarafından davacı yüklenicinin hak ettiği bağımsız bölümlerin verilmediğini öne sürerek dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesinde kain 23731 ada, 5 parsel no ile tapuda kayıtlı taşınmazdaki 9 nolu bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini istemiştir....
Şti. ortak girişimi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, dava dışı yüklenicinin yapması gereken işleri yarım bırakarak gittiğini, müvekkili kooperatifin, kat mülkiyetine geçmek ve iskân alabilmek amacıyla taşınmazdaki eksiklikleri yaptığını, yükleniciden daire satın alan davalının yükleniciyle birlikte sorumlu olduğunu, iskân için yapılan masrafların kooperatif üyesi olmayan daire sahiplerince de hisseleri oranında ödenmesi gerektiğini, 21.07.2013 ve 16.02.2014 tarihli kat malikleri genel kurulunda bu hususta karar alındığını, davalının 2.000,00 TL bakiye ödemesi için hakkında başlatılan icra takibine vaki itirazın haksız olduğunu ileri sürerek, itirazın iptali ile %20 oranında icra inkâr tazminatının tahsilini talep ve dava etmiştir....
Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
